2011年01月07日
中古住宅 買換え〜先に買う？先に売る？
中古住宅 買換え〜先に買う？先に売る？
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中古住宅 買換え〜先に買う？先に売る？
中古住宅の売買でよくあるのが、「買換え」です。
例えば、これまで住んでいたマンションが手狭になったため、それを売って広めの一戸建に買換えるといったケースですね。
また最近は、お子さん達が独立したため、広すぎる一戸建を売って、駅近くのマンションに買換えるという方も多くいらっしゃいます。
住宅の買換えは、初めて住宅を買うということと異なり、人それぞれの事情と背景によって、その手法をよくよく検討して進めていかなければならないものです。
今回はこの「買換え」についてお話します。
買換えをする場合、「今住んでいる家の売却によって得られる手取り額＞ローンの残債」であることをまず確認しなければなりません。
今住んでいる家を売却するにあたり、ローン残債のほうが多額であれば、ローン返済の穴埋めを、売却によって得た手取り資金に加え、自己資金も投入する必要があります。
この自己資金を投入しても、まだまだ手元に資金が潤沢にあれば問題ないのですが、そうでなければ買換えの実現可能性は低いと考えてください。
次に取引の手順です。買換えのパターンは大きく以下の２種類になります。
（１）買換え物件の先行購入
まず買換え物件を購入し、引越しを済ませた後で、空き家となった従前の家を売却する
（２）今住んでいる家の先行売却
まず今住んでいる家を売却し、一時的に仮住まい（賃借等）を行いながら、買換え物件の選定・購入を行う。
（１）買換え物件の先行購入
これは、最も理想的な買換えの方法です。一般的には次のような流れになります。
買換え物件の契約締結（※）
↓
今住んでいる家の売却活動開始
↓
買換え物件の引渡・決済（※）・引越し
↓
今住んでいる家の売却契約締結
↓
今住んでいる家の引渡・決済
（※）不動産売買は、通常、契約締結した時に、手付金を支払いますが、その時点では所有権が移転していません。契約締結後、１ヶ月程度後に、残代金の支払い（決済）と所有権の移転（引渡）を行います。したがって、契約締結から物件の決済・引渡までの間には、一定の期間が存在します。
この方法は「今住んでいる家を売らなくても、買換え物件を購入できるだけのお金がある」あるいは「今住んでいる家を売らなくても、買換え物件を購入できるだけのローンが楽に組める」という前提条件が必要となります。
今の家に住宅ローンの債務が残っており、買換えるときにも住宅ローンを組まざるを得ない場合は、今の家が売却し終わる（物件の引渡が終わる）までの期間、ローンの支払いがダブルになります。
買換えるときに、支払い余力など理由で、住宅ローンをダブルで組むことができない場合、次のような方法で対処するという方法もあります。
買換え物件の契約を締結
↓
今住んでいる家の売却活動開始
↓
今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡
↓
買換え物件への引越し
この方法は、住宅ローンがダブルになることはありませんが、ひとつ大きな問題があります。
それは、もし、買換え物件の決済・引渡の日までに、今住んでいる家の売却先が見つからない、すなわち今住んでいる家の決済・引渡ができない場合です。
このとき、買換え物件の決済に必要なお金は、今住んでいる家の売却によって得られるお金ですから、両方の契約がだめになってしまいます。
しかも、一般的な契約内容で契約締結してしまっていると、契約違反となり損害賠償の請求を受けることになってしまいます。
そこで、そのようなトラブルにならないようにするために、次の二つの手法が採られます。
（次回に続く）
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