2009年09月03日
中古マンション 建物の価値を見極める技４ 杭と地盤
中古マンション 建物の価値を見極める技６ 〜杭と地盤
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＜中古マンション 建物の価値を見極める技６ 〜杭と地盤＞
前回の耐震性に続き、建物の基礎となる杭と地盤の強さについてのお話です。
３．建物構造と設備の状況
（２）杭と地盤
現在の建築基準法では、マンションなどの一定の規模の建物については、その基礎が「良好な地盤」に達していなければならないことになっています。
「良好な地盤」というのは、標準貫入試験という特殊な調査でＮ値という数値を割り出し、Ｎ値５０以上となる固さの地盤が５ｍ以上続く場所を言います。
要するに、地中の固い部分が連続しているところ、ということです。
そして、その場所を支持層と呼んでいます。
マンションの構造を確認するにあたっては、この支持層に到達するよう杭がきちんと打たれているかどうかということは当然ながら、地表から支持層までの距離がポイントになります。
仮に、地表から支持層までの距離が５０ｍだとすると、細長い５０ｍの柱が何本かある上に建物が乗っているイメージになります。５０ｍというと、概ね１６階建の建物の高さです。
支持層までの地盤が非常に緩いような場合、液状化現象などの問題もありますが、巨大地震などが発生した場合、杭が損傷するリスクがあります。
なぜならば、杭は縦に打ち込むだけなので、横につっかえ棒となる梁のような構造がないため、縦の揺れには強いかもしれませんが、横ゆれには弱いと考えられます。
地表から支持層までの距離が短いものに比べて、その距離が長いもののほうが、杭損傷のリスクが高いと言えるのです。
一般的には、３０ｍ以内ならばさほど心配しないでよいようです。２０ｍ以内なら安心できるといったところでしょうか。
このあたりのチェックは、一般の仲介業者さんではまず無理なので、専門家に任せたほうがよいと思います。
もし、ご自身で調べたい場合は、検討している中古マンションの管理人さんや管理会社に事情を説明して、竣工図を見せてもらいましょう。
竣工図は、構造、意匠、電気、設備という４つの項目に分かれていますので、構造の部分を見てください。
構造の項目の中に、ボーリング調査図（土質柱状図）というのがありますので、そこに深さに応じたＮ値のグラフが掲載されています。これで、支持層までの距離が確認できます。
次に、杭伏せ図という図面があります。これは、どこにどのような杭を打っているかがわかる図面です。
図面には注釈があり、杭のタイプ、位置別、杭先端の長さが掲載されています。支持層までの深さと比べ、その地点の杭が支持層に達しているかどうかが確認できます。
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