2009年07月19日
仲介業者の営業攻勢に負けないように
仲介業者の営業攻勢に負けないように
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中古マンション購入の現場でよく見受けるのですが、購入する方々の多くは、勢いで契約しているケースが多々あります。
勢いでうまくいくこともあるんですが、失敗する人も結構います。
仲介業者や販売営業担当者は、売れればいいので、買主の気持ちを盛り上げて、一気に契約まで持ち込みます。
買主を追い回し、夜中でも契約させてしまうほどのつわものもいます。
そんな営業攻勢に負けないようにするためには、いくつかやらなければならないことがあります。
そのひとつが、「適正な購入予算を決める」ということです。無理なローンを組まされてしまうことほど、つまらないことはありません。
これは、無料レポート「サルでも解る住宅ローン」に掲載していますので、読んでみてください。
そして、次が「購入条件の整理」。
今、私が執筆しているメールマガジンで掲載している最中の「価値ある立地の要素とは」にあるように、いくつかチェックポイントがあります。
また、「価値ある建物の要素」（今後掲載予定）もチェックしていきます。
このほかに、仲介業者との付き合い方や契約関連書類のチェックなど、様々なポイントがあります。
今後、ブログやメールマガジンで公開していきますのでお楽しみ。
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■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの
ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害
を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。
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2009年07月16日
耐震のお墨付き？フラット３５
耐震のお墨付き？ フラット３５
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いよいよ、１７日（金）に宅地建物取引業免許が正式におります。
これで、やっと、仲介業務を通じて皆さんのお役に立てます。
これまで、不動産に関するお悩み相談ばかりでしたので、より高い価値のある仲介業務を展開しようと思います。
ところで、本日より住宅ローンに関する無料レポートを始めたので、それに関係した話をひとつ。
フラット３５というローン、これが使えるマンションは耐震面で多少は安心というお話です。
フラット３５は、住宅金融支援機構という所謂お上が運営する組織が、銀行の住宅ローン貸出債権（貸付金の金利と元本を回収する権利）を代わりに買い取る仕組みです。
細かな仕組みは別として、
「全期間固定金利」「保証料0円」
これはフラット35の非常に嬉しいメリットです。
しかし、中古マンションの場合、適合証明というお墨付きがないと借りることができません。
特に、昭和５６年以前の旧耐震基準のマンションについては、同機構の耐震評価基準をクリアしないとだめなんです。
逆にいうと、この適合証明がとれた中古マンションは、お上のお墨付きがもらえたと考えることもできますね。
費用もたいしてかかりません。１０万円でおつりがくるくらいです。
仲介手数料が１００万円くらいするのであれば、そのうち1割くらいは、仲介業者が負担してもよいのではないかと思っています。
あゆみリアルティーサービスでも、現在、こうしたサービスを検討中です。
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中古マンション 立地を見極める技２ 交通機関や近隣施設のチェックポイント
中古マンション 立地を見極める技２
〜交通機関や近隣施設
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２．交通機関や近隣施設の状況
立地の価値を決める要素としては、最も重要な要素だと考えられます。駅から近いことや徒歩圏内に銀行や商店街があるというのは、生活利便性が高いことの証です。
（１）最寄り駅までの所要時間 （２）バス停までの所要時間
マンションは利便性を買うものとも言われます。最寄り駅までの距離は資産性を決める上でも重要な要素の一つです。
最寄り駅までの距離が徒歩５分以内。これはベストですね。一戸建住宅では、なかなかこの近さは得られない利便性です。
徒歩５分超〜８分以内。資産性にこだわるならば、８分以内がよいと私は思っています。一戸建住宅との比較感において、８分を超える場所は、一戸建住宅とマンションが競合しがちだからです。マンション購入で資産性にこだわるならば、８分以内にしたいものです。
徒歩８分超〜１２分以内。いわゆる徒歩圏内のマンションです。徒歩１２分超となると、雨の日や真夏の炎天下ではかなり辛い距離になってきます。一戸建住宅であれば許容されることは多いと思いますが、マンションの場合は、ほかに余程のメリットがないと厳しい評価になることが多いです。
バス便の場合は、バス停までの距離に加えて、バス停から駅までの所要時間、バスの本数などが影響してきます。
なお、徒歩何分というのは、信号待ちや踏切待ちなどの時間も含まれますので、実際に歩いてみる必要があります。
不動産屋さんの物件チラシは、８０ｍで１分と計算するルールになっていますが、実際に歩く時間のほうが長くかかることもあります。
ひどい不動産屋さんになると、８０ｍあたり１分もかからない計算になっているチラシを平気で作ってばら巻いているという事例も沢山あります。（当の本人さんは気づいていないのかもしれませんが・・・）。
（３）最寄り駅のグレード
駅のグレードを何で測るかは、いろいろあると思うのですが、マンションは利便性が一番のポイントと考えると、どんな列車が停車するのかということが重要になってきます。
普通列車しか停車しない駅よりは、特急や急行列車が停まる駅のほうがグレードは高いと言えるわけですね。
（４）小学校までの所要時間
（５）区役所等までの所要時間
（６）金融機関等までの所要時間
（７）商店街までの所要時間
（８）コンビニエンスストアまでの所要時間
いずれも、歩いて行くのに無理がない所要時間であればベストです。
歩いて行くのに無理がない所要時間は約１２分です。これなら多少の雨でも我慢できる時間距離でしょう。
該当するものが多ければ多いほど、資産性は高いものと考えられます。
なお、小学校については、所要時間に加えて、学区もポイントになります。学区は小学校だけでなく中学校にも影響します。
人気のある学区（例えば、官舎などが多く存在し、キャリア官僚や裁判官などのご子息が多く通う学校区など）に物件がある場合は大変人気があり、中古マンションや中古の一戸建住宅が直ぐに売れてしまうこともあるようです。
（９）大型商業施設までの所要時間
（10）入院施設や救急対応の病院までの所要時間
これらは、自動車で行く場合の所要時間を見ます。
いずれも、１０分程度で到着できればベストです。
ここに掲げたすべてを網羅する物件は極めて少ないので、物件を選ぶ時には、ご自身が何にこだわるか冷静に考えて、優先順位を決めていく必要があります。
そうしないと、いつまでたっても物件を購入することができなくなってしまうので注意が必要です。
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2009年07月14日
中古マンション 立地を見極める技１ 前面道路
中古マンション 立地を見極める技１〜前面道路の状況
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価値ある立地は、住生活を営むにあたって住みやすい環境にある場所となります。そして、この要素は、次のように主に３つあります。
１．前面道路の状況
２．交通機関や近隣施設の状況
３．周辺環境や公法規制等の状況
不動産会社や不動産仲介業者のセールス担当者は、物件のよいところばかり宣伝してきます。例えば、駅までたったの５分と言いながら、アップダウンが激しい場所だったり、開かずの踏切があったり・・・
こうしたセールストークに気を取られないようにするためにも、チェック項目としてよく確認してみてください。
１．前面道路の状況
■前面道路というのは、そのマンションに面する道路のことです。マンションの出入り口や駐車場の出入り口に面する道路と思ってください。
■この前面道路、評価をするための要素は全部で７つあります。
（１）道路の幅
（２）道路の計画性
（３）歩道の有無
（４）街路樹の有無
（５）勾配の状況
（６）駐車場からの入出庫難易度
（７）駐車場からの左右出庫の可否
（１）道路の幅
■一番よいのは幅１２ｍ以上あることです。ゆったりした道路ですから、使い勝手もよいはずです。
■次によいのは６ｍ〜１２ｍ未満です。これでも私は十分だと思っています。そして４ｍ〜６ｍが普通。４ｍ未満はあまり使い勝手はよくないですね。車のすれ違いも大変です。
（２）道路の計画性
■きちんと計画的に作られていない場合、その道を先に進んでいくと道路の幅がだんだん狭くなったり、行き止まりになったり、あるいは曲がりくねったりしていることがあります。
■こういう無計画な道路は見た目もあまりよくないことが多いのです。つまり、付け焼刃的に舗装だけとりあえずしました、というような道路である可能性があるということです。
■十分な排水計画もなく作られている場合は、強い雨の日など、とても歩きづらい道になってしまいます。
■計画的な道路であれば、行き止まりということもないでしょうし、幅員も一定であることが多く、それなりに時間とお金をかけた道であるため、見た目も利用上も良好です。
（３）歩道の有無 （４）街路樹の有無
■歩道や街路樹があるほうが良好な環境と言えますよね。見た目も美しいですし、歩行も楽です。
（５）勾配の有無
■平坦ならよいのですが、急な坂の途中にあるマンションは使い勝手としてはあまり好まれません。
（６）駐車場からの出入りの難易度
■交通量が多い場所や渋滞がひどい通りに出入口があれば、出入りに苦労します。また、カーブの途中に出入口があるなどの場合は、交通事故のリスクが高くなります。
（７）駐車場からの左右出庫の可否
■右左折ともに可能な場合はよいのですが、左折しかできないところもあります。
■例えば、広い通りに面してはいるものの、道路に中央分離帯があるような場合です。これでは右折はできません。
■中央分離帯がなくても、交通量が多ければ実質的には右折できないと考えたほうがよいかもしれません。よくチェックしたほうがよい項目です。
なお、これらのチェッポイントは、すべてを満たさなければならないというものではありません。
個々人のニーズに応じて譲れないものに絞らないと、買えるものも買えなくなってしまいます。
ある程度気に入った物件が、数件に絞れた際に、こうしたチェックポイントとあなたのこだわりポイントをすり合わせながら、最終選定に使っていただけるとよいと思います。
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中古マンションを購入する方々の味方です！
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はじめまして。
あゆみリアルティーサービス代表の田中歩です。
中古マンションバイヤーズビューローという名称で、中古マンションを購入する方々の味方としてコンサルティングを行っています。
この会社は、中古マンションの購入に対して、様々な問題意識を持っていた私が、今年の2月に立ち上げた会社です。
これまで行ってきた様々なアドバイスなどをベースに、中古マンションを購入しようと思っている方々に有益な情報を提供していこうと思っています。
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