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2010年06月15日

中古マンション 底値圏内脱出 3

中古マンション 底値圏内脱出 3

 

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<中古マンション 底値圏内脱出 3

 

平成225月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

 

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の推移を調査しているものです。

 

(本価格指数は、中古マンションの広さ、古さ、立地などの物件毎の属性の影響を取り除くために、ヘドニック法と呼ばれる手法で品質調整を行っています。)

 

5月の指数は、89.1となり、前月比▲1.4%となりました。昨年5月から上昇傾向を見せた中では、最も大きな下落幅です。

 

やはり、直近のピークであった20081月の指数に概ね追いついてしまった先月の指数から、若干の調整が入ったようです。

 

ただ、現場(仲介業者さんや販売業者さんたち)の声を聞く限りでは、相変わらず購入希望者は多いようですから、このまま下落するということではないでしょう。

 

新築マンションや新築戸建の供給が次第に増えていることや、不動産業者の仕入価格が次第に上昇しているという声もしばしば聞かれますので、エンドユーザーが価格上昇を受け入れるレベルまでは、価格上昇はあるかもしれません。

 

とは言っても、サラリーマンの今後の収入見通しや社会保障に対する不安等、価格を下落させる要因が消えたわけではないので、エンドユーザーが価格上昇を受け入れる余地はさほど大きくないと思われます。

 

やはり、上昇するとしても今秋ころまではないかと思っています。

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010  1月  88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

2010  2月  88.3  前月比 ▲0.5%  前年同月比    5.3

2010  3月  89.9  前月比  1.8%  前年同月比    7.7

2010年 4月  90.4  前月比  0.5%  前年同月比  8.8

2010年 5月  89.1  前月比 ▲1.4%  前年同月比  5.5

 

 

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2010年05月14日

中古マンション 底値圏内脱出 2

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<中古マンション 底値圏内脱出 2

 

平成224月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

 

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の推移を調査しているものです。

(本価格指数は、中古マンションの広さ、古さ、立地などの物件毎の属性の影響を取り除くために、ヘドニック法と呼ばれる手法で品質調整を行っています。)

 

4月の指数は、90.4となり、とうとう90台の大台に突入しました。

 

前年同月比も8.8%と大幅なアップです。

 

20081月の直近ピーク時の指数が91.8ですから、ほとんど元に戻ったという感じですね。

 

中古マンション、中古戸建、新築戸建についてみると、供給量は20081月〜3月期をピークに現在まで下がっています(中古マンションで言うと、新規登録件数が4.5万件くらいあったのが、今では3万件強)。

 

供給が減って需要が一定ならば、価格は上がりますね。

 

しばらくは超低金利も続きそうですから、高額帯の物件でなければ需要はまだまだ底堅いと思います。(ただ、変動金利だけに固執するのは危険ですよ)

 

毎回お話しているように、今後は、新築戸建住宅や新築マンションが昨年に比べると大幅に供給されるといわれています。

 

また、中古マンションの価格が上昇し始めると、売りに出す人が増えてきます。

 

価格指数は一進一退を繰り返しながら、今秋ころまでは上昇するかもしれませんね。

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010  1月  88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

2010  2月  88.3  前月比 ▲0.5%  前年同月比    5.3

2010  3月  89.9  前月比  1.8%  前年同月比    7.7

2010年 4月  90.4  前月比  0.5%  前年同月比  8.8

 

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2010年04月16日

中古マンンション 底値圏脱出か?1

中古マンション 底値圏脱出か?1

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<中古マンション 底値圏脱出か?1>



平成223月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)の推移を調査しているものです。


(本価格指数は、中古マンションの広さ、古さ、立地などの物件毎の属性の影響を取り除くために、ヘドニック法と呼ばれる手法で品質調整を行っています。)



3
月の指数は、89.9となり、前月比1.8%、前年同月比プラス7.7%でした。


2008
1月の直近ピーク時の指数が91.8ですから、ほとんど元に戻ったという感じですね。



新聞市場でも、景況感の好転を伝えるものが多いですし(実感はあまりないですが)、輸出産業を中心に業績が回復しています。


日銀の白川総裁も今日の支店長会議において、「ひところ市場などで懸念されたような景気が再び大きく落ち込む恐れはかなり後退した」と述べ、中国など好調な新興国経済などを背景に、景気の二番底懸念はほぼ一掃されたとの見方を示しています。


首都圏の新築マンションも3月は大幅に供給を増やし(54.2%増)、契約率も好調といわれる70%を大きく超えて82.8%となっています。


もうこうなってくると、底値圏を脱した可能性が高いかもしれません。



ただ、今後は、新築戸建住宅や新築マンションが昨年に比べると大幅に供給されるといわれています。


また、中古マンションの価格も上昇傾向にありますので、売りに出す方も増える可能性があります。


一方、いくら景況感がよくなりつつあるとはいえ、需要が供給に追い付くほどのスピードで増加するとは思えません。

その意味では、指数としては、8590の間を推移するとみるのがよさそうです。


2008
1月 91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008 2月 90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008 3月 90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008 4月 89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008 5月 89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008 6月 89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008 7月 88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008 8月 87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008 9月 86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

200810月 85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

200811月 85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

200812月 85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

20091月 84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

20092月 83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

20093月 83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009 4月 83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009 5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009 6月 85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009 7月 85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009 8月 85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009 9月 86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

200910月 85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

200911月 88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009年12月 88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010 1月 88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

2010 2月 88.3  前月比 ▲0.5%  前年同月比    5.3

2010 3月 89.9  前月比  1.8%  前年同月比    7.7


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2010年03月16日

中古マンション価格 底値圏に突入?9 

中古マンション価格 底値圏に突入?9


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<中古マンション価格 底値圏に突入?9

平成222月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。


2
月は前月比で▲0.5%、前年同月比でプラス5.3%でした。


2009
4月に記録した83.0に対し、20102月は88.3です。


昨年以降、新築マンションの供給が激減したこともあり、中古マンションもそれに引きずられて、価格が上昇傾向を示していましたが、


今年は5月〜6月以降、これから発売される新築マンションのプレセールスが一気に始まるとの話もあり、今後も価格が上がるとは考えにくいと思います。


実際、最近、新聞折り込みチラシなどが増えていませんか?


今後のマンション供給状況、これはじっくり見極める必要がありそうですよ。


2008
  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010  1月  88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

2010  2月  88.3  前月比 ▲0.5%  前年同月比    5.3


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2010年02月16日

中古マンション価格 底値圏に突入?8

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<中古マンション価格 底値圏に突入?8


平成221月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。


1
月は前月比で0.4%、前年同月比でプラス5.6%でした。


先月、私はこのブログで、


「恐らく、20101月の指数は、もう少し下がるのではないかと思いますが、20094月に記録した83.0を下回る水準調整トレンドに移行するかどうかは、2月、3月の動向を見極める必要がありそうです。」


と申し上げました。


残念ながら予想に反して、1月の指数は下がらず、少々上昇(とはいえ、横ばいという感じですが)しましたね。


ひところから比べれば、景況感はよくなっていますので、そういった面も影響しているのかもしれません。


それにしても、


中古マンション価格指数は、直近ピークが20081月に「91.8」、20094月が直近の底で「83.0」、そして20101月は「88.7」。


この数値の変遷、景況感の好転があまり進んでいるとは思えない中では、違和感がありますよね。


多分、新築マンション供給激減に加え、中古マンションの供給数も減っている一方で、需要の減り方のほうが少なかったということなんでしょう。


今後のマンション供給状況、これはじっくり見極める必要がありそうです。

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6
     (直近ピーク)


2008
  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009 4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

2010  1月  88.7  前月比  0.4%  前年同月比    5.6

 

 

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2010年01月13日

中古マンション価格 底値圏に突入?7

中古マンション価格 底値圏に突入?7

 

 

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<中古マンション価格 底値圏に突入?7


平成2112月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。


12
月は前月比で▲0.1%、前年同月比でプラス3.9%でした。


さて、直近のピークから2009年にかけてを概観してみましょう。


直近のピークは20081月の91.8、その後指数は下がり続け、20094月に83.0まで下がりました。


2009
5月以降は、指数トレンドは反転。徐々に指数は上昇し、12月末時点には88.3と最下点から5.3ポイントアップしています。


ただ、現場実感からすると、

11月までは取引は活況だったが、12月は買主側の動きが悪くなった」

というのが正直なところです。


私自信、取引の現場に身を置く立場としてそのように感じていますし、大手仲介業者の方々から聞く現場実感も同様なものが大半を占めます。


2009
年春ころから底値感が出てきたとは言え、5月以降は価格上昇。


これに対して、


景況感悪化、今後の処遇不安等により、価格調整局面に入った可能性があるのではないかと思います。


恐らく、来月の指数は、もう少し下がるのではないかと思いますが、昨年4月に記録した83.0を下回る水準調整トレンドに移行するかどうかは、2月、3月の動向を見極める必要がありそうです。


2008
  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

2009 11月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1

2009 12月  88.3  前月比 ▲0.1%  前年同月比    3.9

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2009年12月11日

中古マンション価格 底値圏に突入?6

中古マンション価格 底値圏に突入?6

 

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<中古マンション価格 底値圏に突入?6


11
月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。


このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。


今年の5月以降、徐々に価格が上昇し、10月はやや下げ戻しましたが、11月は前月比3.3%上昇、前年同月比3.1%の上昇となりました。


先月、「実質的には横ばいといった感じだと思います。」と申し上げましたが、11月は急騰した感がありますね。


供給が激減した影響が大きいのだろうと思いますが、今後、このまま価格が上昇するということではなく、恐らく価格は一進一退を繰り返すと思います。


場合によっては、もう一段の落ち込みもあり得ると私は思っています。


2002
年の底値圏の時期は、サラリーマンの平均給与(国税庁の民間給与実態統計調査)が454万円で、中古マンションの平均取引価格が2422万円でしたから、年収の約5.3倍。


2007
年のピーク手前の時期は、平均給与437万円で、平均取引価格が2900万円でしたので、年収の約6.6倍。

2008年のピーク時期は、恐らく7倍くらいだと思います。)


現在は、失業率悪化、給与やボーナスのカット、年金破たんなど、購入者に対する心理的不安が日々高まっているように思えるので、年収に対する倍率は低くなると考えられます。


また、来年は、国際的に米国経済を安定させる必要性から、ドル円相場は80円前後くらいまで上がってもおかしくないと思いますし、その結果、外需に頼る国内企業の業績はさらに悪くなると思います。株価も下がるでしょう。


となると、給与水準は低下する可能性が高いでしょう。


年収に対する倍率の低下 × 給与水準の低下 ⇒ 中古マンション価格の下落


二番底、あるかもしれません。

(あまり相場を気にしすぎると、買えるものも買えなくなることがありますのでご注意を)


2008
  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6%⇒直近ピーク

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

2009 10月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

200911月  88.4  前月比  3.3%  前年同月比    3.1



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2009年11月11日

中古マンション価格 底値圏に突入?5

中古マンション価格 底値圏へ突入?5

 

 

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10
月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

 

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。

 

今年の5月以降、徐々に価格が上昇していましたが、10月は前月比▲1.1%の下落となりました。前年同月比では▲0.2%です。

 

実質的には横ばいといった感じだと思います。

 

 

20091月からの中古マンションマーケットの状況を概観すると、

 

200913月期、200946月期、200979月期の中古マンション成約件数は、3期連続で前年同期を上回る(需要は旺盛で、中古マンション取引は活況)

 

◇中古マンション新規売却物件の件数は、3期連続で減少(供給量の減少)。特に、新規売却件数のほぼ半数を占める都区部の新規件数は、前年同期比3割を超える減少。

 

といった感じです。

 

需要が旺盛で供給が少ないのですから、5月以降の価格上昇は当然の結果と言えます。

 

実際、東京23区内の人気エリア(城南地区や城西地区)では、指値(売却希望価格を下回る金額で買受申込をすること)が利かない案件が多々出ているというのもうなずけます。

 

物件の価格がだんだん下がってきたこと、日本の財政状況に鑑み、将来の金利上昇リスクを考えると、早目にローンを組んでマンションを購入したほうが、賃料を払い続けるよりお得、という考えの方が多いため、この経済環境下でも需要が旺盛なのだろうと思います。

 

ただし、現在の経済環境(特に失業率、給与水準の低下等による需要の動向)からすれば、継続的に価格が上昇することはないと思われますが、中古マンションの価格は、下落傾向というより、一進一退を繰り返しながら、当面の間は低位安定、といった感じで推移するのではないでしょうか。

 

 

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

200910月  85.6  前月比 ▲1.1%  前年同月比 ▲0.2

 

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2009年10月19日

中古マンション価格 底値圏に突入?4

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中古マンション価格 底値圏に突入?4

 

実際に中古マンションが成約した価格をベースにした、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構の「東京圏マンション流通価格指数」10月分が発表されました。

 

このデータ、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。

 

 

2008  1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比  8.6

2008  2月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比  6.8

2008  3月  90.0  前月比 ▲0.1%  前年同月比  5.9

2008  4月  89.5  前月比 ▲0.6%  前年同月比  3.6

2008  5月  89.0  前月比 ▲0.6%  前年同月比  4.0

2008  6月  89.4  前月比  0.5%  前年同月比  2.5

2008  7月  88.0  前月比 ▲1.6%  前年同月比 ▲0.8

2008  8月  87.9  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲1.5

2008  9月  86.1  前月比 ▲2.1%  前年同月比 ▲4.9

2008 10月  85.8  前月比 ▲0.3%  前年同月比 ▲4.3

2008 11月  85.7  前月比 ▲0.1%  前年同月比 ▲5.2

2008 12月  85.0  前月比 ▲0.8%  前年同月比 ▲5.4

2009年 1月  84.0  前月比 ▲1.2%  前年同月比  8.5

2009年 2月  83.8  前月比 ▲0.2%  前年同月比  7.0

2009年 3月  83.5  前月比 ▲0.4%  前年同月比  7.3

2009  4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比  7.2

2009  5月  84.4  前月比  1.6%  前年同月比  5.1

2009  6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比  4.7

2009  7月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比  3.4

2009  8月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比  3.2

2009  9月  86.6  前月比  1.7%  前年同月比    0.6

 

 

以前からお伝えしている通り、今年の5月以降、取引価格は上昇傾向にあり、顕著な値下がりが見られません。

 

9月の指数は前月比で1.7%の上昇で、5月以降最大の上昇幅となっています。

 

 

見逃せないのが、前年同月比です。

 

昨年7月以降、ずっとマイナスだったものが、9月になってプラスに転じています。

 

前月比、前年同期比ともにプラスです。この傾向がしばらく続くのであれば、底値に入ったと言ってもよいかもしれません。

 

首都圏の中古マンション取引件数も、7ヶ月連続で前年同月比を上回っていますので、取引は比較的盛んになってきていると言えます。

 

しかし、完全失業率、給与収入の低下など、不安要素も多々あります。二番底を探る動きに転じなければよいのですが・・・

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2009年09月14日

中古マンション価格 底値圏に突入3


中古マンション価格 底値圏に突入?3

 



<中古マンション価格 底値圏に突入?3>

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今回も、前回に引き続き、実際に中古マンションが成約した価格をベースにした、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構の「東京圏マンション流通価格指数」を見てみたいと思います。

 

(過去2回の記事はこちらをご覧ください。)

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/cat_90133.html

 

 

1995年の平均値を100として、

20081月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比 8.6

20082月  90.1  前月比 ▲1.8%  前年同月比 6.8

        ↓

      大幅に下落

        ↓

20094月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比▲7.2

20095月  84.4  前月比  1.4%  前年同月比▲5.1

20096月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比▲4.7

 

20097月  85.0  前月比 ▲0.3%  前年同月比▲3.4

 

20098月  85.1  前月比  0.1%  前年同月比▲3.2

 

http://www.reins.or.jp/

 

 

価格指数の推移は、

 

20082月から20094月までは、

中古マンション価格指数はひたすら下落。(指数上昇したのは20086月の0.5%のみ)。

 

20095月、6月は、

これまでの下落局面から、2カ月連続の上昇、しかも1%以上のレベルでの価格上昇。

 

20097月、8月は、

2カ月連続の上昇から、2カ月連続で概ね横ばい。

 

となっています。

 

しかも、前年同月比は、マイナス値がどんどん縮小傾向にあります。

 

一般的に言えば、底値を探る動きと言ってもよいのではないでしょうか。

 

 

一方、気になることもあります。

 

完全失業率は過去最悪の5.7%、労働分配率は過去25年間で最高の55.1%などという経済指標が発表されています。

 

住宅価格は、経済の状況に大きく左右されるものですから、中古マンション価格が下がる要素もまだあると考えてもよいでしょう。

 

ただ、経済環境は金融危機をとりあえず脱した感があります。国内経済のかじ取りが上手くいけば、現在よりも劇的に悪くなることはないと思いますので、しばらくは低位安定の価格推移をするのではないかと思います。

 

 

株式投資において、「底値で買おうと思っても絶対に買えない。下がっている途中で買い、上がっている途中で売れ。」とよく言われるそうですが、不動産も同様だと思います。

 

少なくとも、これから中古マンションを購入しようと考えていらっしゃる方々にとっては、価格下落が顕著な今が一つのチャンスであることは事実でしょう。(物件の見極めは従来以上に慎重になるべきだと思いますが)

 



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2009年08月24日

中古マンション価格 底値圏に突入?2

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<中古マンション価格 底値圏に突入?(その2)>

財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構の「東京圏マンション流通価格指数」、なんと、今年の5月、6月と2カ月連続で取引価格が上昇しているんです。


このデータは、実際に中古マンションが成約した価格をベースにしていますので、かなり信憑性の高いものです。


1995年の平均値を100として、


2008年1月  91.8  前月比  2.2%  前年同月比 8.6%

2009年4月  83.0  前月比 ▲0.5%  前年同月比▲7.2%

2009年5月  84.4  前月比  1.4%  前年同月比▲5.1%

2009年6月  85.3  前月比  1.0%  前年同月比▲4.7%


http://www.reins.or.jp/


2008年2月から2009年4月までで、取引指数が上昇したのは1回だけです(2008年6月0.5%)。


この価格下落局面で、2カ月連続の上昇、しかも1%以上のレベルでの上昇というのは、注視したいところです。


来月の動向は要チェックですね。底値を探る動きかもしれませんので。


今年の3月頃、私は、2003年〜2004年ころの底値圏(価格指数で言えば、75前後)まで下がる可能性もあるのでは、と思っていたのですが・・・


住宅への潜在的な需要は依然として高いと言われていますので、新築マンションの供給減少、中古マンション供給水準不変という状況で、こうした指数の変化が生じたのかもしれませんね。


今後、新築マンションがどの程度供給されるか、サラリーマンの給料がどのように変化するかなど、によって、価格指数は変化するでしょうし、政権交代が騒がれている中で、実行される経済対策がどの程度効果を発揮するかにもよるでしょう。


私見ですが、経済環境を見ると、中期的には劇的によくなるという感じでもなさそうですし、劇的に悪くなるという感じでもなさそうなので、中古マンション価格は、全体としては低空飛行を続けるのではないかと、勝手に思っています。

 

 

 

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2009年07月30日

中古マンション価格 底値圏に突入?

 

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長谷工アーベストさんの「顧客マインド調査」によれば、首都圏新築マンションは買い時だと感じている人の増加幅は縮小したものの、増加は続いているとのこと。


http://www.haseko-urbest.com/press/pdf/20090717.pdf

 


この調査の中に、「買い時だと思う理由」があるのですが、1位:金利が低い、2位:税制メリットあり、3位:価格が低い、となっていました。

 


私が注目したのは、3位の「価格が低い」と答えた人たちの割合。

 


時系列的に次のようになっています。


2008
10月:31


2009
年01月:52%(前回比増加)


2009
年04月:60%(前回比増加)


2009
年07月:55%(前回比減少!)

 


で、私は、こう思ったのです。

 


マンション価格は、昨年秋を頂点に下がり続けていますが、マンション購入を希望する方々は、昨年末から今春ころまでは値ごろ感を感じていたものの、この夏になってからは、値ごろ感を感じる割合が減ってきたのではないかと。

 


つまり、値下がり傾向に陰りがでてきたのではないか? と思うのです。

 


中古マンションの価格は、新築マンションの価格推移に大きく影響されるというのが定説です。

 


中古マンションは2008年末をピークに、約20%程度価格が下がってきています。さらに価格が下がるのかどうかは判りませんが、底値を探る動きになってきたのではないかと感じます。

 


あとは、今後の景況感やサラリーマンの給与水準の変化によって、価格水準に影響が出るのだと思います(詳細は小生発行のメールマガジン第1号〜第2号をご参照くださいね)



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2009年07月24日

中古マンションは今買い時か?

20090722211601



中古マンションは買い時か?

 




先日、私の仲間と新高輪プリンスホテルのビアガーデンで暑気払いをしてきました。



一人4000円でたらふく食べて飲みました。ホテルの割には、さほど高いという感じでもなかったですよ。



たまにはいいもんです。


株式会社モナベールの今西社長、清水部長、写真を撮ってくれた大串さんありがとうございました。

 





さて、本題です。


国立社会保障・人口問題研究所のデータを眺めていたら、こんなデータが掲載されていました。

 

総人口       H17    127.8百万人   ⇒  H32    122.7百万人

東京圏          34.5百万人   ⇒       35.0百万人

 

東京圏世帯数   H17     14.2百万世帯  ⇒   H32     15.1百万世帯

男性単身        2.7百万世帯  ⇒        3.0百万世帯

女性単身            1.9百万世帯  ⇒         2.4百万世帯

夫婦のみ            2.7百万世帯  ⇒        3.0百万世帯

夫婦子供            4.5百万世帯  ⇒        4.0百万世帯

一人親と子             1.1百万世帯  ⇒              1.4百万世帯

 

ご覧の通り、総人口は減少するけれど、東京圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)の人口は微増、世帯数は増加すると予想されています。

 

さらに、ファミリー世帯は減少するけれど、単身世帯や夫婦のみの世帯、一人親と子の世帯は増加すると予想されています。

 

キーワード的に言うと、「人口減少による日本経済の成熟化・停滞化」「高齢者世帯やDINKS世帯の増加」というイメージですね。となると、次のようなことが想像できそうなのです。

 

◇マンションは、従来の3LDKや4LDKといったファミリータイプは主流でなくなるのでは?

◇利便性のよい場所で、新築より割安な中古マンションを買う高齢者世帯が増えるのでは?

DINKS世帯は、新築より安い中古マンションを求め、自分たちなりのリフォームでオンリーワンの住まいを創造し、余裕資金は自分たちの楽しみのために使うのではないか?

 


で、結論。


価格が下がってきているこの時期に、リフォームしやすい建物で立地のよい中古マンションを購入することは、資産性の面でも、結構いいかもしれない!?

 

でも、中古マンションですから、管理面や構造面も気になりますよね。

 

中古マンションの売買には、不動産仲介業者が介在しますが、この業界にとっては、このあたりのこともサービス提供していくことがとても重要ではないかと私は思っています。

 

手前味噌ですが、私の会社では、立地評価、管理や構造面を含めた建物簡易調査も仲介業務の中に含めてサービス提供しています。もっともっとレベルを上げていくよう頑張ってますよ!!



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