2010年03月30日
中古マンション管理を見極める技６ 長期修繕計画の確認
中古マンション管理を見極める技６ 長期修繕計画の確認
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
■家を売るなら絶対に知っておきたい３大ポイント メルマガ配信中
http://www.mag2.com/m/0000284083.html
バックナンバーは全て公開していますので、メルマガ登録しなくてもご覧
いただけます。
■安心中古住宅売買の極意 記事検索ページはこちら
http://www.ayumi-ltd.com/blogindex/
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＜中古マンション管理を見極める技６ 長期修繕計画の確認＞
長期修繕計画は、マンションを長期に亘って維持するための修繕計画です。
長期修繕計画がない場合、修繕に必要なお金を計画的に集めることができず、突然多額の修繕一時金を徴収するということになったり、お金を徴収できずに修繕できないまま放置せざるを得ないという危険性があります。
そういう意味では、長期修繕計画がないマンションは、積極的に購入すべきマンションとは言えないでしょう。
長期修繕計画の有無については、仲介業者さんに聞けば、直ぐに調べてもらえます。
仮に、動きの悪い仲介業者さんだったとしても、管理会社あるいは管理人さんに問い合わせれば、有無の確認はできますし、写しを入手することも可能です。
ところで、長期修繕計画が適切なものかどうかを知るための判断基準とは何なのでしょうか。
この判断基準も、品確法に基づく住宅性能評価制度の基準が最も適当だと思いますので、今回もそれを援用してお話します。
適切な長期修繕計画かどうかの判断基準は、
◇計画期間が２０年以上であること
◇外壁、屋根、給水管および排水管に係る修繕工事の実施予定時期ならびに当該工事の予定額が明記されていること
となっています。
なお、長期修繕計画を誰が作成したかについては特に問うていませんが、一般的には管理会社が作成しているのが普通です。
また、長期修繕計画については、組合の総会決議を要しない、とされています。
もちろん、組合の決議を通っていればベストですが、そのような物件は極めて少ないと思いますので、少なくとも、管理会社等が作成したものがあればよしとしています。
ところで、長期修繕計画の中に、もうひとつチェックしておくとよい部分があります。
それは、修繕周期です。
工法・材質等によって差異はありますが、
◇外 壁：１０〜１２年程度
◇屋上防水：２０年前後
◇給水管 ：２０年前後
◇排水管 ：２０年〜２５年程度
というのが一般的です。
修繕周期が掲載されていなくても、上記の項目については、この程度の周期で修繕するのが一般的と考えられますので、念のため計画をよくみて、適正な周期で修繕工事が計画されているかどうか確認してみましょう。
なお、検討しているマンションが、適正な修繕周期で、きちんと修繕工事を実施しているかどうか、仲介業者さんを通じて確認することも大切です。
例えば、築１５年経過している物件であれば、少なくとも外壁に関する大規模修繕を行っているか可能性が高いのですが、実行していないとすれば何故なのか、確認しておきたいところです。
また、築１５年であれば、今後、５年〜１０年で屋上防水工事や給排水管の修繕時期がやってくるわけですから、それに応じた修繕積立金が準備されているか、あるいは修繕積立金をアップさせる計画がないか、確認する必要がありますね。（これについては、また別途、確認方法をご案内します）
ブログランキングに登録しています。
クリックして頂けると嬉しいです（応援お願いします！）。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。
それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。
だから当社は
「不動産を通じて豊で安心な社会を実現すること」を
目的として事業を展開します。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
＜運営会社＞
ホームインスペクション（住宅診断）付き中古住宅・マンションの売却・購入
株式会社あゆみリアルティーサービス
東京都中央区京橋１−１４−６ ガーデニアビル９階
〒103-0026 TEL：03-6228-7937
■本内容については万全を期しておりますが、その内容の全てを保証するもの
ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害
を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。
2009-2012（C）Ayumi Realty Service All Rights Reserved.
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
