中古マンション管理を見極める技６ 長期修繕計画の確認

中古マンション管理を見極める技６　長期修繕計画の確認

 

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＜中古マンション管理を見極める技６　長期修繕計画の確認＞

 

長期修繕計画は、マンションを長期に亘って維持するための修繕計画です。

 

長期修繕計画がない場合、修繕に必要なお金を計画的に集めることができず、突然多額の修繕一時金を徴収するということになったり、お金を徴収できずに修繕できないまま放置せざるを得ないという危険性があります。

 

そういう意味では、長期修繕計画がないマンションは、積極的に購入すべきマンションとは言えないでしょう。

 

長期修繕計画の有無については、仲介業者さんに聞けば、直ぐに調べてもらえます。

 

仮に、動きの悪い仲介業者さんだったとしても、管理会社あるいは管理人さんに問い合わせれば、有無の確認はできますし、写しを入手することも可能です。

 

ところで、長期修繕計画が適切なものかどうかを知るための判断基準とは何なのでしょうか。

 

この判断基準も、品確法に基づく住宅性能評価制度の基準が最も適当だと思いますので、今回もそれを援用してお話します。

 

適切な長期修繕計画かどうかの判断基準は、

 

◇計画期間が２０年以上であること

◇外壁、屋根、給水管および排水管に係る修繕工事の実施予定時期ならびに当該工事の予定額が明記されていること

 

となっています。

 

なお、長期修繕計画を誰が作成したかについては特に問うていませんが、一般的には管理会社が作成しているのが普通です。

 

また、長期修繕計画については、組合の総会決議を要しない、とされています。

 

もちろん、組合の決議を通っていればベストですが、そのような物件は極めて少ないと思いますので、少なくとも、管理会社等が作成したものがあればよしとしています。

 

ところで、長期修繕計画の中に、もうひとつチェックしておくとよい部分があります。

 

それは、修繕周期です。

 

工法・材質等によって差異はありますが、

 

◇外　　壁：１０〜１２年程度

◇屋上防水：２０年前後

◇給水管　：２０年前後

◇排水管　：２０年〜２５年程度

 

というのが一般的です。

 

修繕周期が掲載されていなくても、上記の項目については、この程度の周期で修繕するのが一般的と考えられますので、念のため計画をよくみて、適正な周期で修繕工事が計画されているかどうか確認してみましょう。

 

なお、検討しているマンションが、適正な修繕周期で、きちんと修繕工事を実施しているかどうか、仲介業者さんを通じて確認することも大切です。

 

例えば、築１５年経過している物件であれば、少なくとも外壁に関する大規模修繕を行っているか可能性が高いのですが、実行していないとすれば何故なのか、確認しておきたいところです。

 

また、築１５年であれば、今後、５年〜１０年で屋上防水工事や給排水管の修繕時期がやってくるわけですから、それに応じた修繕積立金が準備されているか、あるいは修繕積立金をアップさせる計画がないか、確認する必要がありますね。（これについては、また別途、確認方法をご案内します）

 

 

 

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中古マンション ローン特約の注意点2

中古マンション　ローン特約の注意点2

 

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＜中古マンション　ローン特約の注意点2＞

 

今回も、ローン特約にまつわる注意点の続きです。

 

当初予定していた金融機関でローンが出なかった場合、ローン特約が適用されて、不動産売買契約は白紙解除され、契約締結時に支払った手付金はまるまる返還されます。

 

 

ところで、不動産仲介業者さんに対しては、契約締結時に、不動産仲介手数料の半分を支払ってしまっている場合が多いのですが、これは返還されるのでしょうか？

 

 

結論からすると、「事前に手を打っていないと、返還されない可能性がある」というのが答えになります。

 

実は、不動産仲介手数料は、売買契約が成立すれば、引渡・決済（売主による物件の引渡と買主による売買代金全額の支払い）ができずにご破談になったとしても、不動産仲介業者は仲介手数料を請求できるという考え方があります。

 

仲介業者さんの仕事は、「契約の締結まで」でと法的に解釈されているため、その後の結果がどうであろうと報酬を請求できるということですね。

 

一方、売主さんと買主さんの目的は契約の成立というよりは、売主は売ってお金を得ることですし、買主はきちんと物件を自分のものにすることが目的です。

 

また、税務上においても、契約が成立しさえすれば、不動産仲介会社には課税対象となる売上が計上されるとみなされているような面もあります。

 

このような考え方から、ローン特約を使って無償解除しても、手数料を返しません、と言われてしまうことがあるわけです。

 

ただ、この考え方は、あくまで仲介業者さんの立場としての理屈です。買主さんからすれば、このような理屈は通らないでしょう。

 

こうした問題を事前に回避するためには、契約時あるいはその直前に、仲介業者さんに署名捺印を依頼される書類のひとつである「支払承諾書」あるいは「不動産取引承諾書」といった書類を、しっかり確認する必要があります。

 

これは、契約が成立したら、契約時に手数料の半分を、決済時に残りの全額を、依頼者（買主）が仲介業者さんあてに支払います、ということを買主さんが約束する内容の書面になっています。

 

この書面に署名捺印する前に、内容を確認し、ローン特約による解除の場合、仲介手数料の支払い義務はないものとし、既に受領済みの仲介手数料を依頼者（買主）に返還するといった内容にしてもらうよう交渉してみてください。

 

ついでに、買主の責めによらない契約解除の場合（売主の事情で解約になる場合や、天変地異で契約が白紙になる場合など）も、同じように、不動産仲介手数料の支払いはないという確認ができるとベストです。

 

不動産仲介会社は、書面にするのを嫌がるとは思いますが（書面のひな型が決められている大手さんは特に）、やってみる価値はあります。

 

不動産会社側の書面内容を変更できないとしても、口頭でもよいので、仲介業者のご担当者さんの了解を取り付けるくらいは頑張りたいです。（複数名で確認しておくこと、あるいは何かで記録するなどの工夫が必要ですが）

 

 

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中古マンション ローン特約の注意点1

中古マンション　ローン特約の注意点1

 

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＜中古マンション　ローン特約の注意点1＞

 

 

ローン特約は、重要事項説明書や売買契約に記載されることで、買主の身を守る有効な取り決めです。

 

安易に考えると大きな落とし穴が待っていますので注意が必要です。

 

 

マンションを購入する際、すべて自己資金で購入できる方というのは、極めて稀です。

 

通常は、銀行などから住宅ローンで資金を調達して購入します。

 

住宅ローンの申し込みは、不動産売買契約を締結した後に行うのが普通です。銀行も契約書を提示されないと受付してくれません。

 

ところで、もし、この住宅ローンの審査が通らなかった場合、どうなるでしょう？

 

売買契約では、通常売主は、物件の権利上の問題（抵当権や賃借権など）をクリアにして、物件を引き渡す義務を負います。

 

一方、買主は、契約で定められた期日までに、売買代金全額を支払う義務を負います。

 

仮に、定められた期日までに住宅ローンの審査が通らず、売買代金を支払えない場合、買主が義務を履行できなかった（約束のお金を用意できなかった）ものとされ、買主の契約違反となり、違約金や損害賠償金を売主に支払わなければならなくなってしまいます。

 

これを避けるために、もし、住宅ローンの審査が通らなかった場合は、買主の一存で契約そのものを無償で白紙にできます、という特約を付けておくのです。

 

無償で白紙にできる、ということは、契約時に支払った手付金もまるまる返還されます。

 

これを一般に「ローン特約」とか「融資特約」と言います。まさに、買主を守る特約です。

 

この特約は、一般の住宅の売買契約には必ず記載されていますが、不動産仲介業者にしてみれば、やっとの思いで買主を見つけて、契約まで漕ぎつけたにもかかわらず、契約を白紙にされかねないというリスク（下手をすれば、メシの種である仲介手数料をとれなくなるリスク）を負ったままの状態になってしまいます。

 

売主が不動産業者である場合も同じで、せっかく契約まで漕ぎつけても、契約が白紙にされかねない状況に置かれます。

 

ですから、ローン特約を有名無実にしようとする不動産仲介業者や売主不動産業者も全くいないわけではありません。

 

よくあるケースは、重要事項説明書や売買契約書に、「ローン特約あり」と記載するものの、具体的な内容を何も書かなかったり、銀行名を「提携金融機関」などと、あいまいな表現で記載するケースです。

 

これは、何を意味するかというと、たとえば、金利の安い大手銀行ローンでの資金調達に失敗した場合でも、金利の高い金融機関などで審査が通るのであれば契約をしなければならないと解釈することもできるようになります。

 

極論を言えば、どんな金融機関（消費者金融を含む）でも、審査さえ通れば、買主として気に入らないローン商品や金利であっても、契約を解除できないということになりかねないということです。

 

解除したければ、違約解除といって、先ほどお話した、違約金や損害賠償金を支払って解除しなければなりません。

 

こうしたことから身を守るためには、必ず次の事項はきちんと記載されているか確認をして契約に臨んでください。

 

融資申込先：○○銀行　△△支店

融資承認取得期限：平成●年●月●日

　金利：□％

　借入期間：▽年

融資金額：●●円

 

さらに、返済方法（元利均等返済・元本均等返済）、金利の種類（変動、全期間固定、固定選択型など）、ローンの商品名（フラット３５（買取型）など）まで記載すればベストです。

 

通常、３つくらいの金融機関から借りる前提で記載できるようになっていますので、似たような商品であれば、そのくらいは書いておいてもよいかもしれませんね。

 

 

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中古マンション管理を見極める技５ エレベーター等の設備点検状況

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＜中古マンション管理を見極める技５　エレベーター等の設備点検状況＞

 

一般的なマンションには、昇降機（エレベーター）や各種消防設備が付帯しています。

 

エレベーターは、定期点検がなされていないと思わぬ事故に繋がりかねないこともありますし、消防設備も、いざというときに機能しないというのでは、被害が甚大なものになりかねません。

 

ここ数年を振り返っても、エレベーターのメンテナンス不足や消防法違反による痛ましい事故が発生していますので、注意すべき点です。

 

昇降機は、建築基準法第１２条第２項により法定点検が義務付けられています。

 

また、消防法第１７条の３の３においても、消防施設等（消防用ポンプ、非常ベル、消火器、消火栓の放水および圧力、火災報知器、避難通路、避難ハッチ等）の法定点検が義務付けられています。

 

マンションにおいては、これらの法定点検を、管理組合が管理会社に委託して手続きを実施しているのが普通です。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）における住宅性能評価制度の基準では、「適切な維持管理に関する計画等が認められるマンション」の要件の一つとして、これら法定点検がなされていることを書面で確認できることとしています。

 

実際の確認方法としては、

 

◇昇降機及び昇降機等定期検査報告書

◇消防用設備等点検結果報告書

◇消防用設備等点検結果総括表

 

といった書類の有無をまずは確認します。

 

そして、昇降機については、直近の定期検査報告書の検査日が過去２年以内であることによって確認します。

 

また、消防設備については、直近の消防用設備点検結果報告書の点検機関の終期が、過去３年６ケ月以内であることにより確認します。

 

これらの書類は、仲介業者さんあるいはマンション管理会社に問い合わせて、写しを手に入れるか、直接マンション管理会社あるいはマンション管理人さんのところに行って原本を確認するという方法があります。

 

通常の中古マンション売買で、ここまで調査することはまずありませんし、仲介業者さんによっては、お願いしても理解できずに対応ができないということも多々あると思います。

 

しかしながら、今後、ホームインスペクターの活用が一般的になってくるとすれば、こうした調査も一般的になってくると思います。

 

現に、民主党政策ＩＮＤＥＸ２００９では、ホームインスペクター（中古住宅診断士）の育成を課題に挙げていますし、

 

昨年、日本ホームインスペクターズ協会（http://www.jshi.org/）が設立され、第１回ホームインスペクター資格試験も実施されています。（もちろん私は合格者のひとりです。間もなく協会で公認の登録がなされます。）

 

ホームインスペクターの調査基準は、品確法に基づく住宅性能評価制度の基準を援用していますので、近い将来、こうしたチェックは当然のものとなるのではないでしょうか。

 

なお、前回掲載した「適正な管理規約の判断基準」や、今後お話する「適切な金額の修繕積立金」「適切な長期修繕計画」なども、住宅性能評価制度の基準です。

 

要チェックですよ。

 

 

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中古マンション価格 底値圏に突入？9

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＜中古マンション価格　底値圏に突入？9＞

平成22年2月の「東京圏マンション流通価格指数」が、財団法人日本総合研究所、財団法人東日本不動産流通機構から発表されました。

このデータは、1995年の平均取引価格を100として毎月の取引価格の推移を調査しているものです。

2月は前月比で▲0.5％、前年同月比でプラス5.3％でした。

2009年4月に記録した83.0に対し、2010年2月は88.3です。

昨年以降、新築マンションの供給が激減したこともあり、中古マンションもそれに引きずられて、価格が上昇傾向を示していましたが、

今年は5月〜6月以降、これから発売される新築マンションのプレセールスが一気に始まるとの話もあり、今後も価格が上がるとは考えにくいと思います。

実際、最近、新聞折り込みチラシなどが増えていませんか？

今後のマンション供給状況、これはじっくり見極める必要がありそうですよ。

2008年  1月　　91.8　　前月比　　2.2％　　前年同月比　　8.6％⇒直近ピーク

2008年  2月　　90.1　　前月比　▲1.8％　　前年同月比　　6.8％

2008年  3月　　90.0　　前月比　▲0.1％　　前年同月比　　5.9％

2008年  4月　　89.5　　前月比　▲0.6％　　前年同月比　　3.6％

2008年  5月　　89.0　　前月比　▲0.6％　　前年同月比　　4.0％

2008年  6月　　89.4　　前月比　　0.5％　　前年同月比　　2.5％

2008年  7月　　88.0　　前月比　▲1.6％　　前年同月比　▲0.8％

2008年  8月　　87.9　　前月比　▲0.1％　　前年同月比　▲1.5％

2008年  9月　　86.1　　前月比　▲2.1％　　前年同月比　▲4.9％

2008年 10月　　85.8　　前月比　▲0.3％　　前年同月比　▲4.3％

2008年 11月　　85.7　　前月比　▲0.1％　　前年同月比　▲5.2％

2008年 12月　　85.0　　前月比　▲0.8％　　前年同月比　▲5.4％

2009年　1月　　84.0　　前月比　▲1.2％　　前年同月比  ▲8.5％

2009年　2月　　83.8　　前月比　▲0.2％　　前年同月比  ▲7.0％

2009年　3月　　83.5　　前月比　▲0.4％　　前年同月比  ▲7.3％

2009年  4月　　83.0　　前月比　▲0.5％　　前年同月比  ▲7.2％

2009年  5月　　84.4　　前月比　　1.6％　　前年同月比  ▲5.1％

2009年  6月　　85.3　　前月比　　1.0％　　前年同月比  ▲4.7％

2009年  7月　　85.0　　前月比　▲0.3％　　前年同月比  ▲3.4％

2009年  8月　　85.1　　前月比　　0.1％　　前年同月比  ▲3.2％

2009年  9月　　86.6　　前月比　　1.7％　　前年同月比    0.6％

2009年 10月　　85.6　　前月比　▲1.1％　　前年同月比　▲0.2％

2009年 11月　　88.4　　前月比　　3.3％　　前年同月比    3.1％

2009年 12月　　88.3　　前月比　▲0.1％　　前年同月比    3.9％

2010年  1月　　88.7　　前月比　　0.4％　　前年同月比    5.6％

2010年  2月　　88.3　　前月比　▲0.5％　　前年同月比    5.3％

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中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2

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＜中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2＞

さて、前回からの続きです。

仲介業者さんにとって、買主というのは仕事の優先順位が低いので、

（１）購入予算

（２）予算にあった購入希望条件

（３）購入時期

を明確にし、購入意思をはっきり伝えることで、よりよい情報を入手できるようになります。

一方、よりよい物件情報を集めている最中に、建物の状況や管理の状況など、本来、中古マンションの購入に必要な詳細調査事項についてうるさく聞くと、仲介業者さんは、あなたを「面倒な客」と認識し、よりよい情報が集まらなくなってしまいます。

ですから、購入候補物件を絞り込むまでは、あまり余計なことを言わないほうがいいのです。

購入候補物件を一つに絞ると、仲介業者さんは、「買付証明書」や「買受け申込書」という書類を作成し、買主に記名押印させます。

ここまでくると、あとは契約書にサインさせれば仲介手数料をとることができるという最終局面になってきます。

なんとしてでも契約書にサインさせようとしますので、仲介業者さんは、多少のことなら厭わずに頑張ってくれるようになるタイミングです。
 

そこで、「買付証明書」や「買受け申込書」の提出時に、その物件の詳細調査が可能になるような状況を作り出すわけです。

ポイントは、「契約予定日」と「その他条件」に以下のような内容を記入することです。

◇契約予定日

「買付証明書」や「買受け申込書」の提出日から、少なくとも１週間以上先にする

◇その他条件

「管理組合関係書類の閲覧等に売主が協力すること」等の記載をする

仲介業者さんは、「売主さんの都合もあるので、急いでくれないと困る」などと言うかもしれませんが、

「仕事の都合でどうしても来週でないと契約できない」とか適当なことを言いましょう。

「いろいろ調べたいので、時間が欲しい」などと言うと、売主あるいは売主側の仲介業者さんは余計な心配をし始めますのでやめておきましょう。

また、「管理組合関係書類の閲覧等に売主が協力すること」については、「物件を細かに調査する」というトーンではなく、

「売主さんが管理組合や管理会社からもらっている書類を事前に見るだけですよ」

と、軽いタッチでお願いするイメージです。

これを呑んでもらえれば、定期総会議案書や議事録、長期修繕計画、建物竣工図等、建物や設備、管理状況等を、売主さんから早い段階で見せてもらえるようになるので、これまでブログに書いてきた「建物を見極める技」「管理を見極める技」でお伝えした様々なチェックが可能になります。

そして、これらの書類をベースに、仲介業者さんにチェックさせればよいわけです。（もちろん、仲介業者さんにチェックできるノウハウがなければ意味がありませんが・・・）

なお、仮に、売主さんがこれらの書類をなくしてしまっていたとしても、売主からの依頼ということで、管理組合や管理会社から書類を見せてもらうことが可能になります。

このように、仲介業者さんにきちんと働いてもらえる環境を整え、それ相応の仕事をしてもらうわけです。

ただ、ひとつ注意が必要です。

「買付証明書」や「買受け申込書」に記載する「購入希望価格」が、売主が希望する価格より低い場合、売主から途中で断られる可能性があるということです。

つまり、「買付証明書」や「買受け申込書」は法的拘束力のある書面ではないため、売主希望額で買いたいという別の買主が出てきた場合、断られても文句が言えないのです。

このあたりは、まさに駆け引きの世界になりますので、仲介業者さんとよく相談して進めたほうがよいと思います。

なお、「買付証明書」や「買受け申込書」は、売買契約ではないので、売買契約書に記名押印する前までなら、いつでも無償でキャンセルすることができます。

また、「買付証明書」や「買受け申込書」を提出する際、「申込証拠金」あるいは「申込金」というような名目で１０万円程度の支払いを求められるケースがありますが、これについても、売買契約書にサインする前までにキャンセルすれば、この金銭もすべて戻ります。

後でもめないようにするためには、申込証拠金が、

◇手付金や売買代金の一部ではないこと

◇契約前にキャンセルになった場合は全て返還されること

について、事前に確認したほうがよいでしょう。

＜関連記事＞

中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2462974.html

 

 

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中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1

中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1

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＜中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1＞

中古マンションは大抵の場合、仲介業者を介して取引がなされます。

そして、中古マンションを購入する買主さんは、仲介業者さんに対して仲介手数料（消費税抜き売買価格の３．１５％＋６３千円）を支払います。

買主さんからすれば、仲介手数料を支払う以上は、仲介業者さんには相応の働きをしてもらわなければ合いませんよね。

（仲介手数料以上の働きを求め過ぎるのは逆効果になるので注意が必要だとは思いますが・・・）

さて、仲介業者さんから「よりよい物件情報を入手するための方法」については、以前にお話ししましたよね。

一般的な仲介業者さんにとって仕事の優先順位は、

（１）好立地・ブランド物件・割安物件を所有する売主

（２）普通の物件を所有する売主

（３）購入意思が明確で、予算と購入条件が合理的である買主

（４）普通の買主

（５）購入意思や購入条件がはっきりしない買主

という順番ですから、「買主さんに対する優先順位はもともと低い」ということを認識する必要があります。

ですから、よりよい情報を手に入れるためには、

（１）購入予算

（２）予算にあった購入希望条件

（３）購入時期

を、明確に決めて、仲介業者さんにやる気になってもらう必要があります。

そして、「これ！」という物件が決まるまでは、仲介業者さんに対して、上記三点以外のことであまり細かな要求や質問などはしないことが肝要です。

特に、「予算にあった購入希望条件」については、価格や立地、間取りなど、一般的な条件にとどめる必要があります。

なぜなら、この段階で仲介業者さんが

「この買主はうるさい客だな」とか「面倒な客だな」

と思ってしまうと、仲介手数料が取り易い案件や顧客のほうに力を入れてしまい、あなたによりよい情報を提供しなくなってしまう可能性があるからです。

＜本ブログ関連記事＞

よりよい中古マンション情報を入手する方法（１）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1568978.html

 

よりよい中古マンション情報を入手する方法（２）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1611806.html

 

よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1989680.html

ところで、今回は、気に入った物件を紹介してもらってからも、ばっちり働いてもらうためにどうするかというお話です。

物件見学をいくつか行ったあと、気に入った物件があった場合、通常は「買付証明書」や「買受け申込書」という書類に記名押印するよう仲介業者さんから言われるはずです。

「買付証明書」や「買受け申込書」は、

売主さんあて、あるいは仲介業者さんあてに対して買主さんから提出される書類で、

◇対象となる物件の購入希望金額

◇手付金

◇残代金

◇契約予定日

◇決済予定日

◇その他条件（主に、融資特約や買換特約などの条件が記載されます）

などを記載します。

法的な効力はほとんど皆無ですが、仲介業者さんや売主さんにとっては、当面の売買交渉相手を確定する重要な書類です。

この書類を提出したあと、早ければ２〜３日後に売買契約を締結します。

仲介業者さんや売主さんにとっては、まさに、「鉄は熱いうちに打て」ですね。

仲介業者さんからすれば、契約書に記名押印してもらいさえすれば、仲介手数料をとることができるわけですから、何が何でも短期間で契約に持ち込もうとします。

ですから、本来、中古マンションの購入に必要な詳細調査（建物の状況や管理の状況）については必要最低限の調査（宅地建物取引業法に定められた範囲内）しか対応してくれないのが実情なんです。

しかも、この局面になると、買主を絶対に逃したくないので、

特に、売主側からも仲介手数料を収受する「両手」の仲介業者さんの場合、買主にとって悪い情報を隠したり、適当にごまかしたり、重要事項説明書に曖昧に記載したりするケースが全くないとは言えないのが実情です。

（「両手」については、上記「本ブログ関連記事　よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）」ご参照）

買主からすれば、広告や物件チラシには掲載されていない「建物の状況や管理の状況」などについて、しっかり判った上で契約したいですよね。

そこで、買主さんのアドバイザーを行う際に私が使っているひとつの方法をご紹介したいと思います。（次回に続きます）

 

 

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中古マンション 管理を見極める技４ 適正な管理規約か否かの確認3

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＜中古マンション管理を見極める技４　適正な管理規約か否かの確認3＞

 

前回までに、

 

（ア）管理規約の対象となる敷地、建物、共用部分等の範囲が規定されていること

（イ）区分所有者が管理費および修繕積立金を管理組合に納入しなければならない旨が規定されていること

（ウ）修繕積立金の使途が計画修繕等に限定されている旨が規定されていること

（エ）修繕積立金と管理費を区分して経理しなければならない旨が規定されていること

 

の四項目についてお話しました。

 

今回は最後の二つです。

 

（オ）管理組合が管理する建物の敷地等及び共用部分等の修繕及び変更が管理組合の行わなければならない業務である旨が規定されていること

 

■管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要があります。

 

■そこで、管理規約の中で、「管理組合がやらなければならない業務」を明確化しておく必要があります。

 

■「管理組合がやらなければならない業務」は、建物の敷地や共用部分等の修繕や変更等です。

 

■具体的には、以下のような条文が管理規約に記載されているかどうかを確認することになります。

 

 

＜マンション標準管理規約より抜粋＞

 

第○条（業務）

１．管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。

一．略

二．組合管理部分の修繕

三．〜八．略

九．敷地及び共用部分等の変更及び運営

十．〜十七．略

 

 

（カ）管理費と修繕積立金の額、これらの賦課および徴収の方法、計画修繕等に係る資金調達の方法ならびに収支決算および収支予算が管理組合の集会における議決事項である旨が規定されていること

 

■マンション管理に必要な経費の額やその調達、決算や予算という金銭に関わる事項については、誰かの一存で決めてしまうことは極めて危険ですし、金銭に関わるルールが不明確ですと区分所有者間のトラブルの元になります。

 

■したがって、金銭に関わる事項は、管理組合全体で議論して合意の上で決めていくことがルール化されている必要があるのです。

 

■具体的には、以下のような条文が管理規約に記載されているかどうかを確認することになります。

 

 

＜マンション標準管理規約より抜粋＞

 

第○条（議決事項）

１．次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければな

らない。

一．収支決算及び事業報告

二．収支予算及び事業計画

三．管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法

四．〜五．略

六．特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び

修繕積立金の取崩し

七．建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金

の取崩し

八．〜十五．略

 

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中古マンション 管理を見極める技４ 適正な管理規約か否かの確認2

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＜中古マンション管理を見極める技４　適正な管理規約か否かの確認2＞

 

前回に続き、適正な管理規約かどうかのチェックポイントです。

 

前回は、

（ア）管理規約の対象となる敷地、建物、共用部分等の範囲が規定されていること

についてお話しました。

 

今回は、

（イ）区分所有者が管理費および修繕積立金を管理組合に納入しなければならない旨が規定されていること

 

（ウ）修繕積立金の使途が計画修繕等に限定されている旨が規定されていること

 

（エ）修繕積立金と管理費を区分して経理しなければならない旨が規定されていること

の三本です。

 

マンションの管理組合が、その機能をきちんと発揮するためには、その経済的基盤が確立されていることが重要です。

 

このため、管理費や修繕積立金、特別修繕費等について必要な費用を徴収するとともに、これらの費目を明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要があります。

 

区分を明確にしないと、何の目的で使うお金なのか判らなくなり、本来の維持管理に見合った金銭の利用ができなくなる危険性が出てきてしまうのです。

 

特に修繕積立金はその利用が限定される必要があり、以下の内容以外の記載がないことが重要です。

 

◇一定年数毎に計画的に行う修繕

◇不測の事故その他特別の理由により必要となる修繕

◇建物の敷地等および共用部分等の変更

◇劣化診断

◇長期修繕計画の作成及び見直し

◇建物の建替えの合意形成に必要な事項の調査

◇上記に掲げるものに準ずる管理（区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理）

 

具体的には、以下のような条文が記載されているかどうかを確認することになります。

 

＜マンション標準管理規約より抜粋＞

 

第○条（管理費等）

１．区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため、次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。

一．管理費

二．修繕積立金

 

第○条（修繕積立金）

１．管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。

一．一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕

二．不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕

三．敷地及び共用部分等の変更

四．建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査

五．その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

２．略

３．管理組合は、第１項各号の経費に充てるため借入れをしたときは、修繕積立金をもってその償還に充てることができる。

４．修繕積立金については、管理費とは区分して経理しなければならない。

 

 

 

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