2009年12月
2009年12月29日
中古マンション 住宅ローン金利は今後どうなる？1
中古マンション 住宅ローン金利は今後どうなる？1
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＜中古マンション 住宅ローン金利は今後どうなる？1＞
信託銀行出身（しかも不動産部門）の戯言ですが・・・
今後の住宅ローン金利動向について、私見を述べさせていただこうと思います。
昨今の国内金利は、史上まれに見る超低金利といわれています。
90年代前半までの住宅ローン金利は、国内経済成長が著しい時代であったとは言え、金利６％〜７％という時代もあったわけですから、現在の金利は相対的にみてもかなり低いと言えます。
ところで、現在の超低金利、いつまで続くのでしょうか。
私が思うに、
短期金利も長期金利も、短期的には現在のような超低水準のままではないかと考えています。
まずは短期金利について。
短期金利は日銀によってコントロールされます。
現在の日本経済は、潜在的な成長率が極めて低いので、日銀による短期金利のコントロールは、その期待成長率より低めに誘導せざるを得ないのが実情です。
原則的には、「期待成長率＞政策金利」とすることで、投資を促したいわけです。
イメージ的には、政策金利で借りて、政策金利より高い成長率（利益率）を得ることができますよというメッセージ的な意味です。
現在は、期待成長率がともするとマイナスかもしれない、との思惑から、量的緩和政策（実質ゼロ金利政策）をおこなっていると考えられます。
そして今後、直ぐに経済成長スパイラルに入るとは思われないので、しばらくは低金利のままと予想するわけです。
一方、長期金利はマーケットが決めます。一般的には10年国債の価格によって利率が決まってきます。
長期金利が上昇する図式は、
国債増発（供給増）⇒（需要が供給に追い付かなくなり）国債価格低下⇒長期金利上昇、というのが通常の考え方です。
日本の財政状況からすると、まだまだ財政支出を国債に頼らざるをえない状況ですから、国債の増発は避けられないでしょう。
となると、今後、長期金利は上昇する、と言いたくなるのですが、そうでもないと考えます。
日本政府は、870兆円もの負債をかかえているわけで、毎年の金利払いが20兆円程度はあるわけです。
もし金利が1％でも上昇すると財政悪化がさらに進んでしまうので、政府は、金利上昇をなんとしても避けたいと考えます。
そこで、既に国債でおなかいっぱいになった金融機関にもっと国債を買ってもらえるように（国債価格が下がらないように需要を創造するために）、日銀は市中から国債を買い入れ（実質的な国債の買い支え）を行い、長期金利の上昇を抑え続けるのではないかと思っています。
よって、長期金利も短期的には低金利のままと予想します。
ところで、中長期的に見た場合、金利はどうなるのでしょうか？
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2009年12月25日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 あなたに合う商品って？2
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次に、金利動向を読む力です。
一般的に、変動金利型や１０年未満の固定金利選択型は短期金利の影響を受け、１０年超の固定金利選択型や全期間固定金利型は長期国債利回りの影響を受けます。
原則的には、景気が上向けば金利は上昇、下降局面では下落というのが基本的な動きになります。
しかしながら、景気が上向いても金利が上昇しないということもあり得ますし、景気が下降しても金利が上昇するということもあります。
短期国債、長期国債、超長期国債の発行状況や価格動向、国家予算、日銀のオペレーション、国際的なベースマネーの動向等、枚挙にいとまがない様々な事象を見極めないと、金利を読むことはできませんし、かなりのプロフェッショナルであっても、金利動向を読むことは難しいと言われています。
その意味では、変動金利型住宅ローンでお金を借りる場合、ある意味で投資に近い判断を求められると思うのです。
特に、前回お話した返済余力があまりない場合は、絶対に必要な力になります。
この力がある、あるいはこういった能力のある方の判断を仰げる方、あるいは投資判断的なものであると割り切れる方ならば、変動金利型住宅ローンを選んでも構わないでしょう。
最後にライフスタイルです。
ここでは一例として
（１）収入が高く、早期に返済できる方
（２）将来買換えを予定している方
（３）お子様の教育費を重視する方
に分けてお話します。
夫婦共稼ぎでお子様がいらっしゃらないような場合、収入は比較的高く、早期に返済ができる可能性が高いです。
この場合は、変動金利や固定金利選択型で目先の金利が安いものを選び、どんどん繰り上げ返済して早期に完済してしまうという手があります。
元本返済が早く進めば、金利の変動に対しても耐性度が高いですし、総支払い額も低く抑えることができます。
次に、将来買換えを予定している方です。
こういう方々の場合は、買換えのタイミングまでのことを考えます。ですから、全期間固定金利型で３０年、３５年と縛られる必要はないわけです。
買換えのタイミングまでの期間を重視し、固定金利選択型の１０年ものなどで対応することもよいと思います。
最後に、子供の教育費を重視する場合です。
教育費がかかる最後の時点までの間、返済を安定させるのがよいでしょう。したがって、固定金利選択型でも長い期間固定されるものや、全期間固定金利で返済を一定に保つのがベターだと思います。
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2009年12月23日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 あなたに合う商品って？1
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中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 あなたに合う商品って？1
（４）あなたに合う商品って？ 1
これまで、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の３つの種類について説明してきましたが、実際に融資を受けようとする際、どれを選択すべきか悩みます。
私がいつもお話しているポイントは３つです。
まずは返済余力があるかどうかです。
返済余力というのは、余裕資金をある程度蓄えている方や、収入が高いあるいはこれから上昇していくことが十分に見込めるため、余裕資金を貯めていける可能性が高いといった方々です。
こういう方々は、仮に金利が急上昇したとしても、余裕資金で元本を繰り上げ返済し、毎月の返済額の上昇を抑えることができますので、変動金利型や固定金利選択型を敢えて避けなくてもよいと思います。
例えば、以下の例を見てみましょう。
＜前提条件＞
◇借入金額3000万円
◇返済期間35年（元利均等返済）
◇固定金利選択型（10年固定）
当初金利は2.5％。10年経過時点から変動金利に切り替え（4.0％）。
次のように、10年経過時点で何も手を打たない場合、当初10年間の月間返済額は107,249円で、10年経過時点から126,187円に返済額がアップします。
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 44,749 62,500 107,249 29,955,251 2.50％
121ヶ月 46,499 79,688 126,187 23,860,002 4.00％
一方、10年経過時点で400万円の繰り上げ返済（返済額圧縮型）を行った場合はどうなるでしょうか。
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 44,749 62,500 107,249 29,955,251 2.50％
120ヶ月 57,324 49,925 107,249 23,906,501 2.50％
繰り上げ返済400万円実施 ⇒ 残債務額 19,906,501
121ヶ月 38,719 66,355 105,074 19,867,782 4.00％
このように、金利上昇に見舞われても、ある程度の返済余力がある方ならば、急激な返済額アップにも耐えることができるわけです。
また、このくらいのレベルであれば、現時点で預貯金がなくても、10年間、毎月33,300円ずつ貯蓄すれば、約４００万円貯まります。
つまり、目先の金利が安いからといって安住するのではなく、万が一に備えて貯蓄しておいてもよいわけです。
次回は、金利動向を読む力の有無、ライフスタイルについてお話します。
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2009年12月21日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 全期間固定金利型
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＜中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 全期間固定金利型＞
（３）全期間固定金利型住宅ローン
全期間固定金型住宅ローンとは、借入当初から返済完了までの全期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。
したがって、元利均等返済（元本返済と利息の合計額がずっと一定である返済）の場合、毎月の返済額はずっと一定になるわけです。
金利は、変動金利型や固定金利選択型よりも高くなるのが一般的です。
また、変動金利型や固定金利選択型よりも、自己資金が売買金額に対して10％〜20％ないと借りることができないケースもあります。
全期間固定金利型は、メガバンクなどの金融機関のほか、フラット３５のような公的な機関による融資がポピュラーです。
このローンのメリットは、返済額が一定であるがゆえに生活設計が楽であること、金利動向を読みながら返済計画を検討しなくて済むことです。
前々回にもお話したように、1985年ころから1995年頃の平均金利が5％〜6％程度だっことを考えれば、現在のような超低金利時代に、固定で縛っておくことは極めて安心できると言えそうです。
例えば、次のように、次第に金利が上昇していった場合、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型では、どのようになるか考えてみましょう。
＜前提条件＞
◇借入金額3000万円
◇返済期間35年（元利均等返済）
◇金利
・変動金利型
当初金利は1.5％。
2年毎に10年経過時点まで0.5％上昇し4.0％に。
その後は完済時まで一定。
・固定金利選択型（10年固定）
当初金利は2.5％。10年経過時点から変動金利に切り替え（4.0％）。
・全期間固定金利型は3.0％
＜変動金利型の場合＞
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 54,355 37,500 91,855 29,945,645 1.50％
25ヶ月 44,061 47,794 91,855 28,632,485 2.00％
49ヶ月 34,358 57,497 91,855 27,564,204 2.50％
61ヶ月 50,772 56,628 107,400 27,130,733 2.50％
73ヶ月 40,987 66,413 107,400 26,524,228 3.00％
97ヶ月 32,871 74,529 107,400 25,519,856 3.50％
121ヶ月 48,114 82,456 130,570 24,688,672 4.00％
（35年間での総支払い額 51,126,269円）
＜固定金利選択型（10年固定）の場合＞
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 44,749 62,500 107,249 29,955,251 2.50％
121ヶ月 46,499 79,688 126,187 23,860,002 4.00％
（35年間での総支払い額 50,726,024円）
＜全期間固定金利型の場合＞
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 40,445 75,000 115,455 29,959,545 3.00％
121ヶ月 54,588 60,867 115,455 24,292,165 3.00％
（35年間での総支払い額 48,491,124円）
続きを読む2009年12月18日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 固定金利選択型
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＜中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 固定金利選択型＞
（２）固定金利選択型住宅ローン
固定金利選択型住宅ローンとは、借入当初から一定期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。
金利が固定される期間は様々ですが、主に、2年、3年、5年、10年などがあります。
固定金利の期間が終了すると、その時点の金利で、変動金利型か固定金利選択型かを決めることになります。
この固定金利選択型住宅ローンは金融機関の主力商品で、優遇金利キャンペーン対象商品であることが多いです。
そして優遇金利のレートも高いのが一般的です。
ただし、優遇されるのは固定金利期間のみというところも多いので、全期間の優遇かどうかをよく確認してください。固定金利期間が終わってからも優遇金利があると誤解している方が結構多いので。
さて、固定金利選択型で注意しなければならないのはどんなことかお話しましょう。
前回もお話しましたように、今は未曽有の超低金利時代です。ですから、今後、中長期的に金利が上昇するであろうと考えた場合のお話です。
固定金利選択型で2年、10年を選んだ場合で考えてみましょう。
2年ものは金利2％、10年ものは金利3％、借入期間は35年で借入金額3000万円、ボーナス返済なし、として考えてみます。
仮に、2年後に金利が4％になった場合どうなるでしょうか。
＜2年ものの場合＞
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
24ヶ月 51,307 48,072 99,379 28,791,914 2.00％
25ヶ月 35,088 95,973 131,061 28,756,826 4.00％
このように、25ヶ月目から返済額は約32％上昇し、元本返済が約32％減少します。
変動金利型の場合は、返済額が1.25倍に制限されていましたが、固定金利選択型はそういう制限がありません。いわゆる青天井ですね。
一方、10年ものの場合、引き続き4％のまま金利が動かなければ、10年経過後は次のようになります。
＜10年ものの場合＞
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
120ヶ月 54,452 61,003 115,455 24,346,743 3.00％
121ヶ月 47,355 81,156 128,511 24,299,398 4.00％
2年ものとは異なり、返済額は約11％の上昇、元本返済が約13％の減少で済んでいます。これは、2年後に金利が上昇しても、固定金利の期間が長いため、元本の返済が進んだ結果です。
もちろん、低金利がこのまま継続するのであれば、極力短い期間のものを選んだほうがよいわけですが、金利が上昇するリスクがあると考える場合は、ある程度の期間を固定したほうがよいということになるわけです。
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2009年12月16日
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＜ホームインスペクター（住宅診断士）公認資格試験 合格！＞
去る11月14日、日本初の「ホームインスペクター（住宅診断士）公認資格試験」が開催され、私も受験してきました。
そして、本日12月16日、合格発表がありました。
お蔭さまで何とか合格でき、ほっとしています。
ホームインスペクション（住宅診断）というのは、住宅に精通したホームインスペクターが、専門家の見地から住宅を診断するものです。
この診断を行うことで、住宅の劣化状態や不具合の有無、購入後にかかるであろうメンテナンス費用やリフォーム費用について把握しやすくなります。
また、これらのことを調査しておけば、安心かつ納得して中古マンションや中古戸建を購入することができるようになります。
これからの日本は、人口減少や社会の成熟化に伴い、かつてのような高成長を望める環境にはありません。
高成長時代であれば、土地は勝手に値上がりするので、新築物件を買えば、たとえ建物が劣化して建替えたとしても、建替費用を上回る地価上昇があったので、
資産価値の面で消費者は損をすることはなかったですし、住宅産業も潤ったわけです。
しかし、今後の低成長に鑑みると、建物の価値が下がらないような維持管理ができるかどうかが、資産価値を決める重要な要素になるはずです。
そういう意味でも、ホームインスペクション業務は、中古マンションや中古戸建の売買には欠かせないものになっていくと思います。
せっかくこういった資格を手にしたわけですから、今後の中古マンション流通がより安心できるような環境造りに協力していきたいと思います。
日本ホームインスペクターズ協会
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＜中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型2＞
変動金利型の場合、利率の変更は半年毎に行われます。
例えば、もし、7ヶ月目と13ヶ月目に0.75％ずつ金利が上昇したとしましょう。
この場合、元本返済と金利返済はどのように変化するでしょうか？
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 54,355 37,500 91,855 29,945,645 1.50％
↓
2ヶ月 54,423 37,432 91,855 29,891,221 1.50％
3ヶ月 54,491 37,364 91,855 29,836,730 1.50％
4ヶ月 54,559 37,296 91,855 29,782,171 1.50％
5ヶ月 54,628 37,228 91,855 29,727,543 1.50％
6ヶ月 54,696 37,159 91,855 29,672,847 1.50％
7ヶ月 36,219 55,637 91,855 29,636,628 2.25％
8ヶ月 36,287 55,569 91,855 29,600,342 2.25％
9ヶ月 36,355 55,501 91,855 29,563,987 2.25％
10ヶ月 36,423 55,432 91,855 29,527,564 2.25％
11ヶ月 36,491 55,364 91,855 29,491,073 2.25％
12ヶ月 36,560 55,296 91,855 29,454,513 2.25％
↓
13ヶ月 18,219 73,636 91,855 29,436,294 3.00％
14ヶ月 18,265 73,591 91,855 29,418,030 3.00％
15ヶ月 18,310 73,545 91,855 29,399,720 3.00％
このように、返済額合計（91,855円）は5年間一定なので変化はありませんが、13ヶ月目の元本返済は、18,219円にまで減少し、代わりに支払い金利が73,636円まで上昇します。
金利が1.5％のままならば、13ヶ月目の元本返済は55,176円、金利返済は36,679円ですから、金利がこのケースのように上昇すると、元本（借金）の返済がほとんど進まなくなることが分かります。
その後、金利が3.0％で変化せず、5年経過時点（61ヶ月目）で金利が5％まで上昇した場合は次のようになります。
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
60ヶ月 20,488 71,368 91,855 28,526,595 3.00％
61ヶ月 0 114,819 114,819 28,526,595 5.00％
このように、返済額は、従前の91,855円に対して1.25倍までという制限があるので、返済額は114,819円となります。
一方、金利は5％が適用されるので、本来は118,861円の金利を支払わなければなりません（60カ月目の残債務×5％÷12ヶ月）。
ところが、返済額の制限（従前の返済額に対して1.25倍）がなされていることから、本来支払うべき金利より少ない額になっています。
この差額である、4,042円は未収利息といって、返済合計でも金利が支払えない、元本は全く返済できないという状態が発生しすることになります。
そして、金利が5％のままですと、61ヶ月目からの5年間は、毎回未収利息が発生することになります。
変動金利型住宅ローンというのは、金利の上昇の仕方によって、元本が全く返済できないだけなく、金利の一部も支払えない状況が起こりうる仕組みであるということを理解する必要があるのです。
2009年12月14日
中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型1
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＜中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型1＞
住宅ローンには様々な種類がありますが、大きくは3つの種類があると考えてください。
ひとつは変動金利型、もう一つが固定金利選択型、最後が全期間固定金利型の3種類です。
この3つの種類の特徴を抑えれば、様々なローン商品についてある程度のことが判ります。
(1)変動金利型住宅ローン
変動金利型ローンとは、
◇半年ごとに金利が見直される
◇返済額は5年間一定
◇返済額の上昇は直前の返済額の1.25倍以内
という仕組みのローンです。
金利は、固定金利選択型や全期間固定金利型に比べて、一般的には低めの金利になっています。
目先の金利が低いので、ついつい変動金利型住宅ローンを選択したくなりますが、金利が上昇すると大きな問題が発生します。
例えば、3,000万円を当初金利1.5％、35年返済、ボーナス返済なしという条件で借りた場合を見てみましょう。
金利が変わらなければ、返済は以下のようになります。
（単位：円）
返済回数 元本返済 金利返済 返済合計 残債務額 利率
1ヶ月 54,355 37,500 91,855 29,945,645 1.50％
2ヶ月 54,423 37,432 91,855 29,891,221 1.50％
3ヶ月 54,491 37,364 91,855 29,836,730 1.50％
4ヶ月 54,559 37,296 91,855 29,782,171 1.50％
5ヶ月 54,628 37,228 91,855 29,727,543 1.50％
6ヶ月 54,696 37,159 91,855 29,672,847 1.50％
7ヶ月 54,764 37,091 91,855 29,618,083 1.50％
8ヶ月 54,833 37,023 91,855 29,563,250 1.50％
9ヶ月 54,901 36,954 91,855 29,508,349 1.50％
10ヶ月 54,970 36,885 91,855 29,453,379 1.50％
11ヶ月 55,039 36,817 91,855 29,398,340 1.50％
12ヶ月 55,107 36,748 91,855 29,343,233 1.50％
13ヶ月 55,176 36,679 91,855 29,288,057 1.50％
14ヶ月 55,245 36,610 91,855 29,232,811 1.50％
15ヶ月 55,314 36,541 91,855 29,177,497 1.50％
ところで、変動金利型の場合、利率の変更は半年毎に行われますので、例えば・・・
もし、7ヶ月目と13ヶ月目に0.75％ずつ金利が上昇したとしましょう。
この場合、元本返済と金利返済はどのように変化するでしょうか？（次回に続きます）
2009年12月11日
中古マンション価格 底値圏に突入？6
中古マンション価格 底値圏に突入？6
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＜中古マンション価格 底値圏に突入？6＞
11月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。
このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。
今年の5月以降、徐々に価格が上昇し、10月はやや下げ戻しましたが、11月は前月比3.3％上昇、前年同月比3.1％の上昇となりました。
先月、「実質的には横ばいといった感じだと思います。」と申し上げましたが、11月は急騰した感がありますね。
供給が激減した影響が大きいのだろうと思いますが、今後、このまま価格が上昇するということではなく、恐らく価格は一進一退を繰り返すと思います。
場合によっては、もう一段の落ち込みもあり得ると私は思っています。
2002年の底値圏の時期は、サラリーマンの平均給与（国税庁の民間給与実態統計調査）が454万円で、中古マンションの平均取引価格が2422万円でしたから、年収の約5.3倍。
2007年のピーク手前の時期は、平均給与437万円で、平均取引価格が2900万円でしたので、年収の約6.6倍。
（2008年のピーク時期は、恐らく7倍くらいだと思います。）
現在は、失業率悪化、給与やボーナスのカット、年金破たんなど、購入者に対する心理的不安が日々高まっているように思えるので、年収に対する倍率は低くなると考えられます。
また、来年は、国際的に米国経済を安定させる必要性から、ドル円相場は80円前後くらいまで上がってもおかしくないと思いますし、その結果、外需に頼る国内企業の業績はさらに悪くなると思います。株価も下がるでしょう。
となると、給与水準は低下する可能性が高いでしょう。
年収に対する倍率の低下 × 給与水準の低下 ⇒ 中古マンション価格の下落
二番底、あるかもしれません。
（あまり相場を気にしすぎると、買えるものも買えなくなることがありますのでご注意を）
2008年 1月 91.8 前月比 2.2％ 前年同月比 8.6％⇒直近ピーク
2008年 2月 90.1 前月比 ▲1.8％ 前年同月比 6.8％
2008年 3月 90.0 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 5.9％
2008年 4月 89.5 前月比 ▲0.6％ 前年同月比 3.6％
2008年 5月 89.0 前月比 ▲0.6％ 前年同月比 4.0％
2008年 6月 89.4 前月比 0.5％ 前年同月比 2.5％
2008年 7月 88.0 前月比 ▲1.6％ 前年同月比 ▲0.8％
2008年 8月 87.9 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 ▲1.5％
2008年 9月 86.1 前月比 ▲2.1％ 前年同月比 ▲4.9％
2008年 10月 85.8 前月比 ▲0.3％ 前年同月比 ▲4.3％
2008年 11月 85.7 前月比 ▲0.1％ 前年同月比 ▲5.2％
2008年 12月 85.0 前月比 ▲0.8％ 前年同月比 ▲5.4％
2009年 1月 84.0 前月比 ▲1.2％ 前年同月比 ▲8.5％
2009年 2月 83.8 前月比 ▲0.2％ 前年同月比 ▲7.0％
2009年 3月 83.5 前月比 ▲0.4％ 前年同月比 ▲7.3％
2009年 4月 83.0 前月比 ▲0.5％ 前年同月比 ▲7.2％
2009年 5月 84.4 前月比 1.6％ 前年同月比 ▲5.1％
2009年 6月 85.3 前月比 1.0％ 前年同月比 ▲4.7％
2009年 7月 85.0 前月比 ▲0.3％ 前年同月比 ▲3.4％
2009年 8月 85.1 前月比 0.1％ 前年同月比 ▲3.2％
2009年 9月 86.6 前月比 1.7％ 前年同月比 0.6％
2009年 10月 85.6 前月比 ▲1.1％ 前年同月比 ▲0.2％
2009年 11月 88.4 前月比 3.3％ 前年同月比 3.1％
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2009年12月09日
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法（２）
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法（２）
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＜中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法（２）＞
前回は、不動産仲介手数料がタダになる方法として、取引態様が売主となっている物件を探したり、そういう売主の会社ホームページを調べたりする方法をご案内しました。
この方法は仲介手数料を支払わずに済むと書きましたが、交渉次第では、さらにメリットを享受できる場合があります。
売主が、当初、不動産仲介会社に支払うことを想定していた不動産仲介手数料分を売買価格から差し引いてくれることがある、ということです。
もともと、売主である不動産会社は、事業計画の中で、販売時に不動産仲介手数料がかかることを前提にした事業収支を組んでいます。
【事業収支のイメージ】
販売価格 ３０００万円
────────────────────
仕入価格 ２０００万円
リフォーム費用 ３００万円
販売時の不動産仲介手数料 １００万円
その他経費 １００万円
費用合計 ２５００万円
────────────────────
利益 ５００万円
もし、買主が直接来たとなれば、売主も不動産仲介手数料を支払わなくて済みますので、不動産仲介手数料相当分の値引きをしても、当初計画の利益額が減ることがないわけです。
もちろん、売主が、当初負担する予定だった不動産仲介手数料額相当分のすべてを、売買代金から値引きしてくれるかどうかはわかりません。
しかし、例えば手数料相当額の半分程度を値引きするということは、それほど難しいことではないと思います。
実際、中古リノベーションマンションを売っていた私の経験でも、このような対応をしたことがありますし、他の不動産会社の方々も同様の対応をしていると、よく耳にします。
例えば３０００万円のマンションならば、本来、買主が支払うはずだった不動産仲介手数料１００万円がなくなります。
次に、売主も買主と直接取引することで、不動産仲介手数料の１００万円を支払わずにすみます。このとき、当初計画していた利益と同額で構わないと売主が判断すれば、売買金額から１００万円を差し引く可能性があります。
こうなると、結果として、買主から見れば、最大で約２００万円程度の支出削減が図れるわけです。まさに、願ったりかなったりの話です。
しかし、注意しなければならないこともあります。
売主はプロ（宅地建物取引業者）です。百戦錬磨のプロ相手に、契約条件等を自力で交渉し、自力で物件の問題点を把握し、重要事項説明に対してチェックを入れていかなければなりません。
売主と買主は利益相反の関係ですから、どんなに売主が善人だからといって、売主にいろいろ聞いても、いいように言われるリスクがあります。買主のために行動してもらうことは、売主に対してあまり期待できないのです。
そういう意味では、信頼できる別のプロに買主側のアドバイザーとして立ってもらうという方法があります。
これは、不動産仲介としてではなく、不動産コンサルティングという位置づけで、物件調査、建物調査、契約関係書類の確認、契約条項の助言、契約立会、決済立会などの仕事を請け負ってもらうものです。
弊社を含め、数十万円で請け負ってくれる会社もありますので、問い合わせてみるとよいでしょう。
当然、この不動産コンサルティングは、売主から手数料等の報酬を取らないことが前提となります。あくまで買主のコンシェルジュ（執事）、味方として仕事をしてもらうということになります。
できれば、買主の味方としてコンサルティング契約を締結する以上は、売主から名目如何を問わず、報酬の支払いを受けない、といった制限条項を盛り込んで契約をしたほうがよいですね。
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＜関連記事＞
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法（１）
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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。
それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。
だから当社は
「不動産を通じて豊で安心な社会を実現すること」を
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2009年12月07日
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法1
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中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法1
ある不動産売買に、不動産仲介会社が関与している場合、売買金額（消費税抜き）に対して「３．１５％＋６万３千円」の不動産仲介手数料が、売主・買主それぞれにかかります。
一方、売買取引に不動産仲介会社が介在していなければ、不動産仲介手数料はかかりません。
つまり、売主が自分で買主を見つける、買主が自分で売主を見つける、という場合は、不動産仲介手数料はかかりません。
売主が個人や一般事業法人である場合、自分でインターネットに売却物件を掲載したり、広告費を捻出してチラシを巻いたりはしませんが、売主が不動産会社である場合は、自分で広告活動を行っています。
ですから、様々な不動産広告媒体から、不動産会社が売主となっている物件を見つければ、不動産仲介手数料がかからないというメリットが享受できるわけです。
では、具体的にどのようにして、不動産会社が売主となっている物件を見つければよいのでしょうか？
これは、インターネットの物件掲載サイトであれ、チラシ広告であれ同じなのですが、「取引態様：売主」となっている物件を選べばよいのです。
広告に載っている物件の多くは、「取引態様：媒介」とか「取引態様：仲介」と書いてあるはずです。これは、売買取引に、不動産仲介会社が介在しますので、不動産仲介手数料がかかりますよ、という意味です。
新築マンションなどの場合は「取引態様：代理」となっています。れは、売主から依頼を受けた販売会社が、売主の代理人として販売活動をしていますよ、という意味で、販売会社は手数料として６％を売主からもらいます。
新築マンションの場合は、「代理」というケースが多く、買主から不動産仲介手数料を取ることはありませんが、販売価格にしっかりと転嫁されていますので、実質的に、買主が手数料相当分を負担することになります。
一方、中古マンションを不動産会社が売っている場合、特に中堅中小不動産会社の場合は、まずは自ら売主として販売するケースが多いのです。
最近は、中古マンションのリノベーション物件とか、リフォーム済み中古マンションなどを販売している不動産会社が多数あります。
また、こうした不動産会社は、程度のよい中古マンションの場合、買い取り後、手を加えずに転売することも多々あります。
不動産仲介手数料をタダにするためには、「取引態様：売主」こうした物件を狙うわけです。
次に、インターネットの物件掲載サイトやチラシ広告で、「取引態様：売主」となっている物件を見つけたら、その売主のホームページにアクセスしてみましょう。
すると、広告とは別の保有売却物件が掲載されていることが多々あります。その中から良さそうな物件を選ぶこともできますし、直接、問い合わせて、自分のニーズを話してみるのもよいでしょう。
場合によっては、まだ売り出ししていないホットな売り物件情報や、これから購入する物件情報など、様々な情報をゲットできる可能性もあります。
実際に、私が中古マンションリノベーション事業を行っていたとき、こういう買主さんがいらっしゃいました。やってみると面白いと思いますよ。
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＜関連記事＞
中古マンション購入 仲介手数料を無料にする方法（２）
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2009年12月06日
よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）
よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）
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＜よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）＞
以前、不動産仲介会社は、「売り情報」を第一に考えるという行動パターンから、よりよい情報を手に入れるひとつの方法として、購入意思・予算と購入希望条件を明確にする（不動産仲介会社を俄然やる気にさせる）、ということをお話しました。
＜関連記事＞
よりよい中古マンション情報を入手する方法（１）
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1568978.html
よりよい中古マンション情報を入手する方法（２）
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1611806.html
その中で、「片手」あるいは、「分かれ」という取引についてお話しましたが、もうひとつ、「両手」というものがあります。
例えば、不動産仲介会社Ｘ社が、売主Ａさんから売りマンションの情報を獲得し、さらに買主Ｂさんを見つけ、３０００万円で売買契約を締結させた場合、不動産仲介会社Ｘ社は、売主と買主それぞれから約１００万円ずつ、合計約２００万円を手にすることができます。業界ではこれを、「両手」と言います。
売 Ｘ 買
主 → ← 主 両手
Ａ 社 Ｂ
「両手」は、「片手」あるいは「分かれ」の２倍儲かります。ですから、不動産仲介会社は、自分の獲得した売り情報を、はじめのうちは他の不動産仲介会社には内緒にします。
そして、まずは購入意思がはっきりしている手持ちの優良な買主に対して、いの一番にその売り物件を紹介します。これで気に入ってもらえば、最も効率的に契約を成立させることができます。
このような手持ちの優良買主がいない場合は、物件の周辺地域を中心に新聞折り込みチラシや手巻きチラシなどを用いて、欲しいと思っている買主から直接問い合わせを受けるように行動を起こします。
これでも買主が見つからない場合、外部の不動産仲介会社にも営業活動をかけていきます。
具体的には、同業者間での情報交換、レインズと呼ばれる不動産業者間限定のネット検索サイトなどの物件検索サイトなどに乗せて、広く買主を探すようになります。儲けは半分になってしまう可能性が高まりますが。
このことから判るのは、よりよい売り物件情報は、外部に出る前に決まってしまう可能性が高いということです。
ですから、物件探索をお願いする不動産仲介会社は、少なくとも２〜３社程度にしたほうがよいということになります。そして、それぞれの仲介業者にとって、あなたが「手持ちの優良顧客」だと思わせることがやはり大切になります。
また、土曜日の朝刊などに入っている、「折り込みチラシ」などにも目を光らせておくのがよいでしょう。チラシの中には、売れなくて困っている（値段が高い、立地が悪いなどの）物件も含まれていますが、「両手」を狙っている物件も含まれていることは多々あります。
なお、直接、物件探索をお願いする不動産仲介会社の候補先としては、大手の不動産仲介会社、信託銀行系の不動産仲介会社などのほかに、地元の有力な不動産仲介会社も候補に入れたほうがよいと思います。
地元の有力な不動産仲介会社は、大手など以上に地元に密着して商売をしているケースが多いので、独自の売り情報を持っている場合が多々あるからです。
地元の有力な不動産仲介会社を調べるためには、購入を検討している一つの地域に限定して、売却物件掲載サイトや住宅情報誌をよく見ることです。
すると、同地域で多数の物件を扱っている不動産仲介会社が判ってきます。これは、地元の有力な不動産仲介会社である可能性が高いと思います。
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2009年12月03日
中古マンション 賃借と購入どっちがお得？
中古マンション 賃借と購入どっちがお得？
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＜中古マンション 賃借と購入どっちがお得？＞
最近、金利は低いし、中古マンション価格も手ごろな水準になってきたということもあって、賃借よりは購入したほうがお得、という話をよく聞きます。
本当にそうなのか、具体例で考えてみましょう。
例えば、毎月の「住居にかかる毎月の支出」を１５万円として、３５年間生活した場合で考えてみます。
＜ケースＡ（賃借）＞
◇毎月の賃料：月額１５万円
＜ケースＢ（購入）＞
◇毎月の返済額：月額１０万円
◇所有コスト：月額５万円（管理費、修繕積立金、固定資産税等）
マンションを所有すると、管理費、修繕積立金、固定資産税等がかかりますので、毎月のローン返済額を１５万円とするわけにはいかないので、このようになります。
このとき、毎月の支出のうち、他人に支払うことになる金額を見てみましょう。
＜ケースＡ（賃借）＞
単純に賃料を３５年間支払い続けることになりますので、他人に支払うことになる金額は次のようになります。
◇３５年分の賃料：６３００万円（１５万円×１２ヶ月×２０年）
⇒６３００万円は全て大家さんのものになりますね。
＜ケースＢ（購入）＞
仮に、毎月の返済額１０万円で、返済期間３５年、金利３％、ボーナス返済なし、とした場合、約２６００万円の借入が可能となります。
２６００万円の現金を手にして、中古マンションを購入するわけですが、借入れた２６００万円は３５年間で返済するので、このお金は他人のものになるわけではありません。単に借りたものを返すだけですね。
他人に支払うのは、３５年間にわたって支払う金利と、管理費、修繕積立金、固定資産税等になります。
そうすると、以下の通り、他人に支払うお金は約３７００万円となります。
◇金利：１６００万円
⇒これは銀行のものになります。
◇所有コスト：２１００万円（５万円×１２ヶ月×３５年）
⇒これは、管理会社、管理組合、市町村のものになります。
さて、このとき、賃借と購入、どちらがお得と感じますか？
＜他人に支払うことになるお金＞
◇賃借：６３００万円
◇購入：３７００万円
これだけみると、絶対に購入のほうがお得ですね。
賃借も購入も同じレベルのマンションに住めるとした場合、ますますそう思えてきます。
賃借の場合は、３５年経過後も、毎月１５万円の支払いを継続しなければならない上に、資産は持てないままです。
一方、購入は、ローンの返済が完了してしまえば、毎月５万円の支出のみで、同じ場所に住むことができます。さらに、マンションという資産の所有権も持っています。
そして、購入の時期が早ければ早いほど、他人に支払うお金は少なくなりますね（賃借の期間が短くなるから）。
しかし、もし、資産として所有したマンションの価値が下がったらどうなるでしょう。
＜関連記事＞
中古マンション 「価値の目減り率」と「賢い購入のタイミング」
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1729005.html
仮に、２６００万円で買ったマンションが、半値になってしまったら、３７００万円を他人に支払った上に、１３００万円が泡と消えるわけですから、実質的には５０００万円の流出となります。
価値ゼロとなると、６３００万円の流出となります。
ですから、「購入のほうが１００％お得！」とは言い切れないのです。
確実に言えることは、購入には、月５万円を支払い続ければ、「そこに住み続けることができる権利が確保される」という安心感があるということでしょう。
ですから、マンションなどの自宅を購入する場合、単に経済的に得だからという理由だけで購入するのは、あまりお勧めできないのではないかと思っています。
マンションを購入するということは、そこに住み続けることができる権利を購入する、という意識を持つことが大切かもしれませんね。
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2009年12月01日
中古マンション 建物の価値を見極める技７ 遮音性4
中古マンション 建物の価値を見極める技７ 遮音性4
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＜中古マンション 建物の価値を見極める技７ 遮音性4＞
３．建物構造と設備の状況
（９）戸境壁厚さと処理方法 （遮音性）
お隣との境目となる壁のことを「戸境壁」と呼びますが、この壁の遮音性能は、マンションで生活する上で、床の遮音性能と同様に気になるところです。
戸境壁の遮音性は、空気が伝達する音をどの程度シャットアウトできるかにかかっていますので、戸境壁のコンクリートの厚みによって左右されます。
一般的に、戸境壁のコンクリートの厚みは少なくとも１５０ｍｍあれば合格です。
１５０ｍｍの厚みがある場合、ピアノなどの特に大きな音（９０ｄＢ〜１００ｄＢ）でも小さく聞こえる程度、テレビ・ラジオ・会話などの音（６０ｄＢ〜７０ｄＢ）は通常では聞こえない程度になると言われています。
戸境壁の厚さは、竣工図を見ると判ります。
竣工図は、４つの項目から成り立っているという話は何度かしましたが、今回も４つのうちの一つである構造の項目を見ます。
その中に、各階伏せ図というのがあります。
そこで、自分が検討している部屋を探します。
マンションの平面図が事前に入手できれば、それと見比べながら、対象部分を探し出します。
各階伏せ図には、Ｓ１、Ｇ２、Ｂ５、Ｃ１１、Ｗ１３などの記号が書かれていますが、チェックするのはＷ（ウォール）とそのあとに続く番号です。
次に、構造の項目の中に、ウォールリストというページがありますので、そこで同じ番号のＷを探します。
ウォールリストには、その戸境壁の厚さが記載されています。
ところで、この戸境壁、仕上げ方法によって遮音性に大きな違いが生まれます。
最近のマンションは、コンクリートに直接ビニールクロスを貼る「直貼り工法」を採用しているケースが多いのですが、中古マンションの場合、「ＧＬ工法」と呼ばれる仕上げ方法を採用しているケースが多々あります。
ＧＬ工法は、コンクリートの壁にボンドをランダムに塗りつけ、その上に石膏ボードなどを貼りつけ、石膏ボードの上にビニールクロスなどを貼りつけて仕上げる方法です。
コンクリートの表面を平滑にしなくて済むので、簡単かつ時間がかからないということもあり、ＧＬ工法はかつてはよく採用されていました。
ＧＬ工法を採用している場合、たとえ戸境壁コンクリートの厚みが１５０ｍｍ以上あったとしても、遮音性能が大幅に低下する可能性がありますので注意が必要です。
なぜならば、コンクリート壁と石膏ボードの間に空気の層が作られ、音が共鳴してしまう可能性が高いからです。
所謂、「太鼓現象」と呼ばれるものです。
ＧＬ工法の場合、実際に壁を叩いてみると、全体によく響くのでよく解ります。直貼工法はそんなに響きません。
なお、ＧＬ工法の場合、前の住人に隣人の生活音についてそれとなく聞いてみたり、空き家であれば、夜に物件の案内をしてもらうなどして、音の影響を実際に確認してみたほうがよいでしょう。
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