2010年03月22日
中古マンション ローン特約の注意点1
中古マンション ローン特約の注意点1
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＜中古マンション ローン特約の注意点1＞
ローン特約は、重要事項説明書や売買契約に記載されることで、買主の身を守る有効な取り決めです。
安易に考えると大きな落とし穴が待っていますので注意が必要です。
マンションを購入する際、すべて自己資金で購入できる方というのは、極めて稀です。
通常は、銀行などから住宅ローンで資金を調達して購入します。
住宅ローンの申し込みは、不動産売買契約を締結した後に行うのが普通です。銀行も契約書を提示されないと受付してくれません。
ところで、もし、この住宅ローンの審査が通らなかった場合、どうなるでしょう？
売買契約では、通常売主は、物件の権利上の問題（抵当権や賃借権など）をクリアにして、物件を引き渡す義務を負います。
一方、買主は、契約で定められた期日までに、売買代金全額を支払う義務を負います。
仮に、定められた期日までに住宅ローンの審査が通らず、売買代金を支払えない場合、買主が義務を履行できなかった（約束のお金を用意できなかった）ものとされ、買主の契約違反となり、違約金や損害賠償金を売主に支払わなければならなくなってしまいます。
これを避けるために、もし、住宅ローンの審査が通らなかった場合は、買主の一存で契約そのものを無償で白紙にできます、という特約を付けておくのです。
無償で白紙にできる、ということは、契約時に支払った手付金もまるまる返還されます。
これを一般に「ローン特約」とか「融資特約」と言います。まさに、買主を守る特約です。
この特約は、一般の住宅の売買契約には必ず記載されていますが、不動産仲介業者にしてみれば、やっとの思いで買主を見つけて、契約まで漕ぎつけたにもかかわらず、契約を白紙にされかねないというリスク（下手をすれば、メシの種である仲介手数料をとれなくなるリスク）を負ったままの状態になってしまいます。
売主が不動産業者である場合も同じで、せっかく契約まで漕ぎつけても、契約が白紙にされかねない状況に置かれます。
ですから、ローン特約を有名無実にしようとする不動産仲介業者や売主不動産業者も全くいないわけではありません。
よくあるケースは、重要事項説明書や売買契約書に、「ローン特約あり」と記載するものの、具体的な内容を何も書かなかったり、銀行名を「提携金融機関」などと、あいまいな表現で記載するケースです。
これは、何を意味するかというと、たとえば、金利の安い大手銀行ローンでの資金調達に失敗した場合でも、金利の高い金融機関などで審査が通るのであれば契約をしなければならないと解釈することもできるようになります。
極論を言えば、どんな金融機関（消費者金融を含む）でも、審査さえ通れば、買主として気に入らないローン商品や金利であっても、契約を解除できないということになりかねないということです。
解除したければ、違約解除といって、先ほどお話した、違約金や損害賠償金を支払って解除しなければなりません。
こうしたことから身を守るためには、必ず次の事項はきちんと記載されているか確認をして契約に臨んでください。
融資申込先：○○銀行 △△支店
融資承認取得期限：平成●年●月●日
金利：□％
借入期間：▽年
融資金額：●●円
さらに、返済方法（元利均等返済・元本均等返済）、金利の種類（変動、全期間固定、固定選択型など）、ローンの商品名（フラット３５（買取型）など）まで記載すればベストです。
通常、３つくらいの金融機関から借りる前提で記載できるようになっていますので、似たような商品であれば、そのくらいは書いておいてもよいかもしれませんね。
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