2009年09月21日
中古マンション 建物価値を見極める技５ コンクリートの耐久性1
中古マンション 建物の価値を見極める技５ コンクリートの耐久性1
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＜中古マンション 建物価値を見極める技５ コンクリートの耐久性1＞
３．建物構造と設備の状況
（３）コンクリートの耐久性（その１）
一般的なマンションは、鉄筋コンクリート造りのものが大半です。この鉄筋コンクリートの耐久性をチェックすることも、建物の価値を見極める上では重要だと思います。
鉄筋コンクリートは、マンションの構造の大半をなす部分です。コンクリートの中に鉄筋が入ったものです。
鉄筋は引っ張られる力に対して強く、コンクリートは圧縮される力に強いという特徴があります。
さらに、コンクリートはアルカリ性であるため、鉄筋が錆びるのをガードしてくれます。
これらの特徴を合わせることで、引っ張られる力にも圧縮される力にも強く、かつ耐久性の高い建材になっているのです。
ところが、大気中の炭酸ガスにコンクリートがさらされ続けると、コンクリートはだんだん中性化していきます。１年間でコンマ数ミリの世界ですが、表面からだんだん中性化します。
中性化がひどく進行すると、これまでのガード役が機能しなくなってしまい、鉄筋が錆び始め、強度が低下していくことになるわけです。
ガード役のコンクリートの耐久性は、中性化するスピードがより遅い性質のもののほうが、耐久性が高いということになるわけですが、これを見極めるポイントは、水セメント比という指標です。
コンクリートの成分は、水、セメント、砂、砂利で構成されていますが、セメントの重量に対する水の重量の比率（水セメント比）が強度の決め手になります。
水の量が少ないほど、緻密なコンクリートが生成され、炭酸ガスが浸透しにくくなり、その結果、耐久性も高くなるというわけです。
住宅金融支援機構の住宅ローンで有名なフラット３５の技術基準では、この水セメント比は６０％以下と定められています。
長期間、融資をする立場から見て、簡単に劣化するマンションにはお金を貸したくないはずです。
そうした観点からすれば、水セメント比は最低でも６０％、５５％以下ならば優良と言えると思います。
この水セメント比、中古マンションの場合どのように調べるか、ということが問題になりますが、このチェックは、一般の仲介業者さんではまず無理なので、専門家に任せたほうがよいと思います。
もし、ご自身で調べたい場合は、前回のお話と同様に、検討している中古マンションの管理人さんや管理会社に事情を説明して、竣工図を見せてもらいましょう。
竣工図は、構造、意匠、電気、設備という４つの項目に分かれていますので、構造の部分を見てください。
構造の項目の最初のほうに「特記仕様書」という項目がありますので、その中の「コンクリート工事」の欄を見ると水セメント比が出てきます。
このほかに、スランプ値という指標もありますので、チェックしたほうがよいです。（長くなってしまうので、今回は説明を省略します）。
なお、中古マンションの場合、物件によっては、竣工図に水セメント比やスランプ値が記載されていないケースが多々あります。
この場合の対処については、次回お話します。
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