2010年09月
2010年09月28日
中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1（手付金4）
中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1（手付金4）
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中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1（手付金4）
今回は、手付金の金額が僅少である場合のチェックしたいポイントについてお話します。
手付金の金額が僅少である場合、売主も買主もともに解約をしやすい状態になります。
不動産売買の当事者は、売主と買主だけなので、解約をするにあたっては、買主は手付金を放棄、売主は手付金を返還して手付金相当額を支払うか、で解約は成立します。
でも！ちょっと忘れてやしませんか？
確かに、不動産売買の当事者は売主と買主だけですが、それぞれの当事者が、別の契約、しかも金銭が絡む契約を結んでいる第三者がいることを忘れていませんか？
そうです。仲介業者さんです。
中古住宅の売買では、通常、必ず仲介業者さんが介在します。
売主と買主は、不動産売買を成立させるために動いてもらう仲介業者さんとも媒介契約を結んでいるのが普通です。
媒介契約書をよく読むと、契約が成立しさえすれば、仲介業者は依頼者（売主または買主）に仲介手数料を請求できることになっています。
これは、国土交通省が作成した約款ですから、ある意味ではお上のお墨付きなんです。
（もちろん、停止条件付契約やローン特約による解除などの場合は請求できませんが。詳細はまた後日説明します。媒介契約も注意するポイントがいっぱいあるんです。本当は・・・）
そこで、手付金が僅少である場合は、仮に、契約を締結した後に手付解約（買主が手付を放棄して解除、売主が手付を返還し手付金相当額を買主に支払って解除）になった場合、仲介手数料を請求されるかどうかという点を確認する必要があります。
しつこいようですが、売主と買主どちらかの都合で契約が解除されたとしても、契約締結までが仲介行為と解されているため、仲介業者に問題がない限り、仲介手数料を売主、買主双方に請求できるのです。
もちろん、契約前に、「万が一契約が解除になった場合は、手数料は請求しません。既に受領済みの仲介手数料がある場合は返還します。」などと、書面で確認が取れていれば、問題は起こらないのですが。
よくあるパターンでお話すると、こんなことが起こります。
３０百万円の不動産取引で、仲介業者さんが、「手付金は１０万円でいいですから今すぐ契約しましょう！」と買主Ａさんを強引に説得し、契約を締結してしまいました。
その後、買主Ａさんはだんだん不安になってきて、「やっぱり１０万円を放棄して解除します」となりました。
この場合、買主Ａさんは１０万円を放棄して解除でき、売主Ｂさんは１０万円もらったから仕方ない、となるのですが、
仲介業者から、売主Ｂさん、買主Ａさんの各々に対して、３０百万円の３．１５％＋６万３千円（約１００万円）の請求がなされます。
仲介業者は、媒介契約に書いてありますので、請求します。と言うのみです。
「契約は解除になったんだから手数料は支払えない」と言ったところで、「いやいや、媒介契約に書いてあるし、あなたもサインしてますよ」となるわけです。
そうです。いくら契約解除になったとはいえ、手付金相当額のペナルティーだけでは済まないということがあるのです。
だから、このような解除になった場合の仲介手数料の支払いルールについて、契約前に事前に確認しておかなければならないのです。
お金に関することは事前に確認すべきなのです。
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2010年09月24日
中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1（手付金3）
中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1（手付金3）
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中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1（手付金3）
前回、手付金に関する第一のチェックポイントは、
「手付金の性格が、解約手付」になっているかどうか、
であるとお話しましたね。
今回はもう一つのチェックポイント、「手付金の額」です。
手付金の額が僅少である場合、売主も買主も気楽に契約を解除できてしまいます。
例えば、売買代金３０百万円、手付金１万円だったら、安易に契約してしまっても、買主としてちょっと不安だなあと思ったら、比較的簡単に解除できそうですよね。
逆に売主も、契約を結んだ後に、３１百万円で買うという買主が現れたりしたら、１万円を捨てて元々の契約を解除し、新たな買主と契約することもできてしまいます。
つまり、契約が非常に不安定になる可能性があるということです。ある意味、不義理が許されてしまう契約条件というイメージとも言えるでしょう。
一方、手付金額が非常に大きい場合、売主も買主も簡単には解除できません。
例えば、売買代金３０百万円、手付金１０百万円だったら、通常、手付金相当額を相手に支払ってまで、契約を解除することはしないでしょう。
このように手付金の額が過大である場合、契約は非常に安定するのですが、
そもそも解約手付は、一般の個人の方々が、一定のペナルティーを支払えば、契約を解除できるようにしようという主旨ですから、あまりに高額な手付金額で契約することは、本来の主旨に反すると思います。
このように、手付金の額にはある程度のバランス感が必要なのです。
そして一般的には、売買代金の１０％程度が手付金の額になっているようです。
もし、手付金の額があまりに僅少あるいは過大である場合、何故そのようなことになるのか、仲介業者さんなどにその意図を確認すべきでしょう。
ちなみに、売主が宅地建物取引業者（不動産会社）である場合は、売買代金の２０％を超えて手付金を受領することができないことになっています。（さらに、手付金の性格は、絶対に「解約手付」にしなければならないことにもなっています。）
そして、中古マンションや中古住宅（リフォーム済物件を含む）の場合、売買代金の１０％超または１０百万円超の手付金を受領する場合は、手付金の保全が義務付けられています。
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2010年09月21日
中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1（手付金2）
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中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1（手付金2）
前回お話したように、手付金には、「解約手付」「違約手付」「証約手付」の３種類があります。
このように３種類の意味が手付金にはあるのですが、住宅売買を行う場合、手付金の性格を解約手付と規定する契約書が多いです。（契約条文では、第●条の手付金は解約手付とし・・・などと書かれています。）
契約を結んでも、一定条件のもとでは自由に契約を解除できる、という解約手付の考え方は、売主や買主が一般の個人である場合には、一定の意味があると思います。
一生に一度か二度程度しか自宅の売買をすることがない一般の方々ですから、契約を結んでも「やっぱりやめたい」と思うことがあるかもしれません。
そんなとき、手付金相当額を相手に支払えば自由に解約できるというのは、一定の安心感があるのだと思います。
もし、商人間の取引であれば、こんな考え方はまず許されないので、契約の解除は契約違反でしかないという前提に立つ「証約手付」や「違約手付」で契約を締結することがほとんどです。
ですから、中古マンションや中古戸建の売買を行うにあたって、第一のチェックポイントとして、手付金の性格が、「解約手付」になっているかどうかを確認しましょう。
もし、違約手付や証約手付になっている場合、何故そのような条文にしたのか、その意図について仲介業者さんに確認をとったほうがよいでしょう。
違約手付や証約手付となっている場合、損害賠償や違約罰について、どのような条件になっているか、十分に吟味する必要があります。（詳しくは前回の記事を確認してみてくださいね）
ちなみに、売主が宅地建物取引業者であり、買主が宅地建物取引業者でない場合は、必ず解約手付にしなければならないというルールがあります。これは、一般消費者である買主を保護する目的です。
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2010年09月17日
中古マンション・中古戸建売買 売買契約書のチェックポイント1（手付金1）
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売買契約書のチェックポイント1（手付金1）
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中古マンション・中古戸建売買
売買契約書のチェックポイント1（手付金1）
手付金（てつけきん）という言葉はよく耳にすると思いますが、その意味をきちんと理解している方は少ないのではないでしょうか。
今回は、この手付金についてお話をしたいと思います。
手付金は、不動産売買契約を締結する際、初めに支払う金銭ですが、基本知識として知っておきたいことは
「手付金は、売買代金ではない」
ということです。
手付金は、法律的には、売買契約とは別の手付契約に基づいて交付される金銭と定義され、売買代金ではないのです。
ですから、手付金は、契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金全額を支払う際に、売主から返還してもらうべきものなのです。
だから、契約書には、「手付金は、残代金支払いのときに、売買代金の一部として充当する。」と書かれるのが一般的なんですね。
じゃあ、手付金ってどういう意味があるの？ということになりますが、手付金には次の３つの種類と意味があります。
＜解約手付＞
売主と買主の両方が、契約を自由に解除できる権利を一定条件のもとで持ち、解除した場合、手付金相当額が損害賠償額となるもの（手付流し、手付倍返し）。
もう少し具体的に言うと、
買主は、売主が売買契約の履行（一般的には物件の引き渡し）に着手するまでは、売主に対し、支払い済みの手付金を放棄して売買契約を解除できます（手付流し）。
一方、売主は、買主が売買契約の履行（一般的には売買代金の支払い）に着手するまでは、買主に対し、手付金を買主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買主に支払うことで売買契約を解除できます（手付倍返し）。
＜違約手付＞
解約手付のように、一定条件のもとで、自由に契約を解除することは許されません。
ですから、契約上の約束を守らない（契約上の債務を履行しない）場合には、手付金相当額を「違約罰（ペナルティー）」として没収されます。
債務不履行（契約上の約束を守らないこと。例えば、契約後、残代金を支払わない、物件を引き渡さないなど。）によって相手方に与えた損害については、別途、損害賠償として請求されることになります。
＜証約手付＞
契約が成立したことを示す効力を持つという意味の手付金です。
違約手付同様、契約を自由に解除することは許されません。
違約手付は、違約罰を手付金相当額としていますが、証約手付はそれすらも決めていないため、他の条文で違約罰や損害賠償額を確定していない場合、思いもよらない金額を請求される可能性もあります。
このように、全く性格が異なる手付金。
売主であれ買主であれ、まずは、どの手付金に該当するかきちんとした確認が必要です。
なお、手付金の性格が契約書上明確になっていない場合は、解約手付であると「推定」することになりますが、
「推定」されるだけですので、後日トラブルが発生した場合、議論が長引くリスクがあります。
ですから、必ず上記３つのうちどの手付金に該当するか明確化する必要があります。
（次回に続きます）
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2010年09月14日
中古マンション・戸建購入 売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定2）
中古マンション・戸建購入
売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定2）
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中古マンション・戸建購入
売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定2）
前回、不動産売買契約書には、
契約解除があった場合に、その相手方が解除できる旨とともに、その際の損害賠償予定額を決めておく
というのが一般的だというお話をしました。
ところが、稀に損害賠償予定額が定められていない場合があります。
売主が不動産業者である場合、
損害賠償の予定額（違約金等も含む）を定める場合には、宅地建物取引業法により売買金額の２０％に制限されますが、
損害賠償の予定額を定めなければこの規制は適用されなくなってしまいます。
こうなると民法の原則に戻りますので、
売主の不動産業者さんは、買主の契約違反によって被った損害を証明することができれば、その損害の全額について損害賠償請求できることになります。
逆に、売主が契約違反した場合は、買主がその損害を証明して全額を請求することになります。
もちろん、結果として損害額が売買代金の２０％を超えたとしても問題になりません。
これは、売主が不動産業者である場合で、かつ「契約違反による解除を伴う損害賠償の予定額を定める場合のみに、売買代金の２０％以内という規制がなされる」からです。
売主が不動産業者の場合、「一度契約した買主を離したくない」という主旨で、損害賠償の予定額を決めないということはあまり考えられませんが、
稀に間違ってこうした契約書を提示してくるケースもありますので注意しましょう。
契約違反による損害額を具体的に証明するのは極めて大変で、結果として裁判費用のほうが高くつくなんていうことにもなりかねないからです。
余談ですが、残代金の支払いが遅れるなど、債務の履行が遅れた場合、
遅延損害金などの損害賠償額を予定することがよくあります。
これは、契約の解除に伴う損害賠償の予定ではありませんので、売買代金の２０％を超えても構わないということになります。
契約書は、本当によくよく読まないとだめなんですよ。
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2010年09月10日
中古マンション・戸建購入 売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定1）
中古マンション・戸建購入
売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定1）
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中古マンション・戸建購入
売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定1）
一般的に、不動産売買契約では、契約違反があった場合に、その相手方が解除できる旨と、その際の損害賠償予定額を決めておきます。
契約書の条文は、一般的に以下のようなイメージです。
第○条（契約違反による解除）
１．売主または買主は相手方がこの契約に違反したときは相当の期間を定めて催告をしたうえで本契約を解除することができる。
２．前項の契約解除にともなう損害賠償の予定額は金○円とする。
３．損害賠償金の精算は次のとおり行う。
（１）売主が違約したとき売主は買主に対して手付金等の既に受領済みの金員を無利息にて返還するほか損害賠償金を支払わなければならない。
（２）買主が違約したとき買主は売主に対して損害賠償金を支払わなければならないが、この場合、買主は手付金等の既に売主に支払済みの金員をこの損害賠償金に充当することができる。
４．買主が本物件の所有権移転登記を受けまたは本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引き換えにその登記の抹消登記手続及び本物件の返還をしなければならない。
５．売主・買主双方とも現実に発生した損害が第２項の損害賠償の予定額を超える場合でも、当該予定額を超える金額については相手方に請求できず、逆に発生した損害が損害賠償の予定額よりも少額な場合でも、損害賠償金の減額を求めることはできない。
不動産業者さんが売主となる場合、第２項に定める「損害賠償の予定額」は、売買代金の２０％以内になっていないといけないというルールがあります。
もし、売買代金の２０％を超える定めをした場合は、２０％を超える部分が無効になります。
これは、一般の買主が契約違反をしたときに、予想外の多額の損害賠償を支払わなければならないような事態を避けるという、買主保護の意味があります。
なお、売買代金の２０％以内にしなければならないのは、損害賠償の予定額だけでなく違約金も含まれ、それらの合計が売買代金の２０％以内になっていなければなりません。
違約金は違約罰（所謂ペナルティー）で、損害賠償とは別ものなので、それぞれ個別に請求できてしまいます。したがって、これらをまとめて２０％以内という制限をしています。
大抵は上記のような契約条文が記載されていますが、極まれに、第２項と第５項が抹消されているケースに出くわすことがあります。これはいったいどういうことを意味するのでしょうか。（次回に続きます）
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2010年09月07日
中古マンション・戸建購入 売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ2）
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売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ2）
前回、クーリングオフの概要についてお話しましたが、次のケースがクーリングオフ（いつでも契約を買主側から一方的に解除）できるかどうか考えてみましょう。
（いずれも、売主は不動産業者で買主は一般の買主です）。
【問題１】中古マンションの売買契約を、売買対象となる中古マンションの室内で締結した。
【問題２】買主が「銀座のクラブで接待してくれたら、その場で契約しますよ」と言ったので、銀座のクラブで接待中に契約を締結した。
【問題３】売主の営業担当者がノーアポイントで自宅にやってきたが、懇切丁寧に物件やローンの説明をしてくれたので納得して契約書にサインした。
問題１から３は全てクーリングオフが適用されますね。
問題１は、事務所ではない場所ですからクーリングオフが適用されます。
問題２は、買主が自ら申し出た場合は、自宅と勤務先に限定されますから、これもクーリングオフが適用されます。
問題３は、買主自ら自宅で契約したいと申し出たわけではありませんから、クーリングオフ適用となります。
クーリングオフが適用される状況についてはご理解いただけたと思いますが、いつでも契約を買主側から一方的に解除できる（クーリングオフできる）わけではありません。
クーリングオフには解除できる期間というのがあります。
実は、「クーリングオフができますよ」と売主の不動産業者が、「書面」で買主に告知した日から８日間経過してしまったら、買主はクーリングオフができなくなってしまいます。
８日間、じっくり考える期間が与えられたのであれば、クーリングオフはできなくて当然といえば当然です。
一方、もし、売主の不動産業者が口頭で「クーリングオフできますよ」と告知した場合は、告知しなかったものとみなされ、いつでもクーリングオフができます。
なお、クーリングオフを買主が行う場合も、「書面」で行う必要があります。
そして買主は、不動産業者からの告知を受けてから８日以内に書面を発すれば（相手に到着しなくても、消印があれば）、仮に転居先不明などで書面が戻ってきてしまっても、契約は当然に解除されたことになります。
なお、不動産物件の引渡しを実際に受け、かつ、物件代金の全額を支払ってしまった場合、クーリングオフできないので注意が必要です。
最近、強引に契約を迫ろうとして、夜遅くに自宅まで押し掛けて、契約を締結するという不動産業者さんもいらっしゃるようです。
この場合は、自ら買主が申し出て自宅で契約したことにはなりませんから、クーリングオフが適用可能です。
ですから、そのような状況で契約を迫られた場合には、「私は、自宅で契約したいとは言ってませんよ」と
ひとこと言っておくと後で後悔しないで済むと思います。
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2010年09月03日
中古マンション・戸建購入 売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ1）
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売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ1）
クーリングオフとは、売主が不動産業者である場合、買主が不当に不利になるような状況に置かれないよう、消費者保護の観点から売主を規制する制度です。
もっと簡単に言うと、クーリングオフとは、契約を買主側から一方的に解除できる制度、という意味です。
ただし、売主が不動産業者だからと言って、どんな条件下でも契約をご破算にできるというわけではありません。
一定の条件のもとで契約を解除することができます。
例えば、売主である不動産業者が高級クラブなどで、お客さんを過剰に接待して、その場で不動産の契約を締結させた場合は、どうなるでしょうか？
このような場合は、クーリングオフができます。
クーリングオフが適用されるかどうかのひとつのポイントは、「どこで契約を締結したか？」なんです。
イメージ的には、買主が冷静に判断できる場所かどうか、というのが判断のポイントです。
クーリングオフが適用されない契約場所は、以下の通りとなっていますので、それ以外の場所で契約をした場合には、クーリングオフが適用されます。
◇不動産業者の事務所
◇継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設
◇一団の団地を分譲するための現場案内所（土地に定着している必要あり）（上記３つは、原則として専任の取引主任者を設置しなければならない場所です。）
◇買主が自ら申し出た場合の自宅と勤務先
（次回に続きます）
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