3分で解る中古住宅売買

2012年07月05日

3分で解る中古住宅売買〜買受申込書

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3
分で解る中古住宅売買〜買受申込書


買受申込書とか買付証明書って知ってる?


物件をいろいろ見学して、「この物件に絞って交渉しよう!」ってときに作成する書類で、購入価格、契約日、決済日、その他条件なんかを書いて、売主や仲介業者あてに出すものだよ。


この書類、住所と名前を書いてハンコを押すから、なんだか契約したみたいに感じちゃう人多いけど、これって、「この条件で購入したいんだけど、交渉相手を私ひとりに絞ってくれない?」って売主にお願いする程度の意味なんだ。


だから、契約でもなんでもないんだよ。

仮契約とかいった勘違い言葉もあるようだけど、契約でもなんでもないって覚えておいて。

言ってみれば、「結婚を前提にお付き合いしませんか?」みたいなノリ。


だから、売買契約書に署名押印するまでならば、いつでも取引をやめることができるんだ。


男女で言えば、結納まではいつでも「さよなら」って言えるもんね。(結納って、ふっ古い?)



買受申込書を提出した後は何をするかって?そんな野暮なこと聞くなよ〜。

男女で考えれば簡単だよね〜。


その物件(建物の状況や管理状況等)を徹底的に調べるのさ〜。


買受申込書は「買主の本気」を示すものだから、物件に関する詳細資料を簡単に見せてもらえるようになるんだよ。

建物の図面とかね。マンションだと管理規約、定期総会議案書、長期修繕計画とかね。買受申込書を出すまでは、まず見せてもらえないからね。


これを男女で考えると・・・(オイオイ自分)



で、買受申込書を書くとき、不動産屋さんは、2日〜3日後に契約予定日を設定するように勧めることが多いけど、ここは少なくとも1週間〜2週間は間を空けてね。


2
日〜3日じゃ、相手のことわかんないから。


ところで、買受申込書を書くと同時に、申込証拠金として10万円程度を払えっていう不動産屋さんがいるけど、これは、買主を精神的に逃がさない手法のひとつだよ。


買受申込書を提出した後、その物件をいろいろ調べた結果、気に入らない点があり、やっぱ買わないって決めても、申込証拠金は全額返還されるんだ。


まっ、申込証拠金を払うときに、契約をしないときには返還されるよねって確認はしたほうがいいけどね。
 

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2012年06月13日

3分で解る中古住宅売買〜甘く見ないでね「ローン特約」

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3
分で解る中古住宅売買〜甘く見ないでね「ローン特約」


不動産って、売買契約を結んでから自分のものになるまでに、次のステップを踏むんだ。


(1)
ローンが借りられるか事前に銀行に確認する(事前審査)

(2)不動産売買契約を結んで、手付金を支払う

(3)ローンの本申込をする(本審査)

(4)銀行から「ローン出せますよ」っていう正式OK回答をもらう

(5)銀行とローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ

(6)銀行から実際にお金を借りると同時に、売主へ残金を支払う(で、やっと自分のものになる!)


このステップ、よ〜く見てみて。


わかるかな〜・・・(「わっかんね〜だろーな〜」って古いCMを思いだしてしまった。齢バレバレ・・・)


そうそう!不動産売買契約が先にあって、その後にローン申込や銀行とのローン契約を結ぶんだよね。


てことはね、もし、もしも、だよ。売買契約後にローンを断られたらどうする?
かなりまずいよね(滝汗)。
 

普通の不動産売買契約書は、決められた日までに残代金を支払わなかったら、契約違反になっちゃうルールになってるんだ。


だから、万が一、銀行から「貸してあげられませんね」って言われても、何もなかったことにしましょうねという特別な約束をしておくのが「ローン特約」なんだよね。



なになに?「そんなの知ってるよ〜」てか?


ここからもちょっと深いお話。


ローン特約を付ける場合、契約書や重要事項説明書にいろいろ細かなことを書くんだけど、この書き方が実はすごく大事。


普通、融資を申込む銀行名、支店名、借入額、金利、固定変動の種類、借入期間、融資承認をもらうまでの期限などなどを詳細に記載する書式になっているんだ。


だけど、よく見かける危なっかしいやつは、空欄だらけで、金利は書いてないは、銀行名に「金融機関」としか書いてないっていう類のもの。


これってどういう意味かわかるかな〜?


これって、金融機関なら
どんな筋の悪いところでも、どんな金利でも、審査が通る以上は借りて残代金を支払わなきゃだめってことになりかねないんだ。


不動産屋さんに「契約後、金融機関にローンを正式に申し込むことになるから、今はとりあえず判るところだけ書いちゃいましょ」なんて言われて、そうなっちゃったのかもしれないけど。。。


だから、自分が借りたい銀行とその商品等、「こういうローンを借りるんだ」ということをはっきり書いておかないと、命取りになることも・・・。


おっと、もひとつ大事なこと。


ローンが通らず白紙解約になったときでも、不動産屋さんに仲介手数料を払わないといけない場合があるから注意してね〜。


不動産屋さんは、結果がどうあれ、売買契約が成立すれば仲介手数料を請求できるからね。


だから、万が一のことも考えて、白紙になった場合、仲介手数料はどうなるか、ちゃんと聞いておこうね。売主さんも買主さんもね。
 

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2012年06月05日

3分で解る中古住宅売買〜中古住宅の選び方

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3
分で解る中古住宅売買〜中古住宅の選び方


中古マンションや中古戸建の売情報を探す。


これは、そんなに難しくないんだ。


不動産屋さんだけが使える物件検索サイト(レインズ)は、ほぼ全ての中古住宅の売情報が登録される仕組み。


実は、ひとつの不動産屋さんに頼めば、かなりの量の情報が入手できる。


もちろん、みんながよく目にする物件検索サイトだって、実はほぼ全量を把握できるんだ。


でも、気に入った物件が見つかったら、あとは流れのままに・・・なんていうのは、とっても危険。



安心できる中古住宅選びでお勧めしたいのは、次の5つのポイント。


(1)
理想的な購入予算と借入金額を決めよう

(2)価格の妥当性をチェックしよう

(3)地域の状況(地盤・地歴・周辺施設や環境・都市計画の方向性等)を確認しよう

(4)建物の状態やリフォーム可能性、今後の維持修繕費用を確認しよう

(5)管理状況を確認しよう(マンションの場合)


問題なのは、これらについて適切にアドバイスできる不動産屋さんがあんまり多くないこと(涙)。

(もちろん、うちはやってますけど〜(笑))


で、アドバイスを受けられない場合、自分でできるところまでやりましょ。


(1)
は、こちらに目を通してみて。


(2)
は、不動産屋さんから取引事例を出来るだけ沢山もらって比べてみよう。都合のいい事例ばっかり貰わないようにね。


(3)
は、ウェブサイトで土地条件図(土地の成り立ちが分かる地図)をチェックしたり、図書館で古い地図を見たり。役所で都市計画やマスタープランを教えてもらうのもいいね。

洪水リスクや揺れやすさなどが判るマップもウェブで調べられるよ。

現地を歩くのも大事。

駅から物件までだけじゃなく、その周辺ものんびり歩いてみると、いろいろなものが見えてくるよ。

ぶらり途中下車の感じで楽しみながらね。


(4)
は、ホームインスペクター(住宅診断士)という専門家に調査してもらうのがベスト。

ちなみに、日本ホームインスペクターズ協会は僕のイチオシ!


(5)
は、定期総会議案書や理事会議案書(3期分)、管理規約・使用細則を徹底的に読んでみて。

そのマンションで何が起こっているか、どんなルールがあるかよく判るからね。

長期修繕計画案もじ〜っとみていると、修繕積立金がいつ頃上がるか判るよ。

どの書類も不動産屋さんに言えばもらえるよ。



そうそう、忘れちゃいけないのが、何故買うか?っていう頭の整理。


家族でしっかり話し合ってみて。


詰まるところ、これが一番大事かも。。。
 

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2012年05月28日

3分で解る中古住宅売買〜安心住宅ローンを組む方法

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3
分で解る中古住宅売買〜安心住宅ローンを組む方法


今から自分が天に召されるまでの「収入」と「支出」を見通して。

毎年、いくら入って、いくら出ていく?

これを表にすれば、無理のない毎年の返済額が見えてくるよ。


<収入>

毎年の収入はいくら?

ボーナスは減らされる可能性も踏まえて厳しめに。

将来の年金や退職金も考えて。

公的年金は無料で概算が判るウェブサイトも使ってみて。

会社から住宅手当などを貰っている場合は注意して。

家を買うと貰えなくなるケースが多いから。


<支出>

今払っている住宅費用以外の全ての費用を調べて、今後、毎年どの程度かかるか考えてみて。

住宅費用以外の費用って、

◇水道光熱費

◇食費

◇衣料費

◇教育費

◇旅行代

◇帰省費

◇家具や家電購入費

◇お小遣い等

のこと。

家計簿をつけてる人は楽勝だね。

教育費は、子供の数とか生まれた間隔だけじゃなく、公立・私立、文系・理系で費用が変わるので注意して。

文科省のHPに平均的な費用も掲載されているから参考にしてみて。



これができたら、毎年の収入から支出を引き算。

出てきた数字が、毎年払うことができる住宅費用と毎年の予備費。


まず、家を買うとかかる固定費用があるんだ。

固定資産税・都市計画税とか建物の維持管理費だね。

マンションなら、管理費、修繕積立金、駐車場代などもあるしね。

これらは、仲介業者さんに聞けばすぐ判る(はず)だよ。


毎年かかるこれらの固定費用を引き算した数字が、住宅ローンの元本金利返済額と毎年の予備費。


あとは、いつまでに返済するかだね。

ローンの返済期間は75才までとかだけど、ほんとにそんな年齢まで返済を続ける?

金利もついつい安い変動金利でシミュレーションしたくなるけど、ここは保守的に固定金利で考えてみて。

安い変動金利で借りた場合は、「固定金利との差額を貯めておきましょ」って感じがいいね。


そうそう、初期費用も考えてね。

全額ローンで買うのはあまりお勧めできないから、当初自己資金をどの程度出せるか考えて。

仲介手数料、引越し代、不動産取得税、登録免許税などがかかるから、仲介業者さんによく確認して。

初期費用を出すにしても、最低半年分くらいの生活費はキープしといたほうが安心だよ。
 

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