2012年03月29日

ホームインスペクション（住宅診断）のすすめ

ホームインスペクション（住宅診断）のすすめ

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ホームインスペクション（住宅診断）のすすめ

弊社は、中古住宅売買のコンサルティング仲介を行う際、契約前にホームインスペクション（住宅診断）を実施するようお客様にお勧めしています。

特に、2500万円以上の取引価格になる場合、ホームインスペクション費用を弊社が実質的に負担する方法も採用し、弊社以外の第三者からホームインスペクション会社を選定していただいています。

これは、お客様に以下のようなメリットがあるからです。

【買主の場合】

◆建物に欠陥や重大な不具合がないかどうかを、契約前に知ることができる。

◆建物の劣化状況や修繕すべき箇所を契約締結前に知ることができる。

【売主の場合】

◆ホームインスペクションが徐々に浸透しつつある中で、建物の状態をオープンにして売り出せば、買主に安心感を与え、他の競合物件と差別化を図ることができる。

◆建物の劣化状況や問題点を開示した上で契約を結ぶことで、瑕疵担保責任（※）のリスクを小さくできる。

（※）瑕疵担保責任

　売買の対象物に隠れた瑕疵（外から容易に見つけることができない欠陥や不具合）がある場合、売主が買主に対して負う責任のことを言います。

　隠れた瑕疵があった場合、買主は売主に対して契約解除や損害賠償請求を行うことができますが、買主が契約の際にこうした瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合に限ります。一般的には、雨漏りや建物の構造部分の腐蝕、シロアリの害、給排水管からの漏水などがあります。

契約前にホームインスペクションのお願いをすると、不動産屋さんから「面倒なことをしてくれるなよ」と言われることは多々ありますが、他に購入を検討している方がいなければ、しぶしぶではあるものの、ホームインスペクションを受けてくれるものです。

もちろん、「ホームインスペクションなんて面倒なことをせずに買う前提で検討している方がいますよ」と言い返されることもありますが、本当に買主が競合してしまうような「超人気物件」は極々僅かですし、本当に競合する買主がいるかどうかは分かりません。

実際に、ホームインスペクションを契約前に実施するという条件で「買受申込書」を出してみると、実は競合する買主は存在せず、すんなり進むケースが多いものです。

売主にホームインスペクションをお勧めするときには、「自分の家を粗探しされるようで嫌だ」という感覚を抱く方は非常に多いですし、「とんでもない欠陥があった場合、想定している売却価格が大幅に下がるのではないか」と心配される方も多いです。

とはいえ、調査してみると、ちょっとした修繕費用で済むものが多いですし、仮に多少の費用がかかる「外壁や屋根の劣化」があったとしても、一定の期間が経過した建物であれば、競合する殆どの中古建物も同様の状態であることが非常に多いため、価格面で不利になるということは、これまで全くありませんでした。

もちろん、ホームインスペクションの結果、重大な欠陥が見つかれば価格に大きな影響を及ぼしますが、売った後に重大な欠陥が発覚した場合は、かなり面倒なことになります。

過去に、ちょっと怪しいなあと思われる物件の所有者さんにホームインスペクションをお願いしたにも関わらず、ご納得いただけず、そのまま取引した結果、構造材の木が腐食が発見され、ウン百万円の修繕費用を売主さんが負担するということになった事案もあります。

ホームインスペクションは、売主さんと買主さんの両方が気持ちよく、スムーズに取引をするために必要な手続きなんですね。