2011年09月20日

ミニ小説～不動産コンサルタントは見た！（木造アパート投資実況中継3）

ミニ小説

～不動産コンサルタントは見た！（木造アパート投資実況中継3）

１．物件との出会い
 ２．現地検分

３．クライアント訪問（１）

現地で京橋不動産の松田君と分かれて、僕は、近所にある不動産屋を訪ねることにした。

神田川的6畳一間の需要と供給を調べるためだ。

店の窓には「空き部屋あります」と筆で書いた紙が貼ってある。昔ながらの不動産屋さんのようだ。

「こんにちはー。私、仲介業者なんですが、このあたりの賃料相場を教えてもらいたいと思って伺いました。」

如何にも地元でウン十年もの間、不動産の仕事をしてきたというような初老の男が出てくる。

「賃料相場ってったって、物件によるぞ。どんな物件の相場だい？」

「実はそこにある木造アパートを買おうとしているお客さんがいるんですがね、2階が空き部屋なんで、貸せないかなと思って。」

「あー、あそこのアパートね。よく知ってるよ。今は風呂なしだと厳しいよ。まあ、賃料次第だがね。せいぜい3万円ちょいってとこじゃないかい。」

「そもそも借りたいって人はいるんですかね。」

「そこそこいるよ。3万円ちょいで貸してくれるような物件は少ないから、多少きれいにして貸し出せば客は付くだろうな。貸すことになったら、是非うちに知らせておくれ。うちなら苦学生やメジャー漫画家を目指して頑張ってるような子たちが物件を探しに来るから。」

「その時は、是非お願しますよ。」

事務所に戻り、レインズという不動産業者が利用できるデータベースで取引事例を調べてみた。

この地域で風呂なし6畳一間だと、3万5千円～4万円程度で成約している事例が数件出てきた。

一方、現時点で風呂なし物件は1件だけしか供給されていない。

初老の不動産屋が言っていたことは、多少のバイアスはかかっているにしても、概ね間違いなさそうだ。

数日後、僕のクライアントのひとりである小林さんを訪ねた。

彼は、複数の収益物件を所有する個人投資家で、かつてこの物件の近所に住んでいたことがあるクライアントだ。地域性を知っているというのは、不動産投資をする上では重要な要素なのだ。

そして、彼の投資スタンスは、他に競争相手が出てこないような物件を割安で購入するというものだ。つまり、普通の人なら買おうとしない、何がしかの問題がある物件を中心に投資するのだ。競争相手がいなければ、安く買える可能性は高くなる。それが彼の投資判断ポイントの一つなのだ。

ただ、「何がしかの問題」は、得体のしれないリスクではなく、ある程度の調査をすることで、リスクの程度を明確化できるものに限っている。

今回の物件は、木造で築34年。普通は建物の老朽化が激しいと思われるため、手を出そうとする人は少ない。

しかし、建物診断をすれば、リスクの程度はある程度明らかになる。そして、リスクの程度を低減できる手段とそのコストが明確になれば、コストとの見合いで投資が可能になる場合がある。

つまり、建物のコンディションを建物診断によって明確化し、必要な修繕コストを勘案して投資するということになる。

世の中には、こうした「ひと手間」をかけず、見た目だけで物件を選ぶ傾向が強いが、逆に言うと、そういう傾向が強いからこそ、割安で買えるチャンスがあるということなのだ。

※この作品はフィクションです。実際の人物、団体、事件、物件などには一切関係ありません。