売買契約書のチェックポイント
2010年10月01日
中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1(手付金5)
中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1(手付金5)
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中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1(手付金5)
上場不動産会社が倒産していた時期、よくご質問されたのが、
「手付金は支払ったけれど、売主が倒産したらどうなるの?」
「手付金はちゃんと返ってくるの?」
「どうすれば、手付金が返ってくるようにできるの?」
という話でした。
大手でさえも、突然倒産する時代ですから、中小の不動産会社さんから住宅を購入する場合、手付金がきちんと返還されるか、どうしても気になるという方は多いと思います。
また、売買対象となる物件に、売買金額以上の抵当権などが付いている場合には、買主は売主の資力について十分注意する必要があるでしょう。
特に、手付金額が、宅地建物取引業法上の保全をせずに済む金額(完成物件の場合、売買金額の10%以下かつ10百万円以下)である場合はとても気になるところですよね。
今回は、売主の財務状況に懸念がある場合、万が一の場合でも手付金が返ってくるようにするための手法についてご説明します。
不動産売買契約におけるお金の流れは、厳密に言うと、
◇契約時に手付金を売主に預ける。
◇決済・物件引渡の時に売買代金全額を支払う。
◇預けた手付金を返してもらう(実際は、預けた手付金を、この時点で売買代金の一部として充当するので、実際に現金が戻ってくるわけではありません)。
という流れになります。
だから、物件を引き渡してもらうまでは、「手付金を返してくださいと請求する権利」を買主は持っているわけです。
これを手付金返還請求権と言います。
この手付金返還請求権を担保するために、質権設定という手続きを行います。
質権というのは、質屋さんをイメージしていただけると解ると思います。
お金を借りるために、時計を質に出します(このとき質権設定契約がなされます)。
時計の所有権はお金を借りた人のままで、質屋さんは時計を「留置」している状態です。
決まった期限までにお金を返せなければ、質屋さんは時計を売って貸したお金を回収することができます。
具体的な手続きは次の通りです。
まず、契約時に、買主は売主に対して手付金を支払います。
売主は、直ちに、その手付金全額を、銀行に預金し、「預金証書」を作ってもらいます。
売主と買主は、買主が持っている手付金返還請求権を担保するために、売主が銀行に対して持つ「預けた預金を払い戻してくださいと請求する権利」(預金返還請求権)に対して、期間を売買不動産の引渡までとする「質権設定契約」を結びます。
一方、売主と買主で質権設定契約を結ぶだけでは、何も知らされていない銀行は、預金の払い戻しに応じてしまうかもしれませんので、質権設定承諾書という書類(大抵は各銀行に定型の書類としてあります)に売主と買主が署名押印して銀行に承諾してもらう必要があります。
そして公証人役場に行き、質権設定契約書と質権設定承諾書に確定日付を貰いに行きます。
確定日付を貰いに行くのは、第三者に対抗するためです(このあたりは難しいので、担保を完璧なものにする(他人から一切文句を言われないようにする)ためと思ってください。)。
こうして、預金証書を売主から買主に引渡し、留置してもらいます。
手付金返還請求権を担保するということは、手付金(預金証書)は売主のものですが、買主と質権設定契約を結んで、預金証書(預金の払い戻し請求権)を買主に留置させるということなのです。
物件の引渡時には、買主から質権解除通知を銀行に提出して、質権を解除し、預金証書を買主から売主に返却します。
手付金について、このような処置をするよう交渉することは、ある意味で、売主の資力を信用しない、ということに繋がりますので、交渉は慎重に行う必要があるでしょう。
一般的には、売主が中小の不動産業者で、売買物件に売買金額以上の抵当権などが付いている場合などに限られるかもしれません。
売主が個人の場合には、この手続きの意味について理解できる相手でないと、「そんな面倒なことをするなら売らない」と言われてしまうかもしれませんので、注意してください。
あくまで、売主さんとの交渉が必要であることを認識しておいてください。
ちなみに、法的には完璧な担保とはなりませんが、手付金を決済引渡まで仲介業者に預けるということも実際にはあるようです。
この場合は、売主さん、買主さんが、仲介業者さんをどこまで信用できるかどうかにかかってきますが。
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