道路のチェックポイント

2011年04月14日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道8)

中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道8


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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道8

(私道における上下水道管、ガス管設置の問題について2


他人が所有する私道に上下水道管やガス管を設置できる根拠には、民法のほかに、下水道法第11条の類推適用などという考え方があるとお話しました。


とは言え、水道局やガス会社などの事業者は、私道所有者の承諾を得ていないと工事してくれないというのが原則になっています。


したがって、「私道の無償通行と掘削に関する承諾書」を作成し、私道所有者の方と合意しておいたほうがよいということになります。



ところで、実際に水道局やガス会社などの事業者は、どのように対応しているのでしょうか。


以下に、弊社がとある案件で調査確認したときの例がありますので、参考にしていただくとともに、実際の売買の際には個別に確認作業を行ってみてください(というより、仲介業者さんや不動産コンサルタントに必ずチェックしてもらい、書面で報告してもらってください)。


(1)
水道管

私道に私設管を引き込む場合、工事の際は私道所有者の承諾が必要となる。


私道にある公設管から自分の敷地に引き込む場合でも、私道を掘削しなければならないので、私道所有者の承諾が必要となる。


承諾は原則として私道所有者全員から頂くことになっているが、相続人の一人から承諾があれば、工事している。


承諾書の定型書面はなく、私道所有者が承諾しますという文言と、他の権利者が異議を申し立てたとしても水道局に一切迷惑をかけませんという文言、それに記名押印(認印)があればよい。


なお、水道局が私道所有者を調査することはしないので、形式が整えば、工事してしまっているというのが実情(ただし、水道局としては、仮にトラブルがあっても責任は負わない。あくまでも依頼者責任。)。



(2)
下水道管

私道における下水管の維持管理・新設等は、あくまで私道所有者とその私道に面する敷地所有者との間の話なので、私道の場合は下水道局としては一切タッチしていない。


私道での下水管工事は、民間工事業者が顧客の依頼に基づき実施することになる。


とある民間工事業者曰く、常識的には私道所有者の許可を得てから工事をするのが普通。ただし、軽微な工事である場合、承諾を得ずに工事してしまうことも多いとのこと。



(3)
ガス管(東京ガス)

ガス管は、公道であろうが私道であろうが、道路内にある(敷地内への引込管以外の)管であれば、すべて東京ガスの財産であり、維持管理権限も東京ガスにある。


敷地内への引込管はお客様の財産となるが、これが私道を通過するのであれば、私道所有者の承諾が必要となる。


承諾書の定型用紙は東京ガスにあるものを利用する。


私道の登記名義人が他界している可能性が高く、相続人が判らない場合、(乱暴ではあるが)所有者不明で工事してしまうケースが多い。


こういった事例は都内には非常に多く、そもそも軽微な工事なので、このような処理をすることが多い。



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2011年04月07日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道7)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道7

(私道における上下水道管、ガス管設置の問題について)


私道であるということは、道路とはいえ他人のものです。


そういった観点から、私道の通行権についていろいろお話してきましたが、私道は通行することだけが目的ではなく、そこで生活するために必要な上下水道管やガス管の設置なども問題になってきます。


他人の土地を利用して上下水道管やガス管を利用する根拠にはいろいろありますが、契約に基づくもの(地役権設定等の合意成立)や共有地である場合を除くと、民法の相隣関係(囲繞地通行権など)や下水道法11条の規定を類推適用するケースが判例に多いようです。



下水道法第11条(排水に関する受忍義務等)

前条第1項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少ない場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。



しかし、上記のように、隣地使用の根拠があるとはいえ、上下水道やガスの事業者(水道局・下水道局・東京ガスなど)は、供給条件を定めた供給規定を定めており、殆どの場合、供給管を引く場所に地主や家主などの利害関係人が存するときは、紛争の発生を防ぐため、事前にその承諾を得ておかなければならないという規定があります。


つまり、結局のところ、他人が所有する私道に供給管を引くときは、こうした規定により、申込者は利害関係人である私道所有者の承諾を求めなければならないことになってしまいます。


したがって、私道にしか接していない土地を売買する際は(もちろんそういう土地の所有を継続する場合も)、私道の通行権のみならず、上下水管やガス管の交換などについてよく調査しておく必要がありますし、


私道のところでお話したように、「私道の無償通行と掘削に関する承諾書」を作成し、私道所有者の方と合意しておいたほうがよいのです。


(次回は上下水道やガス事業者の実務上の対応についてお話します。)


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2011年04月01日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道6)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道6


今回は、民法や判例で、私道を通行する権利についてどのように定めているかという話の続きです。


前回は囲繞地通行権についてお話しましたが、今回は「通行の自由権」です。


この「通行の自由権」が私道を通行する権利として最もポピュラーになりつつあるようなので、さわりだけでも知っておくとよいと思います。


これは、建築基準法の道路なのに私道であるという、よくあるケースの私道です。



通行の自由権のイメージは次のようなものです。


建築基準法上の道路である私道は、道路に建物を出っ張らせて建てることはできませんし、4m未満であれば原則として道路の中心線から2mまで引っ込めなければなりません。


また、私道とはいえ建築基準法上の道路であれば、勝手に変更したり廃止したりできません。
これは、交通を確保したり、防災活動や災害避難に備えることが目的だからです。


こうした目的を達成するための規制によって、その私道は一定の空間が確保され、そこを通行する人々が「結果として」利益を受けているわけです(いわゆる反射的利益)。


反射的利益は、他人に侵害されても保護されるようなものではないのですが、その私道を通行することが日常生活上必須のものであるときには、その通行は、民法上保護されるべき自由権だというのが、「通行の自由権」です。



最近では、最高裁もこの流れの上に立って、〃築基準法上の私道であり、現実に開設されていること、△修猟鵡圓日常生活上不可欠であること、D鵡圓鯒Г瓩襪海箸砲茲蟷籠蚕衢者に著しい損害が生じないこと、の要件のもとに、通行妨害排除、予防の請求権を肯定し、所謂講学上の「通行の自由権」を認めるようになっています。(最判平91218民集51-10-4241、最判平12127判時1703-131


ただし、私道所有者が私道の維持管理に出費をしている場合、常に無償の通行を受忍しなければならないかどうかは検討を要するところのようです(都内の多くは私道所有者が私道の維持管理に出費をしていないケースが多いです。このあたりはよく調査しておいたほうがいいポイントです!)。



また、通行の自由権に自動車の通行が含まれるかどうかは微妙で、建築基準法の目的の実現と私道所有者の管理権との兼ね合いの問題です。


自動車通行が物理的に可能でも、道路の破損防止や安全性確保などといった合理性があれば、私道所有者が自動車通行を制限することは許されるでしょう。



これまで、私道についてお話をしてきましたが、過去の土地分割状況によっては囲繞地通行権を、建築基準法の道路でその私道を通らなければ公道に出ることができないような場合には、原則として通行が妨げられたとしても通行妨害排除はできそうです。


ただ、民法や判例で戦う前提で私道の不動産を売買したり、利用を継続するわけではないのですから、私道に接する不動産を売買する際やそういった土地を所有している場合は、日ごろから私道所有者の方と仲良くしておいたほうがいいのです。


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2011年03月06日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道5)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道5


さて、私道についていろいろお話をしてきましたが、そもそも民法上では私道を通行する権利についてどのように定めているかということを知っておくと、とても参考になります。


民法上、「相隣関係」として、210条〜213条、280条に通行権関係が規定されています。

(1) 囲繞地通行権(210条)

(2) 通行地役権(280条)


また、説明してきた私道の無償通行と掘削に斯かる承諾書のような契約によって発生する通行権もありますし、

(3) 賃貸借・使用貸借等の債権契約に基づく通行権


以下のように、多くの判例が存在します。

(4) 慣習上の通行権

(5) 生活権に基づく通行権

(6) 通行の自由権

(7) 占有権

(8) 権利の濫用

(9) 共有持分に基づく通行権


詳しくは、「安藤一郎著 私道の法律問題」をお読みいただきたいのですが、この本は、不動産に強い弁護士は当然として、使える仲介業者さんなら絶対読んでいる一冊と言われている本です。


これらの通行権を主張できる論拠のうち、いくつか複数に当てはまれば、法律上はかなり強い権利となる可能性があります。


なお、(4)慣習上の通行権、(5)生活権に基づく通行権、(7)占有権、(8)権利の濫用は、判例もさほど多いわけではなく、認められるケースは少ないようです。



さて、まずは(1) 囲繞地通行権(210条)から。


囲繞地(いにょうち)通行権とは、袋地の利用価値向上のために、当事者の意思如何にかかわらず、法律上当然に認められる権利です。

袋地であって、他人の土地を通らなければ公道に出ていくことができないわけですから、囲繞地通行権の確認を求めて、妨害排除を求めることができます。ただし、通行する者は相応の償金を払わなければいけません。(210条〜212条)


なお、213条によれば、「分割によって公道に通じない土地を生じたとき、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない」としています。

このケースは、東京都内の私道でよくあります。


元々地主さんが所有していた畑を少しずつ分割して売っていった結果、囲繞地になる土地ができてしまったというケースです。


大抵は、地主が所有しているあぜ道や農道に接するように土地を分割していったので、見た目は道に接しているように見えても、その道は地主さんの所有物というケースです。


ですから、閉鎖登記簿や旧土地台帳を調査し、購入しようとしている土地あるいは売ろうと思っている土地に面する私道の所有者が、大昔に分割した土地かどうかを確認することも通行権を確保するためには大切なことなんです。



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2011年02月27日

中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道4)

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中古戸建 道路のチェックポイント3(私道4


前回までのお話は、私道に所有権などの権利を一切持っていない私道にのみ面している土地や中古戸建を購入したり、有利に売却する場合のお話でしたが、


私道の一部を所有していたり、私道の共有持分を持っている場合は、どう考えたらよいのでしょう(買主の場合は、売主からそれらの私道の一部や共有持分を本体土地部分と一緒に買い取るという話になります)。



まずは、私道の一部を所有している場合です。


私道の一部を所有しているということは、その部分については完全な所有権を持っていることになりますので、理論上は排他的な権利を持っているということができます。


しかし、お互いに私道全体を使い合いっこしましょうという主旨でお互いに私道の各部分を持ち合っているケースが多いので、一般的には自分だけが勝手な主張をするということはあまり考えられません。


とは言え、何か文句を言われないとも限らない状態にはあるわけで、建売業者などがそういった土地を購入する場合には、無償通行と掘削の承諾書を関係者との間で取り交わしてから購入する業者が多く見られますし、こうした建売業者さんは、実際にエンドユーザーに販売する際も、この承諾書を承継しています。



次に、共有持分を所有しているという場合です。


私道敷地について所有権を有する者は、その効力として私道を通行することができるのは当然です。共有持分を有する者もその持分権に基づいて私道を通行できます(民法249条)


したがって、共有私道の一部の共有者が通行を妨害すれば、持分権に基づいてその妨害の排除を請求できます。


ただし、共有持分の場合、全体を利用する権利は持っていますが、他の持分権者は持分に応じた使用料をよこせと言える権利を持っていますので、維持管理の問題などから使用料の負担でで揉める可能性はあります。


例えば、維持管理費用をだれか一人が負担していた場合、持分に応じた費用を請求されることは有りうるわけです。



以上から言えることは、次の通りとなります。


私道の一部を所有している場合は、無償通行と掘削の承諾書があったほうがよい。


共有持分の場合は、こうした承諾書は不要。


いずれの場合も(私道である場合は全て)、その道路を誰が維持管理しており、その費用を負担してきたか、ということは調べておかないと、使用料等の請求が突然やってくる可能性があるので注意が必要。



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2011年02月15日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道3)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道3


今回は、私道にしか面していない土地や中古戸建を購入する際、私道の無償通行と掘削に関する承諾書があれば、絶対に安心なのか?という話です。


私が過去に経験した案件で、弁護士に相談した際の内容をかいつまんでお話します。


まず、一般的な私道の無償通行と掘削に関する承諾書の内容をおさらいしましょう。


◇購入対象土地にガス管、水道管、下水管等、生活に必要な設備を設置する場合、その私道を無償で掘削することを私道所有者が承諾すること(ただし、工事をした人は、その私道を自分の費用負担で原状復旧)。


◇購入対象土地の所有者およびその関係者が、その私道を無償にて通行すること(車両を含む。


◇私道所有者、購入対象土地所有者が変わっても、上記2点について承継させること。



よくよく読んでみると、この承諾書、内容的には、ある意味、使用貸借と解釈されてしまう可能性があります。人の所有物を無料で借りることを約束しているようなものですからね。


となると、一番問題になるのは3つ目の権利義務の承継に関する約束です。


第一に、承諾書に合意した当事者が死亡した場合です。


使用貸借は、借主が死亡した場合は、使用貸借契約が自動的に終了することになります。


つまり、借主側の権利はその相続人に承継されないということになってしまいます。



次に、貸主が第三者に私道を譲渡した場合、借主は、私道の新所有者(第三者)に使用貸借権を主張することはできません。


貸主が新たな所有者に承諾書のことを何も言わずに売ってしまえば、借主であるあなたは新所有者に対抗できないというルールです。



こんなことを言われてしまうと、私道の物件なんて絶対購入しないほうがいい、と思われるかもしれませんが、東京都内には私道のみに面する物件が非常に多く存在し、そして実際に、このような承諾書を利用して取引が円滑に進んでいます。


これは、承諾書を作成することで、その当事者が権利を譲渡せず、共に生きている間は、よほど変わった人物でない限りはきちんとルールが守られるだろうと認識されているからだと思います(紳士協定のようなものとして認識されていると言ってもいいでしょう)。


ということからすれば、承諾書の効力を判断する場合、私道所有者がどんな方なのか確認すれば、ある程度の判断はできますね。


もちろん、私道所有者の相続登記がなされず、実際に全ての権利者が判明していないようなケースも多々ありますし、判明した一部の方が相当ご高齢だったりすることもあります。


それでも、私道に関する承諾をお願いする際は、複数の方(ご本人とご子息の方や弁護士さんなど)が出てくることが多いので、相手の人柄などはある程度は判ります。


また、過去に亘って、売主はその私道を利用してきているわけですから、これまで私道所有者と過去にどんなやりとりがあったかを確認すれば、ある程度、私道所有者との関係を把握することができますね。


承諾書については、単に書面が作成されているから安心、ということではなく、紳士協定だと思って、当事者や過去の経緯などをきちんと確認しておいたほうがよいのです。


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2011年02月09日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道2)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道2


私道にしか面していない土地、あるいは土地付き一戸建を購入する場合でも、まずは公道に面している物件と同様、以下の事項をチェックします。


◇建築基準法上の道路であること(役所で確認)


◇幅員4m以上の道路に2m以上接していること(※)


◇東京都にある路地状敷地の場合、東京都安全条例を確認すること(前々回の記事)


(※)幅員4m未満の道路の場合、建築基準法第42条第2項の道路であれば、原則として中心線から2mのセットバックによって建築が可能になります。



さて本題です。


私道は、前回もお話したように、一般の私人が所有権を持っているわけですから、理屈上は、道路の利用制限や処分など、原則として勝手にできると考えられます。


例えば、私道所有者は、他人の通行や水道管引込などにかかる掘削を制限したり、そのための承諾料を要求したり、私道の維持管理のための費用を請求したり、あるいは私道の所有権を第三者に売却したりすることができます。


ですから、こうした土地や土地付き一戸建を購入する場合、購入した後に私道所有者から文句を言われないように、その私道を自由に通行したり、給排水管を取換えたり修理する際に道路を掘削したりすることについて、事前に承諾をとっておくのが一般的です。


承諾書の内容としては、以下の3点を抑えておくことが重要です。


◇購入対象土地にガス管、水道管、下水管等、生活に必要な設備を設置する場合、その私道を無償で掘削することを私道所有者が承諾すること(ただし、工事をした人は、その私道を自分の費用負担で原状復旧)。


◇購入対象土地の所有者およびその関係者が、その私道を無償にて通行すること(車両を含む)。


◇私道所有者、購入対象土地所有者が変わっても、上記2点について承継させること。



このように私道所有者と売主が上記のような約束を書面でしていれば、買主としては安心して購入できますし、売主も瑕疵担保責任を負わされることはなくなります。


なお、この承諾書があれば完璧なのか?という点が次の論点になります。


実は、承諾書の「効力」だけに注目すると、完璧とは言い切れない面もあります。やはり公道と比べると、不確定要素が少なからずあります。

それを知った上で購入するのとそうでないのとでは大違いです。


次回はこうした点について、私のささやかな経験からお話します。



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2011年02月04日

中古戸建 道路のチェックポイント3(私道1)

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中古戸建 道路のチェックポイント3 (私道1


道路は、「公道」と「私道」に分類されます。


「公道」というのは、一般的に国や県、区市町村などの地方公共団体が所有し管理している道路のことです。


一方、「私道」と言うのは、「私人が、その道路に対して所有権等の実体法上の権利を有し、維持管理している道路」を指します。

 


一般の私人が所有権を持っているわけですから、理屈上は、道路の利用制限や処分など、原則として勝手にできると考えられます。


例えば、私道の所有者は、他人が通行することや水道管引込などにかかる掘削を制限したり、そのための承諾料を要求したり、私道の維持管理のための費用を請求したり、あるいは私道の所有権を第三者に売却したりすることができます。


そういう意味では、私道にのみ面する土地や一戸建を購入する場合、公道に面する土地購入のような安易な調査で購入することはやや問題があると言えます。


不動産取引を行うにあたっては、こうした不確定要素(将来、いちゃもんをつけられるかもしれない要素)を極力減らしていく必要があります。


このことは、買主にとってだけでなく、売主にとっても必要な作業です。


この不確定要素が極小化しないと、公道に面する物件に比べて価格は安くなるでしょうし、買主はローンが付きにくくなるかもしれません。最悪の場合は売れない可能性も出てきます。


もちろん、私道にしか接していない土地は買ってはいけないということではありません。


調べるべきチェックポイントを押さえておけば殆ど問題はないと思います。


東京都内を含めた首都圏にはこういった私道が多く見受けられます。


今後、この私道に関するいくつかのチェックポイントについてお話していきます。



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ayumiltd at 16:13|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年02月02日

中古戸建 道路のチェックポイント2(路地状敷地)

中古戸建 道路のチェックポイント2 (路地状敷地)


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中古戸建 道路のチェックポイント2 (路地状敷地)


建物を建てることができる道路は、


◇建築基準法上の道路であること

◇幅員4m以上の道路に2m以上接していること


というのがチェックポイントでした。


なお、幅員4m未満の道路の場合、建築基準法第42条第2項の道路であれば、原則として中心線から2mのセットバックによって建築が可能になります。


ところで、東京都の場合、これ以外にも制限があります。


たとえば、次のような形の敷地を、路地状敷地と言います。


────────────

  道路

────────────

  │   │ 

  │←A→│

  │    │ L

  │   

  │    │ ↓

  │    └───┐

  │        

  │              

  │              

  │              

  │              

  │              

  │              

    └───────┘


このような敷地の場合、安全性を確保するため、路地状部分の長さ(L)と、必要な幅員(A)との関係が定められています。


具体的には、路地上部分の長さ(L)が20m以下の時には、路地状部分の幅員(A)は2m以上なければなりませんし、(L)が20mを超えるときは、(A)は3m以上なければ建築することはできません。


また、
耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物で延床面積が200平米を超える場合、路地上部分の長さ(L)が20m以下の時には、路地状部分の幅員(A)は3m以上なければなりませんし、(L)が20mを超えるときは、(A)は4m以上なければ建築することはできません。



このように、現在は建物が建っていても、将来、建て換えができなかったり、思った規模が建たなかったり、耐火建築物にしなければならないことで大幅に費用がアップしたりするケースもありますので、事前に十分調査する必要があります。

 

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2011年01月26日

中古戸建 道路のチェックポイント

中古戸建 道路のチェックポイント1


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中古戸建 道路のチェックポイント1


敷地と道路の関係は、不動産取引において極めて重要なポイントです。


建築基準法では、幅が4m以上の道路(建築基準法上の道路)に2m以上接していなければ、原則として建物が建てられないことになっています。


道路といっても、建築基準法上の道路でなければなりません。


建築基準法上の道路かどうかは、役所に行けば判ります。


ただの通路だったりすると、建物が建てられないということもありますから、注意しましょう。


なお、幅が4m未満の道路も世の中にはたくさんありますが、建築できるケースがあります。


これは、建築基準法第42条第2項の道路と呼ばれるもので、この法律ができる前から存在していた道路で建築物が建ち並んでいた道路を言います。


この場合、4mの幅がなくても建築は可能となります。


ただし、建築する際は、原則として道路の中心線から2mセットバックして建築しなければなりません。


こうすることで、建物が建て替わっていく中で、4mの幅を確保していこうということなんですね。


セットバックしますので、この部分には建物は建てられません。


したがって、実質的に有効な土地面積はセットバック部分を除いた面積になりますので、建物規模に影響することも注意が必要です。



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