中古戸建 道路のチェックポイント3 （私道4）

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中古戸建　道路のチェックポイント3（私道4）

前回までのお話は、私道に所有権などの権利を一切持っていない私道にのみ面している土地や中古戸建を購入したり、有利に売却する場合のお話でしたが、

私道の一部を所有していたり、私道の共有持分を持っている場合は、どう考えたらよいのでしょう（買主の場合は、売主からそれらの私道の一部や共有持分を本体土地部分と一緒に買い取るという話になります）。

まずは、私道の一部を所有している場合です。

私道の一部を所有しているということは、その部分については完全な所有権を持っていることになりますので、理論上は排他的な権利を持っているということができます。

しかし、お互いに私道全体を使い合いっこしましょうという主旨でお互いに私道の各部分を持ち合っているケースが多いので、一般的には自分だけが勝手な主張をするということはあまり考えられません。

とは言え、何か文句を言われないとも限らない状態にはあるわけで、建売業者などがそういった土地を購入する場合には、無償通行と掘削の承諾書を関係者との間で取り交わしてから購入する業者が多く見られますし、こうした建売業者さんは、実際にエンドユーザーに販売する際も、この承諾書を承継しています。

次に、共有持分を所有しているという場合です。

私道敷地について所有権を有する者は、その効力として私道を通行することができるのは当然です。共有持分を有する者もその持分権に基づいて私道を通行できます（民法249条）

したがって、共有私道の一部の共有者が通行を妨害すれば、持分権に基づいてその妨害の排除を請求できます。

ただし、共有持分の場合、全体を利用する権利は持っていますが、他の持分権者は持分に応じた使用料をよこせと言える権利を持っていますので、維持管理の問題などから使用料の負担でで揉める可能性はあります。

例えば、維持管理費用をだれか一人が負担していた場合、持分に応じた費用を請求されることは有りうるわけです。

以上から言えることは、次の通りとなります。

私道の一部を所有している場合は、無償通行と掘削の承諾書があったほうがよい。

共有持分の場合は、こうした承諾書は不要。

いずれの場合も（私道である場合は全て）、その道路を誰が維持管理しており、その費用を負担してきたか、ということは調べておかないと、使用料等の請求が突然やってくる可能性があるので注意が必要。

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中古戸建　道路のチェックポイント3　（私道3）

今回は、私道にしか面していない土地や中古戸建を購入する際、私道の無償通行と掘削に関する承諾書があれば、絶対に安心なのか？という話です。

私が過去に経験した案件で、弁護士に相談した際の内容をかいつまんでお話します。

まず、一般的な私道の無償通行と掘削に関する承諾書の内容をおさらいしましょう。

◇購入対象土地にガス管、水道管、下水管等、生活に必要な設備を設置する場合、その私道を無償で掘削することを私道所有者が承諾すること（ただし、工事をした人は、その私道を自分の費用負担で原状復旧）。

◇購入対象土地の所有者およびその関係者が、その私道を無償にて通行すること（車両を含む。

◇私道所有者、購入対象土地所有者が変わっても、上記２点について承継させること。

よくよく読んでみると、この承諾書、内容的には、ある意味、使用貸借と解釈されてしまう可能性があります。人の所有物を無料で借りることを約束しているようなものですからね。

となると、一番問題になるのは3つ目の権利義務の承継に関する約束です。

第一に、承諾書に合意した当事者が死亡した場合です。

使用貸借は、借主が死亡した場合は、使用貸借契約が自動的に終了することになります。

つまり、借主側の権利はその相続人に承継されないということになってしまいます。

次に、貸主が第三者に私道を譲渡した場合、借主は、私道の新所有者（第三者）に使用貸借権を主張することはできません。

貸主が新たな所有者に承諾書のことを何も言わずに売ってしまえば、借主であるあなたは新所有者に対抗できないというルールです。

こんなことを言われてしまうと、私道の物件なんて絶対購入しないほうがいい、と思われるかもしれませんが、東京都内には私道のみに面する物件が非常に多く存在し、そして実際に、このような承諾書を利用して取引が円滑に進んでいます。

これは、承諾書を作成することで、その当事者が権利を譲渡せず、共に生きている間は、よほど変わった人物でない限りはきちんとルールが守られるだろうと認識されているからだと思います（紳士協定のようなものとして認識されていると言ってもいいでしょう）。

ということからすれば、承諾書の効力を判断する場合、私道所有者がどんな方なのか確認すれば、ある程度の判断はできますね。

もちろん、私道所有者の相続登記がなされず、実際に全ての権利者が判明していないようなケースも多々ありますし、判明した一部の方が相当ご高齢だったりすることもあります。

それでも、私道に関する承諾をお願いする際は、複数の方（ご本人とご子息の方や弁護士さんなど）が出てくることが多いので、相手の人柄などはある程度は判ります。

また、過去に亘って、売主はその私道を利用してきているわけですから、これまで私道所有者と過去にどんなやりとりがあったかを確認すれば、ある程度、私道所有者との関係を把握することができますね。

承諾書については、単に書面が作成されているから安心、ということではなく、紳士協定だと思って、当事者や過去の経緯などをきちんと確認しておいたほうがよいのです。

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中古戸建 道路のチェックポイント3（私道2）

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中古戸建　道路のチェックポイント3　（私道2）

私道にしか面していない土地、あるいは土地付き一戸建を購入する場合でも、まずは公道に面している物件と同様、以下の事項をチェックします。

◇建築基準法上の道路であること（役所で確認）

◇幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していること（※）

◇東京都にある路地状敷地の場合、東京都安全条例を確認すること（前々回の記事）

（※）幅員4ｍ未満の道路の場合、建築基準法第42条第2項の道路であれば、原則として中心線から2ｍのセットバックによって建築が可能になります。

さて本題です。

私道は、前回もお話したように、一般の私人が所有権を持っているわけですから、理屈上は、道路の利用制限や処分など、原則として勝手にできると考えられます。

例えば、私道所有者は、他人の通行や水道管引込などにかかる掘削を制限したり、そのための承諾料を要求したり、私道の維持管理のための費用を請求したり、あるいは私道の所有権を第三者に売却したりすることができます。

ですから、こうした土地や土地付き一戸建を購入する場合、購入した後に私道所有者から文句を言われないように、その私道を自由に通行したり、給排水管を取換えたり修理する際に道路を掘削したりすることについて、事前に承諾をとっておくのが一般的です。

承諾書の内容としては、以下の３点を抑えておくことが重要です。

◇購入対象土地にガス管、水道管、下水管等、生活に必要な設備を設置する場合、その私道を無償で掘削することを私道所有者が承諾すること（ただし、工事をした人は、その私道を自分の費用負担で原状復旧）。

◇購入対象土地の所有者およびその関係者が、その私道を無償にて通行すること（車両を含む）。

◇私道所有者、購入対象土地所有者が変わっても、上記２点について承継させること。

このように私道所有者と売主が上記のような約束を書面でしていれば、買主としては安心して購入できますし、売主も瑕疵担保責任を負わされることはなくなります。

なお、この承諾書があれば完璧なのか？という点が次の論点になります。

実は、承諾書の「効力」だけに注目すると、完璧とは言い切れない面もあります。やはり公道と比べると、不確定要素が少なからずあります。

それを知った上で購入するのとそうでないのとでは大違いです。

次回はこうした点について、私のささやかな経験からお話します。

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中古戸建　道路のチェックポイント3　（私道1）

道路は、「公道」と「私道」に分類されます。

「公道」というのは、一般的に国や県、区市町村などの地方公共団体が所有し管理している道路のことです。

一方、「私道」と言うのは、「私人が、その道路に対して所有権等の実体法上の権利を有し、維持管理している道路」を指します。

 

一般の私人が所有権を持っているわけですから、理屈上は、道路の利用制限や処分など、原則として勝手にできると考えられます。

例えば、私道の所有者は、他人が通行することや水道管引込などにかかる掘削を制限したり、そのための承諾料を要求したり、私道の維持管理のための費用を請求したり、あるいは私道の所有権を第三者に売却したりすることができます。

そういう意味では、私道にのみ面する土地や一戸建を購入する場合、公道に面する土地購入のような安易な調査で購入することはやや問題があると言えます。

不動産取引を行うにあたっては、こうした不確定要素（将来、いちゃもんをつけられるかもしれない要素）を極力減らしていく必要があります。

このことは、買主にとってだけでなく、売主にとっても必要な作業です。

この不確定要素が極小化しないと、公道に面する物件に比べて価格は安くなるでしょうし、買主はローンが付きにくくなるかもしれません。最悪の場合は売れない可能性も出てきます。

もちろん、私道にしか接していない土地は買ってはいけないということではありません。

調べるべきチェックポイントを押さえておけば殆ど問題はないと思います。

東京都内を含めた首都圏にはこういった私道が多く見受けられます。

今後、この私道に関するいくつかのチェックポイントについてお話していきます。

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中古戸建 道路のチェックポイント2（路地状敷地）

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中古戸建　道路のチェックポイント2　（路地状敷地）

建物を建てることができる道路は、

◇建築基準法上の道路であること

◇幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していること

というのがチェックポイントでした。

なお、幅員4ｍ未満の道路の場合、建築基準法第42条第2項の道路であれば、原則として中心線から2ｍのセットバックによって建築が可能になります。

ところで、東京都の場合、これ以外にも制限があります。

たとえば、次のような形の敷地を、路地状敷地と言います。

────────────

　　道路

────────────

　　│　　　│  ↑

　　│←Ａ→│

　　│　  　│　Ｌ

　　│　　  │

　　│　　  │　↓

　　│　  　└───┐

　　│　  　　　　  │

　　│              │

　　│              │

　　│              │

　　│              │

　　│              │

　　│              │

    └───────┘

このような敷地の場合、安全性を確保するため、路地状部分の長さ（Ｌ）と、必要な幅員（Ａ）との関係が定められています。

具体的には、路地上部分の長さ（Ｌ）が20ｍ以下の時には、路地状部分の幅員（Ａ）は2ｍ以上なければなりませんし、（Ｌ）が20ｍを超えるときは、（Ａ）は3ｍ以上なければ建築することはできません。

また、耐火建築物及び準耐火建築物以外の建築物で延床面積が200平米を超える場合、路地上部分の長さ（Ｌ）が20ｍ以下の時には、路地状部分の幅員（Ａ）は3ｍ以上なければなりませんし、（Ｌ）が20ｍを超えるときは、（Ａ）は4ｍ以上なければ建築することはできません。

このように、現在は建物が建っていても、将来、建て換えができなかったり、思った規模が建たなかったり、耐火建築物にしなければならないことで大幅に費用がアップしたりするケースもありますので、事前に十分調査する必要があります。

 

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