中古マンション 仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1

中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1

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＜中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法1＞

中古マンションは大抵の場合、仲介業者を介して取引がなされます。

そして、中古マンションを購入する買主さんは、仲介業者さんに対して仲介手数料（消費税抜き売買価格の３．１５％＋６３千円）を支払います。

買主さんからすれば、仲介手数料を支払う以上は、仲介業者さんには相応の働きをしてもらわなければ合いませんよね。

（仲介手数料以上の働きを求め過ぎるのは逆効果になるので注意が必要だとは思いますが・・・）

さて、仲介業者さんから「よりよい物件情報を入手するための方法」については、以前にお話ししましたよね。

一般的な仲介業者さんにとって仕事の優先順位は、

（１）好立地・ブランド物件・割安物件を所有する売主

（２）普通の物件を所有する売主

（３）購入意思が明確で、予算と購入条件が合理的である買主

（４）普通の買主

（５）購入意思や購入条件がはっきりしない買主

という順番ですから、「買主さんに対する優先順位はもともと低い」ということを認識する必要があります。

ですから、よりよい情報を手に入れるためには、

（１）購入予算

（２）予算にあった購入希望条件

（３）購入時期

を、明確に決めて、仲介業者さんにやる気になってもらう必要があります。

そして、「これ！」という物件が決まるまでは、仲介業者さんに対して、上記三点以外のことであまり細かな要求や質問などはしないことが肝要です。

特に、「予算にあった購入希望条件」については、価格や立地、間取りなど、一般的な条件にとどめる必要があります。

なぜなら、この段階で仲介業者さんが

「この買主はうるさい客だな」とか「面倒な客だな」

と思ってしまうと、仲介手数料が取り易い案件や顧客のほうに力を入れてしまい、あなたによりよい情報を提供しなくなってしまう可能性があるからです。

＜本ブログ関連記事＞

よりよい中古マンション情報を入手する方法（１）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1568978.html

 

よりよい中古マンション情報を入手する方法（２）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1611806.html

 

よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1989680.html

ところで、今回は、気に入った物件を紹介してもらってからも、ばっちり働いてもらうためにどうするかというお話です。

物件見学をいくつか行ったあと、気に入った物件があった場合、通常は「買付証明書」や「買受け申込書」という書類に記名押印するよう仲介業者さんから言われるはずです。

「買付証明書」や「買受け申込書」は、

売主さんあて、あるいは仲介業者さんあてに対して買主さんから提出される書類で、

◇対象となる物件の購入希望金額

◇手付金

◇残代金

◇契約予定日

◇決済予定日

◇その他条件（主に、融資特約や買換特約などの条件が記載されます）

などを記載します。

法的な効力はほとんど皆無ですが、仲介業者さんや売主さんにとっては、当面の売買交渉相手を確定する重要な書類です。

この書類を提出したあと、早ければ２〜３日後に売買契約を締結します。

仲介業者さんや売主さんにとっては、まさに、「鉄は熱いうちに打て」ですね。

仲介業者さんからすれば、契約書に記名押印してもらいさえすれば、仲介手数料をとることができるわけですから、何が何でも短期間で契約に持ち込もうとします。

ですから、本来、中古マンションの購入に必要な詳細調査（建物の状況や管理の状況）については必要最低限の調査（宅地建物取引業法に定められた範囲内）しか対応してくれないのが実情なんです。

しかも、この局面になると、買主を絶対に逃したくないので、

特に、売主側からも仲介手数料を収受する「両手」の仲介業者さんの場合、買主にとって悪い情報を隠したり、適当にごまかしたり、重要事項説明書に曖昧に記載したりするケースが全くないとは言えないのが実情です。

（「両手」については、上記「本ブログ関連記事　よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）」ご参照）

買主からすれば、広告や物件チラシには掲載されていない「建物の状況や管理の状況」などについて、しっかり判った上で契約したいですよね。

そこで、買主さんのアドバイザーを行う際に私が使っているひとつの方法をご紹介したいと思います。（次回に続きます）

 

 

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