2010年12月
2010年12月31日
中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！ 〜ご購入編〜
中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！ 〜ご購入編〜
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中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！ 〜ご購入編〜
今年の夏、このブログ上で宣言した「新しい中古住宅売買のカタチ」ですが、この年末になって、やっと本格稼働するに至りました。
基本的には、中古住宅を売却する方、購入する方のお手伝いを、不動産売買の仲介という業務を通じて実行していくわけですが、ちょっと普通の仲介業者さんとは異なる提供価値があります。
ご購入の場合は、ご希望に合う物件情報をご提供するということだけでなく、以下の価値を提供していきます。
１．ローンシミュレーション
生涯キャッシュフローに基づいて安心なローン返済についてアドバイスします。
仲介業者さんや不動産会社は、とにかく買っていただくためのアドバイスが中心になります。金融機関の中には最終的に返済されればそれでよいという考え方でお金を貸すケースもあります。
しかし、買主さんの一生涯の資金計画を踏まえてアドバイスすることはまずありません。
当社は、無理なローンを組んでまで、ご購入いただくことは絶対に避けたいと考えているため、かならず生涯キャッシュフローに基づいたローン返済をアドバイスします。
２．ホームインスペクション（住宅診断）の実施
中古マンションや中古戸建の物件資料には、価格、間取り、法令で定められる最低限の情報しか記載されていません。
ですから、中古住宅を買う人は、最低限の情報しか書かれていない物件資料と現地を見るだけで、購入するかしないか判断しなければなりません。
中古住宅は、
「欠陥住宅ではないか」
「あとどれくらい住めるのか」
「維持修繕の費用はどの程度なのか」
といったことが判らない限り、安心して購入することはできません。
当社は、売主の了承が得られる場合は、必ずホームインスペクション（住宅診断）を行い、その上で重要事項説明の内容を十分に理解していただき、最後に契約書にサインしていただく、という流れで仲介業務を遂行しています。
ホームインスペクション（住宅診断）は、当社所属以外の日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターに発注することで第三者制を維持します（当社が行うと恣意的なものを作ったのではないかと誤解される可能性があるため）。
なお、この費用は一定条件のもとで当社が負担する仕組みです。
詳しくはリニューアルしたてのホームページをご覧くださいね。http://www.ayumi-ltd.com/
今年も1年間、ブログをお読みくださり有難うございました。
来年も皆さんにとって素敵な年でありますように。。。
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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。
それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。
だから当社は
「不動産を通じて豊で安心な社会を実現すること」を
目的として事業を展開します。
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ホームインスペクション（住宅診断）付き中古住宅・マンションの売却・購入
株式会社あゆみリアルティーサービス
東京都中央区京橋１−１４−６ ガーデニアビル９階
〒103-0026 TEL：03-6228-7937
■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの
ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害
を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。
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2010年12月22日
中古住宅売買の「新しいカタチ」 本格稼働！〜ご売却編〜
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中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！ 〜ご売却編〜
今年の夏、このブログ上で宣言した「新しい中古住宅売買のカタチ」ですが、この年末になって、やっと本格稼働するに至りました。
基本的には、中古住宅を売却する方、購入する方のお手伝いを、不動産売買の仲介という業務を通じて実行していくわけですが、ちょっと普通とは異なるポイントがあります。
１．売却戦略提案書（無料）の作成
この提案書をまずはご覧いただき、その上で弊社にご依頼いただくかどうかを売主さんに決めて頂きます。
一般的には価格査定のみで媒介契約を締結することが多いのですが、当社は、売却価格のほか、マーケティングフレームワークを最大限活用した、対象物件の魅力を最大限引き出す戦略もご提案します。
２．ホームインスペクション（住宅診断）の実施
中古住宅を売る際に、その建物の状態を確認することなく売却するのが普通です。
しかし、取引完了後に瑕疵担保責任などの問題が発覚すると売主さんに多大なる負担がかかることがありますので、これを未然に防ぐ目的で診断を行います。
また、建築後25年も経過すると、建物の価値はゼロと評価されることが多いですが、まだまだ十分に住めることがホームインスペクションで確認できれば、建物の価値を評価してくれる買主を探すことも可能になります。
ホームインスペクション（住宅診断）は、当社所属以外の日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターに発注することで第三者性を維持します（当社が行うと恣意的なものを作ったのではないかと誤解される可能性があるため）。
なお、この費用は一定条件のもとで当社が負担する仕組みです。
３．媒介契約は、原則として一般媒介契約とする
不動産売却を不動産屋さんに依頼すると、大抵は専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでくれと言われます。
専任媒介とは、「あなただけに売却活動を任せます」というもので、不動産屋さんは売主さんからの手数料をほぼ確保できたも同然となります。
そして、この不動産屋さんが自分のお客様（買主）で成約することができれば、手数料は2倍になります。買主さんからも手数料が取れるからです。
だから、専任媒介をとったこの不動産屋さんは、売主にとっても最もよい条件の買主を別の不動産屋さんが連れてきたとしても、売主に内緒で断ってしまうこともあるのです。（業界用語で言う「囲い込み」）
この「囲い込み」を当社は絶対しないということを宣言すべく、中古マンションや中古戸建をご売却される売主さんから専任媒介を依頼されない限り、一般媒介契約（他の不動産屋さんにも依頼できる契約）で売却活動を行います。
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2010年12月21日
中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント7（危険負担2）
中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント7（危険負担2）
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中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント7（危険負担2）
一般的な危険負担の条項は、
第○条（危険負担）
１． 売主、買主は、本物件の引渡完了前に、天災地変その他売主および買主
のいずれの責めによらない事由により、本物件が滅失または毀損して本契
約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して本契約を解除
することができる。
ただし、修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担にお
いて修復して引き渡す。
２． 前項により本契約が解除されたときは、売主は買主に対し、受領済みの
金員を無利息にてすみやかに返還する。
というような内容でしたが、気になるのは毀損（壊れたとき）です。
滅失は、完全に物件がなくなってしまうことを意味するので、契約の履行が不可能となることは判ります。
毀損には程度の差があります。ですから修復可能かどうか、あるいは契約の履行が不可能なのかどうかで揉める可能性がありそうです。
まあ、あまり細かいことを考えてもしかたないのですが、この問題をもう少し解消しようとすると、
◇毀損した場合、買主は、毀損した部分の割合に応じて売買代金の減額を求め
ることができる。あるいは代金の減額に代えて売主に対し当該毀損部分を修
復して引き渡すよう請求することもできる。
◇なお、毀損が著しいため、売買代金の著しく大幅な減額を要するとき、また
は修復が著しく困難あるいは過大な費用を要するときは、売主はこの契約を
解除することができる。
といったような条文を付加することになります。
これでも、まだまだ曖昧の部分はありますが、毀損の程度ははじめから定義することは不可能ですから、詳しく記載するにしても、この程度になります。
いずれにせよ、最重要チェックポイントは、民法５４３条（引渡前に壊れた場合、そのまま買主が買わなければならないという内容）を適用しないために、危険負担の条項（民法５４３条を適用しない旨の特約）が記載されているかどうか、まずは確認しましょう。
蛇足ですが、物件の引渡・残代金支払いの際、「不動産受渡確認証」という書類を売主・買主でかわすことがあります。
この書類は、何年何月何日、何時何分に、不動産を売主から買主に引き渡しました。ということが書いてあります。
不動産取引は、大抵が不動産会社や金融機関などの事務所で手続きし、残代金の授受を行いますので、代金の授受と同時に物件の引渡がなされたということをはっきりさせるということがひとつの目的です。
そしてもうひとつ重要な意味があります。
この意味、解りますか？
物件の引渡をしているときは、売主も買主も仲介業者も不動産会社や金融機関などの事務所にいるわけですが、もし、その手続き中（売主の留守中）に大地震や火災などが発生していたら、誰が負担することになるでしょう？
そうです。物件を引渡した日の時刻がとても重要になります。
引渡の時刻より前に滅失・毀損すれば売主の負担、引渡の時刻以降に滅失・毀損すれば買主の負担になるのです。
これを明確にするために、時刻まで記入するのです。
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2010年12月13日
中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント7（危険負担1）
中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント7（危険負担1）
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中古戸建・中古マンション売買
売買契約書のチェックポイント7（危険負担1）
不動産売買では、契約書にサインした後すぐに、手付金を授受し、それから１ヶ月程度経過した段階で、残代金支払いと物件の引渡が実行されます。
もし、契約書にサインした後（契約成立後）から物件の引渡前までの間に、売主と買主が原因とならない事象によって、例えば、地震や火事などの不可抗力によって売買対象物件が崩れたり、壊れたり、なくなったりしたときは、どうしたらよいのでしょうか。
民法５３４条は、
特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。
としています。
ここでいう債務者とは、物件を引き渡す義務を負っている売主のことで、債権者とは物件を引き渡してもらう権利をもっている買主のことを意味します。
つまり、仮に、建物が地震などで倒壊したとしても、買主は当初約束した通りの売買代金を売主に支払え、という解釈になります。
そもそも、民法５４３条の取り扱いについては、実務上の学説上も「こんなんでいいの？」という批判も多く、この条文の適用については解釈論として様々な制約があるようです。
いずれにせよ、契約書になにも書かなければ、地震などの不可抗力で建物が倒壊してしまったような場合、買主は当初規定した売買代金全額を支払って、倒壊した建物を引き取らなければならなくなってしまうので、
不動産売買契約書には、こんなことにならないような特約条項を付けるのが普通です。
具体的には、次のような条項が記載されています。
第○条（危険負担）
１．売主、買主は、本物件の引渡完了前に、天災地変その他売主および買主のいずれの責めによらない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、互いに書面により通知して本契約を解除することができる。ただし、修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引き渡す。
２．前項により本契約が解除されたときは、売主は買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還する。
（次回に続きます）
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2010年12月06日
中古戸建・中古マンション売買 売買契約書のチェックポイント6（解約手付と履行着手2）
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売買契約書のチェックポイント6（解約手付と履行着手2）
契約書に歌われる「解約手付」では、「履行の着手」という言葉がポイントになります。
前回は、「履行の着手」の基準自体が抽象的で、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあるというお話をするとともに、一般的な例を売主、買主別に簡単にお示ししました。
ところで、「履行の着手」で実際に問題になるのは、未改装の中古マンションなどで、売買契約締結後、売主が内装工事を実施して引き渡すようなケースです。
中古マンションを買って、自分でリフォームしようと思う方は多いのですが、お金を借りて購入しなければならない場合、住宅ローン以外に金利が高めとなるリフォームローンも別に借りなければなりません。
もし、売主が不動産業者であれば、買主の意向通りにリフォーム工事をして引き渡してくれますし、リフォーム工事代金も含めて金利の安い住宅ローンで調達することができます。
結果として、経済合理性から、未改装の中古マンションのままで売買契約を締結し、売主がリフォーム工事を行った上で買主に引き渡す契約が流行るわけです。
しかし、このようなケースの場合、契約締結後、売主がリフォーム工事に着手してしまったら、
◇買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工
に該当しそうですね。
もっと言えば、
◇買主の希望によるリフォーム工事の材料発注、当該工事の着工
ということになり、変更工事どころの話ではないということになりそうです。
したがって、売主が工事材料の発注をしたり、工事に着手したら、手付放棄による解除ができなくなる可能性が極めて高くなります。
手付放棄による解除ができなければ、違約による解除（違約金あるいは損害賠償の予定額を支払うことで解除）しか方法がなくなります。（「手付金の額」と「違約金および損害賠償金の合計額」が同額ならば、経済的に無差別となりますが）
いずれにせよ、契約書にサインする前に、「自分にとって、いつ・どんな行為を行ったら履行の着手になるのか？」ということを、仲介業者さんにきちんと確認しておきましょう。
もちろん、仲介業者さんや相手方の回答を記録しておくのを忘れずに。
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