2011年03月06日

中古戸建　道路のチェックポイント3（私道5）

中古戸建　道路のチェックポイント3　（私道5）

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中古戸建　道路のチェックポイント3　（私道5）

さて、私道についていろいろお話をしてきましたが、そもそも民法上では私道を通行する権利についてどのように定めているかということを知っておくと、とても参考になります。

民法上、「相隣関係」として、210条～213条、280条に通行権関係が規定されています。

(1) 囲繞地通行権（210条）

(2) 通行地役権（280条）

また、説明してきた私道の無償通行と掘削に斯かる承諾書のような契約によって発生する通行権もありますし、

(3) 賃貸借・使用貸借等の債権契約に基づく通行権

以下のように、多くの判例が存在します。

(4) 慣習上の通行権

(5) 生活権に基づく通行権

(6) 通行の自由権

(7) 占有権

(8) 権利の濫用

(9) 共有持分に基づく通行権

詳しくは、「安藤一郎著　私道の法律問題」をお読みいただきたいのですが、この本は、不動産に強い弁護士は当然として、使える仲介業者さんなら絶対読んでいる一冊と言われている本です。

これらの通行権を主張できる論拠のうち、いくつか複数に当てはまれば、法律上はかなり強い権利となる可能性があります。

なお、(4)慣習上の通行権、(5)生活権に基づく通行権、(7)占有権、(8)権利の濫用は、判例もさほど多いわけではなく、認められるケースは少ないようです。

さて、まずは(1) 囲繞地通行権（210条）から。

囲繞地（いにょうち）通行権とは、袋地の利用価値向上のために、当事者の意思如何にかかわらず、法律上当然に認められる権利です。

袋地であって、他人の土地を通らなければ公道に出ていくことができないわけですから、囲繞地通行権の確認を求めて、妨害排除を求めることができます。ただし、通行する者は相応の償金を払わなければいけません。（210条～212条）

なお、213条によれば、「分割によって公道に通じない土地を生じたとき、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない」としています。

このケースは、東京都内の私道でよくあります。

元々地主さんが所有していた畑を少しずつ分割して売っていった結果、囲繞地になる土地ができてしまったというケースです。

大抵は、地主が所有しているあぜ道や農道に接するように土地を分割していったので、見た目は道に接しているように見えても、その道は地主さんの所有物というケースです。

ですから、閉鎖登記簿や旧土地台帳を調査し、購入しようとしている土地あるいは売ろうと思っている土地に面する私道の所有者が、大昔に分割した土地かどうかを確認することも通行権を確保するためには大切なことなんです。

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