中古住宅購入 金利上昇の時期は？

中古住宅購入　金利上昇の時期は？

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中古住宅購入　金利上昇の時期は？

新年明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。

昨年は年末年始に「住宅ローン金利は今後どうなる？」という記事を書いたのですが、（結果的に）まずまず当たっていたこともあり、「今年は何か書かないの？」とのご指摘をとある読者の方から頂くに至り、今年も書くことにしたいと思います。

（ご参考）昨年の年末年始の記事（住宅ローン金利は今後どうなる？1･2）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2102549.html

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2107537.html

さて今年は、「金利上昇の時期」という話について、戯言を書くことにしました。

今年の年末年始における新聞やテレビなどの論調からすると、今年のアメリカ経済は概ね回復傾向にあり、これに引っ張られるようにして、日本経済も今年中盤頃には回復に向かうとの見解が多いようです。

金利上昇の予測については、昨年の記事の中で、「日本での量的緩和解除があるとすれば、米国経済が頭をもたげた後、それに釣られるように日本経済が回復したタイミングだろう」とお話しました。

そして、日本経済が回復するタイミングは、今年の中ごろから末ごろで、そのころに、良い意味での金利上昇が起こりうると予想しました。

ただ、これが実現するためには、

１．アメリカの雇用環境が改善する

２．日本の政局が安定し成長戦略が具体化する

３．ヨーロッパの金融危機が顕在化しない

という三つの要素が必要だと思っています。

ですから、金利を読む以上は、国内の金利動向だけでなく、これらの要素にも留意が必要だろうと思います。

さて、昨年の記事では日本の財政破綻懸念に伴う金利上昇という話もしていますが、時期については明確なお話をしていませんでした。

これについて、私は10年〜15年後くらいに、国内財政上の理由から金利が上昇すると考えています。

簡単に申し上げると、

１．日本の政局が不安定で、税制改革と社会保障改革がなされず、巨額の財政赤字がこのまま改善しない中で、

２．今後5年程度で経常収支が赤字になり、資金を海外から頼らざるを得ない土壌が出来上がるとともに

３．人口減少と高齢化の進展で、日本の家計の金融資産が減少していくことで、今後10年〜15年程度で国内での国債消化が厳しくなり

４．金利は上昇せざるを得なくなる

というシナリオです。

まず、経常収支（貿易サービス収支＋所得収支）が近い将来には赤字になるのではないかという話から。

日本の高度成長期から80年代後半までは、経常収支は大幅黒字で、アメリカとの貿易摩擦はまさにこれが原因で発生していました。つまり、経常収支黒字の殆どは貿易サービス収支の黒字によるもので、メイドインジャパンは世界中で売れに売れた時代だったわけです。

一方最近は、貿易サービス収支の割合が相対的に低下し、2005年以降、貿易収支は所得収支よりも少ない額になり、09年に所得収支は貿易収支の2倍程度（12兆円）にまで伸びてきます。

所得収支とは、海外に投資した結果、日本に還流する配当などの利益ですが、日本の企業が海外に工場を移転していることを考えると頷けます。

日本人よりも、安い給料でよく働く有能な労働力が新興国を含めた海外にあることと、1ドル80円前半という円高水準であることから、高度成長期時代のような輸出立国というわけにはいかず、日本企業が海外に拠点を移し、海外から逆輸入する形に大きく変化した結果です。

リーマンショック以降の国際的な金融政策のうねりの中で引き起こされています。

次に、貿易サービス収支を悪化させる大きなもう一つの要因である円高です。

昨今の円高は、

リーマンショック後のＦＲＢ、ＥＣＢ、日銀のバランスシート膨張率でみても、前2者は2倍から3倍、日銀は数％程度です。

つまり、米欧ともにリーマンショック後に思いきりお札を刷りまくったのです。一方、日銀はこれに合わせた金融政策を実行していません。当時、国際的にみても日銀のバランスシートは大きく膨らんでいたこともあり、下手にバランスシートを膨らませて金融市場を歪めたくないという思いが強かったのだろうと思います。

しかしその結果が、昨今の円高です（たくさんお札を刷った国は通貨が相対的に安くなるとイメージしてください）。

これではまずい（日本の輸出企業がだめになる）ということで、昨年9月、日銀も動きました。6年半ぶりの2兆円にのぼる円売り介入です。この介入でも円高の勢いは止まらず、10月にはＥＴＦやＲＥＩＴまで買い取る異例の金融緩和策を発表しました（5兆円規模）。

しかし、ＦＲＢはその後、もっとすごいことを言い出した。2011年の6月までに60兆円規模の金融緩和を行う（ドル札を刷りまくる）というのです。

まだまだ米国が大規模な金融緩和をするということですから、円高はしばらく続くということになるでしょう。

このまま円高水準が続くようだと、当然ながら貿易収支はどんどん縮小するでしょう。

さらに、日本国内は人口減少と高齢化が深刻になりますので、労働力が低下する一方、消費人口は相対的に増加します。すると、より多くの輸入に頼らざるを得なくなるため、さらに貿易収支は悪化し、赤字に陥るかもしれません。そして、所得収支でリカバーできなくなるのも時間の問題と言われています。

経常収支が赤字になると、国内家計に多額の金融資産がない限り、資金を海外に求めざるを得ないことになります。資金を海外に求めざるを得ないということは、ちょっとした経済変動で、金利は大きく振れるということを意味します。

ちなみに、証券会社等の経済アナリストの中には、日本の経常収支が赤字になるのは、早ければ5年程度と予測する方もいらっしゃいます。私もこの意見に賛成です。

次に問題になるのは、日本の財政悪化と日本の預貯金（家計の金融資産）の減少です。

まず、日本の財政状況ですが、国と地方の借金合計で約1000兆円、これがＧＤＰの2倍超ということで、ＯＥＣＤから財政危機リスクのある国と指摘されてしまっている状況です。

とは言え、これから増えるであろう国の借金（国債残高）は約600兆円程度で、これに対して、家計の金融資産は約1400兆円です。負債を除いた純資産で約1000兆円もあります。

ですから、現時点では、まだ家計の純資産にゆとりがあり、浮いた家計の金融資産を預かっている銀行が国債運用に回すことが予想できるため、しばらくは国債を発行しても、低金利で完売できると言われています。

しかし、みずほ総合研究所によれば、消費税等の税制改正がなければ2025年には家計の金融資産と国債残高が同額になってしまうと推計していますし、もっと厳しい推計をしている民間調査会社もあります。

結果として、このまま国債発行が続き（財政悪化が進み）、一方で、家計の純資産が減少していく中では、いずれかのタイミングで、家計の金融資産で国債が消化できなくなる時期が到来することが予想できます。

そうなると、国債の消化は、経常収支黒字でなければ、海外からの資金に頼るしかありません。

海外の投資家からすれば、ＯＥＣＤが「日本は財政危機リスクあり」という烙印を押しているので、これまでのような低金利でお金を出すはずはありません。当然、高い金利を要求するでしょう。

なんだか長くなってしまいましたが、近い将来金利は必ず上昇する可能性が高いということです。

住宅ローンを使って住宅を購入する方は、是非、今後の金利上昇を踏まえて、まずは全期間固定金利のローン商品を前提に検討を進めてほしいと思います。もちろん、返済余力がある方は、変動金利でも構いませんが。。。

また、金利上昇によって投資用不動産はその価格が下がる傾向にありますので、不動産投資を検討している方も、中長期的な視点でご検討されることをお勧めします（金利が上昇すれば債券価格が下がるのと同じようなことです）。

単に箱（土地と建物）を借家人付きで買うという考え方では、今後の金利上昇を乗り切るための賃貸事業経営は行えません。

是非、一度立ち止まって、気軽に投資することはせず、事業を行うという視点で検討していただきたいと思います。

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中古マンション ローン特約の注意点2

中古マンション　ローン特約の注意点2

 

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＜中古マンション　ローン特約の注意点2＞

 

今回も、ローン特約にまつわる注意点の続きです。

 

当初予定していた金融機関でローンが出なかった場合、ローン特約が適用されて、不動産売買契約は白紙解除され、契約締結時に支払った手付金はまるまる返還されます。

 

 

ところで、不動産仲介業者さんに対しては、契約締結時に、不動産仲介手数料の半分を支払ってしまっている場合が多いのですが、これは返還されるのでしょうか？

 

 

結論からすると、「事前に手を打っていないと、返還されない可能性がある」というのが答えになります。

 

実は、不動産仲介手数料は、売買契約が成立すれば、引渡・決済（売主による物件の引渡と買主による売買代金全額の支払い）ができずにご破談になったとしても、不動産仲介業者は仲介手数料を請求できるという考え方があります。

 

仲介業者さんの仕事は、「契約の締結まで」でと法的に解釈されているため、その後の結果がどうであろうと報酬を請求できるということですね。

 

一方、売主さんと買主さんの目的は契約の成立というよりは、売主は売ってお金を得ることですし、買主はきちんと物件を自分のものにすることが目的です。

 

また、税務上においても、契約が成立しさえすれば、不動産仲介会社には課税対象となる売上が計上されるとみなされているような面もあります。

 

このような考え方から、ローン特約を使って無償解除しても、手数料を返しません、と言われてしまうことがあるわけです。

 

ただ、この考え方は、あくまで仲介業者さんの立場としての理屈です。買主さんからすれば、このような理屈は通らないでしょう。

 

こうした問題を事前に回避するためには、契約時あるいはその直前に、仲介業者さんに署名捺印を依頼される書類のひとつである「支払承諾書」あるいは「不動産取引承諾書」といった書類を、しっかり確認する必要があります。

 

これは、契約が成立したら、契約時に手数料の半分を、決済時に残りの全額を、依頼者（買主）が仲介業者さんあてに支払います、ということを買主さんが約束する内容の書面になっています。

 

この書面に署名捺印する前に、内容を確認し、ローン特約による解除の場合、仲介手数料の支払い義務はないものとし、既に受領済みの仲介手数料を依頼者（買主）に返還するといった内容にしてもらうよう交渉してみてください。

 

ついでに、買主の責めによらない契約解除の場合（売主の事情で解約になる場合や、天変地異で契約が白紙になる場合など）も、同じように、不動産仲介手数料の支払いはないという確認ができるとベストです。

 

不動産仲介会社は、書面にするのを嫌がるとは思いますが（書面のひな型が決められている大手さんは特に）、やってみる価値はあります。

 

不動産会社側の書面内容を変更できないとしても、口頭でもよいので、仲介業者のご担当者さんの了解を取り付けるくらいは頑張りたいです。（複数名で確認しておくこと、あるいは何かで記録するなどの工夫が必要ですが）

 

 

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中古マンション ローン特約の注意点1

中古マンション　ローン特約の注意点1

 

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＜中古マンション　ローン特約の注意点1＞

 

 

ローン特約は、重要事項説明書や売買契約に記載されることで、買主の身を守る有効な取り決めです。

 

安易に考えると大きな落とし穴が待っていますので注意が必要です。

 

 

マンションを購入する際、すべて自己資金で購入できる方というのは、極めて稀です。

 

通常は、銀行などから住宅ローンで資金を調達して購入します。

 

住宅ローンの申し込みは、不動産売買契約を締結した後に行うのが普通です。銀行も契約書を提示されないと受付してくれません。

 

ところで、もし、この住宅ローンの審査が通らなかった場合、どうなるでしょう？

 

売買契約では、通常売主は、物件の権利上の問題（抵当権や賃借権など）をクリアにして、物件を引き渡す義務を負います。

 

一方、買主は、契約で定められた期日までに、売買代金全額を支払う義務を負います。

 

仮に、定められた期日までに住宅ローンの審査が通らず、売買代金を支払えない場合、買主が義務を履行できなかった（約束のお金を用意できなかった）ものとされ、買主の契約違反となり、違約金や損害賠償金を売主に支払わなければならなくなってしまいます。

 

これを避けるために、もし、住宅ローンの審査が通らなかった場合は、買主の一存で契約そのものを無償で白紙にできます、という特約を付けておくのです。

 

無償で白紙にできる、ということは、契約時に支払った手付金もまるまる返還されます。

 

これを一般に「ローン特約」とか「融資特約」と言います。まさに、買主を守る特約です。

 

この特約は、一般の住宅の売買契約には必ず記載されていますが、不動産仲介業者にしてみれば、やっとの思いで買主を見つけて、契約まで漕ぎつけたにもかかわらず、契約を白紙にされかねないというリスク（下手をすれば、メシの種である仲介手数料をとれなくなるリスク）を負ったままの状態になってしまいます。

 

売主が不動産業者である場合も同じで、せっかく契約まで漕ぎつけても、契約が白紙にされかねない状況に置かれます。

 

ですから、ローン特約を有名無実にしようとする不動産仲介業者や売主不動産業者も全くいないわけではありません。

 

よくあるケースは、重要事項説明書や売買契約書に、「ローン特約あり」と記載するものの、具体的な内容を何も書かなかったり、銀行名を「提携金融機関」などと、あいまいな表現で記載するケースです。

 

これは、何を意味するかというと、たとえば、金利の安い大手銀行ローンでの資金調達に失敗した場合でも、金利の高い金融機関などで審査が通るのであれば契約をしなければならないと解釈することもできるようになります。

 

極論を言えば、どんな金融機関（消費者金融を含む）でも、審査さえ通れば、買主として気に入らないローン商品や金利であっても、契約を解除できないということになりかねないということです。

 

解除したければ、違約解除といって、先ほどお話した、違約金や損害賠償金を支払って解除しなければなりません。

 

こうしたことから身を守るためには、必ず次の事項はきちんと記載されているか確認をして契約に臨んでください。

 

融資申込先：○○銀行　△△支店

融資承認取得期限：平成●年●月●日

　金利：□％

　借入期間：▽年

融資金額：●●円

 

さらに、返済方法（元利均等返済・元本均等返済）、金利の種類（変動、全期間固定、固定選択型など）、ローンの商品名（フラット３５（買取型）など）まで記載すればベストです。

 

通常、３つくらいの金融機関から借りる前提で記載できるようになっていますので、似たような商品であれば、そのくらいは書いておいてもよいかもしれませんね。

 

 

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＜中古マンション　住宅ローンを借りたままでは他人に貸せない！＞

 

 

よく、いろいろなサイトや雑誌などで、

 

「将来結婚しても、買ったマンションを人に貸せば収入が得られます」

 

といったことが記事になっていたり、不動産業者さんのセールストークとなっていることがあります。

 

 

でも、これを真に受けてはいけないのです。

 

 

住宅ローンを完済している場合は、上記のとおりで構いませんが、そうでない場合は問題となります。

 

住宅ローンは通常、金融機関と締結する金銭消費貸借契約の中で、「買った本人がその物件に住むことが条件」になっています。だからこそ、他のローンに比べて金利が安いわけです。

もし、住宅ローンが残っている状態で、物件を他人に貸すとなると、金銭消費貸借契約の条項を一部を変更する必要が生じますので、金融機関に承諾してもらわなければなりません。

 

なお、ローンが残ったままで他人に貸すとなると、金利の高い事業用ローンと同じことになるため、金融機関はそう簡単には承諾してくれません。

 

やむを得ない事情でない限りは、承諾してもらえないものと思ったほうがよいでしょう。

 

 

仮に、金融機関に内緒で他人に貸した場合、住宅ローンを借りている金融機関からの返済表や残高明細などが、その他人の住まう家の住所に送られるので、宛先不明で銀行に戻ってしまい、金融機関に簡単にバレてしまいます。

 

もし無断で賃貸に出して金融機関にばれた場合、借入残高の一括返済を求められる可能性が高いですし、違約条項があれば、違約金などの請求をされる可能性もあります。

 

 

どうしても賃貸に出したいけれども金融機関の承諾がもらえないという場合、金利の高い事業用ローンやセカンドハウスローンなどに借換えするという選択肢もあります。

 

ただし、実質の収入（賃料−管理費−修繕積立金−公租公課）よりもローン返済額が多くなってしまう可能性もありますので、よく確認しましょう。

 

 

 

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＜中古マンション購入　贈与税非課税枠の拡大で安心返済＞

 

先日、ボーナスカットにより、住宅ローン返済に苦しむ人が増えているという記事を掲載しました。

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2151492.html

 

この記事は、ボーナス返済額が比較的高い金額で返済計画を立てている状態で、会社からのボーナスがカットされ、返済苦に陥っているということなのですが、

 

そもそも、実際の総支出（マンション売買代金＋購入諸経費）に対する自己資金の比率が少ないということが、返済苦に陥るリスクをはらんでいるという認識をしなければなりません。

 

 

そんな中、平成２２年度税制改正大綱では、贈与税の非課税枠を大幅に拡大するとうたっています。

 

これは、自分のご両親や祖父母から贈与を受けて住宅を取得した場合、これまでは610万円（基礎控除110万円＋住宅取得資金に係る贈与500万円）を超える部分について課税されていたものが、

 

平成２２年は、贈与を受ける人の合計所得金額が2000万円以下であれば、1610万円（基礎控除110万円＋1500万円）までは課税されない（1610万円超の部分に課税される）ということになるものです。

 

従来だと、1500万円の贈与に対し、税金はざっくり360万円程度かかっていたのですから、実質的に使えるお金は1140万円でしたが、平成２２年は、1500万円まるまる自己資金として使える制度となります。

 

自己資金が少なくてお悩みの方は、是非、これを機にご両親や直系の祖父母に相談することをお勧めします。

 

なお、合計所得金額が2000万円以上の方は、基礎控除110万円と従来の500万円控除が受けられるようです。

 

 

 

＜平成２２年度税制改正大綱（56ページより抜粋）＞

 

?直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、次の措置を講じます。

イ 非課税限度額（現行 500 万円）を次のように引き上げます。

（イ） 平成22 年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,500 万円

（ロ） 平成23 年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者 1,000 万円

ロ 適用対象となる者を贈与を受けた年の合計所得金額が2,000 万円以下の者に限定します。

ハ 適用期限を平成23 年12 月31 日（現行 平成22 年12 月31 日）までとします。

 

(注) 上記の改正は、平成22 年１月１日以後に贈与により取得する住宅取得等資金に係る贈与税について適用します。ただし、平成22年中に住宅取得等資金の贈与を受けた者については、上記の改正前の制度と選択して適用できることとします。

 

http://www.cao.go.jp/zei-cho/etc/pdf/211222taikou.pdf

 

 

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中古マンション 住宅ローンのボーナス返済は少なめに

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＜中古マンション　住宅ローンのボーナス返済は少なめに＞

 

1月7日の日本経済新聞朝刊に、「住宅ローン　返済相談急増」という記事が掲載されていました。

 

冬のボーナス減額で、住宅ローン返済が困難になる人が増えているという話です。

 

特に、ボーナス時の返済額が高めの条件で借りている方々に、大きな打撃を与えているようです。

 

昨年12月に中小企業金融円滑化法が施行されたこともあり、金融機関は貸出条件の変更などに努力をする必要があり、各金融機関ともに相談要員を増加し対応しているようなので、多少の条件変更には応じてもらえそうです。

 

 

ところで、サラリーマンの年収は、「毎月の給料」「ボーナス」「各種手当」等で構成されますが、「ボーナス」や「各種手当」は「給料」に比べて減額されやすいものです。

 

ですから、住宅ローンのシミュレーションを行う場合、少なくとも「ボーナス返済なし」という前提で、毎月どの程度の返済が必要となるかをきちんと見極める必要があります。

 

さらに、「各種手当」もカットされた場合を想定してみる必要があります。

 

よく、家賃補助などの手当があることを当然のこととして資金収支を計算してしまうと、「こんなはずではない」という事態が発生することがありますので注意しましょう。

 

また、いつも申し上げているように、金利の変動を考えずに済む「全期間固定金利」でシミュレーションすることをお勧めします。

 

そうすれば、毎月の返済額が、無理な水準か否かある程度見当がつくでしょう。

 

 

なお、もっと安全性を考えるのであれば、定年前に返済できるような返済期間でシミュレーションするのもお勧めです。

 

そうすると、退職金の大半を老後の生活資金したり、老後の生活場所を一新できるリフォーム費用に充当するということも可能になってきます。

 

 

とにかく、一番怖いのは、上記のようなシミュレーションもせずに、目先の返済額が安く見える変動金利で、ボーナス返済を高めに設定して借りてしまうというケースです。

 

安心して住宅を購入するためには、こうしたことをきちんと確認してからにしたいものです。

 

 

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＜中古マンション　住宅ローン金利は今後どうなる？2＞

新年明けましておめでとうございます。

本年もよろしくお願いします。

さて、昨年末に続き、住宅ローン金利動向についてお話します。（あくまで小生の私見、戯言です・・・）

短期的には、短期金利も長期金利も低水準のままと予想しましたが、中長期的に金利が上昇するとすれば、次の二つの事象が発生した場合だと考えています。

まずは、日本の財政悪化による金利上昇です。

中長期的に日本の財政がこのまま悪化の一途をたどるような政策運営が続くようだと、リスクプレミアム（満期にきちんと国債が償還（返済）されないリスクに対する金利上乗せ）が増加し、長期金利が上昇する可能性はあると思います。

個人的には、現時点は国債に頼ってでも財政支出をし、経済の立て直しをすべきだと思いますが、効果が思ったより上がらなければ、財政破たん懸念が増加し、金利上昇の可能性が高まると思います。

おそらく、2010年末までにその傾向が見られなければ、かなりリスクがあるような気がします。

なお、財政悪化によるハイパーインフレ（とんでもない物価上昇）を危惧するような意見も散見されますが、ハイパーインフレは日本の国債を大量に保有する日本のメガ銀行が破たんを意味しますので、国際金融的に影響が甚大なため、国際的に何としてでも回避しようとするはずですので、そのようなリスクは少ないのではないかと思っています。

もうひとつ金利が上がる要素としては、景気が上向くことによる、健全な金利上昇です。

私が思うに、もし日本国内の景気が上昇トレンドに入るとすれば、

米ドルがもうすこし安くなった結果、米国の経済回復が目に見えるようになってきた後に初めて、日本の経済もよくなるのではないかと思っています。

少なくとも米国はある程度のドル安を容認しており、これによって米国の経済回復を狙っているのは間違いないでしょう。（もちろん、米国の失業率低下、住宅価格の低下ストップ、商業用不動産ローン破たんリスクの低下も重要でうが）

2010年は、1ドル80円近くまで上がってもおかしくないと私は思っており、ともすれば、2010年の日本経済は今年よりも厳くなるかもしれません。

円高で苦しむ日本を尻目に、ドル安の恩恵を受けた米経済が2010年末ころまでに頭をもたげて来れば、2011年中盤以降から日本経済も少しずつよくなってくるかもしれません。（日本政府の成長政策が、2010年中ごろまでに実行されることも前提条件になるでしょうけれど）

そうなったときに、量的緩和の解除（短期金利の上昇）が実行されるのではないでしょうか。

そういう意味では、短期金利の上昇は、あるとしても早くて再来年の中ごろから末にかけてくらいからかな、と思っています。

私は、金利が上昇するのであれば、このような上昇になることを期待しています。

しかし、残念ながら、2010年の日本経済は相当厳しい状況になると思います。

ところで、短期的には短期金利も長期金利も低いまま、中長期的には金利上昇と私は予想していますが、

住宅ローンを組む際、短期金利に影響される変動金利を選ぶべきか、長期金利に影響される固定金利を選ぶかは、やはり、皆さんの「返済余力」「金利を読む力」「ライフスタイル」によって変わってくると思います。

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現在は、経済のみならず全てにおいて不確実な時代といっても過言ではありません。ですから、返済シミュレーションは保守的に（少なくとも、ボーナス返済なし、全期間固定で算定）、

変動金利を選ぶなら、金利動向の予想に自信のある方、返済に余裕のある方にしていただいたほうがよいと思います。

そうでなければ、全期間固定金利を選んだほうが得策ではないかと思います。

そして、自己資金を多めにしてください。

ご両親から支援を受けたっていいのですから。

安心して住宅を購入する。

その実現のためには必要な考え方だと思います。

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＜中古マンション　住宅ローン金利は今後どうなる？1＞

 

信託銀行出身（しかも不動産部門）の戯言ですが・・・

 

今後の住宅ローン金利動向について、私見を述べさせていただこうと思います。

 

 

昨今の国内金利は、史上まれに見る超低金利といわれています。

 

90年代前半までの住宅ローン金利は、国内経済成長が著しい時代であったとは言え、金利６％〜７％という時代もあったわけですから、現在の金利は相対的にみてもかなり低いと言えます。

 

ところで、現在の超低金利、いつまで続くのでしょうか。

 

 

私が思うに、

 

短期金利も長期金利も、短期的には現在のような超低水準のままではないかと考えています。

 

 

まずは短期金利について。

 

短期金利は日銀によってコントロールされます。

 

現在の日本経済は、潜在的な成長率が極めて低いので、日銀による短期金利のコントロールは、その期待成長率より低めに誘導せざるを得ないのが実情です。

 

原則的には、「期待成長率＞政策金利」とすることで、投資を促したいわけです。

 

イメージ的には、政策金利で借りて、政策金利より高い成長率（利益率）を得ることができますよというメッセージ的な意味です。

 

現在は、期待成長率がともするとマイナスかもしれない、との思惑から、量的緩和政策（実質ゼロ金利政策）をおこなっていると考えられます。

 

そして今後、直ぐに経済成長スパイラルに入るとは思われないので、しばらくは低金利のままと予想するわけです。

 

 

一方、長期金利はマーケットが決めます。一般的には10年国債の価格によって利率が決まってきます。

 

長期金利が上昇する図式は、

 

国債増発（供給増）⇒（需要が供給に追い付かなくなり）国債価格低下⇒長期金利上昇、というのが通常の考え方です。

 

日本の財政状況からすると、まだまだ財政支出を国債に頼らざるをえない状況ですから、国債の増発は避けられないでしょう。

 

となると、今後、長期金利は上昇する、と言いたくなるのですが、そうでもないと考えます。

 

日本政府は、870兆円もの負債をかかえているわけで、毎年の金利払いが20兆円程度はあるわけです。

 

もし金利が1％でも上昇すると財政悪化がさらに進んでしまうので、政府は、金利上昇をなんとしても避けたいと考えます。

 

そこで、既に国債でおなかいっぱいになった金融機関にもっと国債を買ってもらえるように（国債価格が下がらないように需要を創造するために）、日銀は市中から国債を買い入れ（実質的な国債の買い支え）を行い、長期金利の上昇を抑え続けるのではないかと思っています。

 

よって、長期金利も短期的には低金利のままと予想します。

 

 

ところで、中長期的に見た場合、金利はどうなるのでしょうか？

 

 

 

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次に、金利動向を読む力です。

 

一般的に、変動金利型や１０年未満の固定金利選択型は短期金利の影響を受け、１０年超の固定金利選択型や全期間固定金利型は長期国債利回りの影響を受けます。

 

原則的には、景気が上向けば金利は上昇、下降局面では下落というのが基本的な動きになります。

 

しかしながら、景気が上向いても金利が上昇しないということもあり得ますし、景気が下降しても金利が上昇するということもあります。

 

短期国債、長期国債、超長期国債の発行状況や価格動向、国家予算、日銀のオペレーション、国際的なベースマネーの動向等、枚挙にいとまがない様々な事象を見極めないと、金利を読むことはできませんし、かなりのプロフェッショナルであっても、金利動向を読むことは難しいと言われています。

 

その意味では、変動金利型住宅ローンでお金を借りる場合、ある意味で投資に近い判断を求められると思うのです。

 

特に、前回お話した返済余力があまりない場合は、絶対に必要な力になります。

 

この力がある、あるいはこういった能力のある方の判断を仰げる方、あるいは投資判断的なものであると割り切れる方ならば、変動金利型住宅ローンを選んでも構わないでしょう。

 

 

最後にライフスタイルです。

 

ここでは一例として

（１）収入が高く、早期に返済できる方

（２）将来買換えを予定している方

（３）お子様の教育費を重視する方

に分けてお話します。

 

夫婦共稼ぎでお子様がいらっしゃらないような場合、収入は比較的高く、早期に返済ができる可能性が高いです。

 

この場合は、変動金利や固定金利選択型で目先の金利が安いものを選び、どんどん繰り上げ返済して早期に完済してしまうという手があります。

 

元本返済が早く進めば、金利の変動に対しても耐性度が高いですし、総支払い額も低く抑えることができます。

 

 

次に、将来買換えを予定している方です。

 

こういう方々の場合は、買換えのタイミングまでのことを考えます。ですから、全期間固定金利型で３０年、３５年と縛られる必要はないわけです。

 

買換えのタイミングまでの期間を重視し、固定金利選択型の１０年ものなどで対応することもよいと思います。

 

 

最後に、子供の教育費を重視する場合です。

 

教育費がかかる最後の時点までの間、返済を安定させるのがよいでしょう。したがって、固定金利選択型でも長い期間固定されるものや、全期間固定金利で返済を一定に保つのがベターだと思います。

 

 

 

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（４）あなたに合う商品って？ 1

 

これまで、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の３つの種類について説明してきましたが、実際に融資を受けようとする際、どれを選択すべきか悩みます。

 

私がいつもお話しているポイントは３つです。

 

まずは返済余力があるかどうかです。

 

返済余力というのは、余裕資金をある程度蓄えている方や、収入が高いあるいはこれから上昇していくことが十分に見込めるため、余裕資金を貯めていける可能性が高いといった方々です。

 

こういう方々は、仮に金利が急上昇したとしても、余裕資金で元本を繰り上げ返済し、毎月の返済額の上昇を抑えることができますので、変動金利型や固定金利選択型を敢えて避けなくてもよいと思います。

 

例えば、以下の例を見てみましょう。

 

＜前提条件＞

◇借入金額3000万円

◇返済期間35年（元利均等返済）

◇固定金利選択型（10年固定）

当初金利は2.5％。10年経過時点から変動金利に切り替え（4.0％）。

 

次のように、10年経過時点で何も手を打たない場合、当初10年間の月間返済額は107,249円で、10年経過時点から126,187円に返済額がアップします。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

  1ヶ月      44,749    62,500   107,249    29,955,251    2.50％

121ヶ月      46,499    79,688   126,187    23,860,002    4.00％

 

 

一方、10年経過時点で400万円の繰り上げ返済（返済額圧縮型）を行った場合はどうなるでしょうか。

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

  1ヶ月      44,749    62,500   107,249    29,955,251    2.50％

120ヶ月      57,324    49,925   107,249    23,906,501    2.50％

 

繰り上げ返済400万円実施  　 ⇒　残債務額  19,906,501

 

121ヶ月      38,719    66,355   105,074    19,867,782    4.00％

 

 

このように、金利上昇に見舞われても、ある程度の返済余力がある方ならば、急激な返済額アップにも耐えることができるわけです。

 

また、このくらいのレベルであれば、現時点で預貯金がなくても、10年間、毎月33,300円ずつ貯蓄すれば、約４００万円貯まります。

 

つまり、目先の金利が安いからといって安住するのではなく、万が一に備えて貯蓄しておいてもよいわけです。

 

次回は、金利動向を読む力の有無、ライフスタイルについてお話します。

 

 

 

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＜中古マンション購入　住宅ローンの基礎知識　全期間固定金利型＞

（３）全期間固定金利型住宅ローン

全期間固定金型住宅ローンとは、借入当初から返済完了までの全期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。

したがって、元利均等返済（元本返済と利息の合計額がずっと一定である返済）の場合、毎月の返済額はずっと一定になるわけです。

金利は、変動金利型や固定金利選択型よりも高くなるのが一般的です。

また、変動金利型や固定金利選択型よりも、自己資金が売買金額に対して10％〜20％ないと借りることができないケースもあります。

全期間固定金利型は、メガバンクなどの金融機関のほか、フラット３５のような公的な機関による融資がポピュラーです。

このローンのメリットは、返済額が一定であるがゆえに生活設計が楽であること、金利動向を読みながら返済計画を検討しなくて済むことです。

前々回にもお話したように、1985年ころから1995年頃の平均金利が5％〜6％程度だっことを考えれば、現在のような超低金利時代に、固定で縛っておくことは極めて安心できると言えそうです。

例えば、次のように、次第に金利が上昇していった場合、変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型では、どのようになるか考えてみましょう。

＜前提条件＞

◇借入金額3000万円

◇返済期間35年（元利均等返済）

◇金利

　・変動金利型

当初金利は1.5％。

2年毎に10年経過時点まで0.5％上昇し4.0％に。

その後は完済時まで一定。

　・固定金利選択型（10年固定）

当初金利は2.5％。10年経過時点から変動金利に切り替え（4.0％）。

・全期間固定金利型は3.0％

＜変動金利型の場合＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

  1ヶ月      54,355    37,500    91,855    29,945,645    1.50％

 25ヶ月      44,061    47,794    91,855    28,632,485    2.00％

 49ヶ月      34,358    57,497    91,855    27,564,204    2.50％

 61ヶ月　　　50,772    56,628   107,400    27,130,733    2.50％

 73ヶ月      40,987    66,413   107,400    26,524,228    3.00％

 97ヶ月　　　32,871    74,529   107,400    25,519,856    3.50％

121ヶ月      48,114    82,456   130,570    24,688,672    4.00％

（35年間での総支払い額　　　51,126,269円）

＜固定金利選択型（10年固定）の場合＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

  1ヶ月      44,749    62,500   107,249    29,955,251    2.50％

121ヶ月      46,499    79,688   126,187    23,860,002    4.00％

（35年間での総支払い額　　　50,726,024円）

＜全期間固定金利型の場合＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

  1ヶ月      40,445    75,000   115,455    29,959,545    3.00％

121ヶ月      54,588    60,867   115,455    24,292,165    3.00％

（35年間での総支払い額　　　48,491,124円）

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（２）固定金利選択型住宅ローン

 

固定金利選択型住宅ローンとは、借入当初から一定期間の金利が固定される仕組みの住宅ローンです。

 

金利が固定される期間は様々ですが、主に、2年、3年、5年、10年などがあります。

 

固定金利の期間が終了すると、その時点の金利で、変動金利型か固定金利選択型かを決めることになります。

 

この固定金利選択型住宅ローンは金融機関の主力商品で、優遇金利キャンペーン対象商品であることが多いです。

 

そして優遇金利のレートも高いのが一般的です。

 

ただし、優遇されるのは固定金利期間のみというところも多いので、全期間の優遇かどうかをよく確認してください。固定金利期間が終わってからも優遇金利があると誤解している方が結構多いので。

 

さて、固定金利選択型で注意しなければならないのはどんなことかお話しましょう。

 

前回もお話しましたように、今は未曽有の超低金利時代です。ですから、今後、中長期的に金利が上昇するであろうと考えた場合のお話です。

 

固定金利選択型で2年、10年を選んだ場合で考えてみましょう。

 

2年ものは金利2％、10年ものは金利3％、借入期間は35年で借入金額3000万円、ボーナス返済なし、として考えてみます。

 

仮に、2年後に金利が4％になった場合どうなるでしょうか。

 

＜2年ものの場合＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

24ヶ月　 　 51,307　　48,072　　99,379 　 28,791,914　　2.00％

25ヶ月　 　 35,088　　95,973 　131,061　　28,756,826    4.00％

 

このように、25ヶ月目から返済額は約32％上昇し、元本返済が約32％減少します。

 

変動金利型の場合は、返済額が1.25倍に制限されていましたが、固定金利選択型はそういう制限がありません。いわゆる青天井ですね。

 

一方、10年ものの場合、引き続き4％のまま金利が動かなければ、10年経過後は次のようになります。

 

＜10年ものの場合＞

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

120ヶ月      54,452    61,003   115,455    24,346,743    3.00％

121ヶ月　　　47,355    81,156   128,511    24,299,398    4.00％

　 　　　　　　　　　

2年ものとは異なり、返済額は約11％の上昇、元本返済が約13％の減少で済んでいます。これは、2年後に金利が上昇しても、固定金利の期間が長いため、元本の返済が進んだ結果です。

 

もちろん、低金利がこのまま継続するのであれば、極力短い期間のものを選んだほうがよいわけですが、金利が上昇するリスクがあると考える場合は、ある程度の期間を固定したほうがよいということになるわけです。

 

 

 

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＜中古マンション購入　住宅ローンの基礎知識　変動金利型2＞

変動金利型の場合、利率の変更は半年毎に行われます。

例えば、もし、7ヶ月目と13ヶ月目に0.75％ずつ金利が上昇したとしましょう。

この場合、元本返済と金利返済はどのように変化するでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

  1ヶ月      54,355    37,500    91,855    29,945,645    1.50％

　　↓

  2ヶ月      54,423    37,432    91,855    29,891,221    1.50％

  3ヶ月      54,491    37,364    91,855    29,836,730    1.50％

  4ヶ月      54,559    37,296    91,855    29,782,171    1.50％

  5ヶ月      54,628    37,228    91,855    29,727,543    1.50％

  6ヶ月      54,696    37,159    91,855    29,672,847    1.50％

  7ヶ月      36,219    55,637    91,855    29,636,628    2.25％

  8ヶ月      36,287    55,569    91,855    29,600,342    2.25％

  9ヶ月      36,355    55,501    91,855    29,563,987    2.25％

 10ヶ月      36,423    55,432    91,855    29,527,564    2.25％

 11ヶ月      36,491    55,364    91,855    29,491,073    2.25％

 12ヶ月      36,560    55,296    91,855    29,454,513    2.25％

　　↓

 13ヶ月      18,219    73,636    91,855    29,436,294    3.00％

 14ヶ月      18,265    73,591    91,855    29,418,030    3.00％

 15ヶ月      18,310    73,545    91,855    29,399,720    3.00％

このように、返済額合計（91,855円）は5年間一定なので変化はありませんが、13ヶ月目の元本返済は、18,219円にまで減少し、代わりに支払い金利が73,636円まで上昇します。

金利が1.5％のままならば、13ヶ月目の元本返済は55,176円、金利返済は36,679円ですから、金利がこのケースのように上昇すると、元本（借金）の返済がほとんど進まなくなることが分かります。

その後、金利が3.0％で変化せず、5年経過時点（61ヶ月目）で金利が5％まで上昇した場合は次のようになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

 60ヶ月      20,488    71,368    91,855    28,526,595    3.00％

 61ヶ月　         0   114,819   114,819    28,526,595    5.00％

このように、返済額は、従前の91,855円に対して1.25倍までという制限があるので、返済額は114,819円となります。

一方、金利は5％が適用されるので、本来は118,861円の金利を支払わなければなりません（60カ月目の残債務×5％÷12ヶ月）。

ところが、返済額の制限（従前の返済額に対して1.25倍）がなされていることから、本来支払うべき金利より少ない額になっています。

この差額である、4,042円は未収利息といって、返済合計でも金利が支払えない、元本は全く返済できないという状態が発生しすることになります。

そして、金利が5％のままですと、61ヶ月目からの5年間は、毎回未収利息が発生することになります。

変動金利型住宅ローンというのは、金利の上昇の仕方によって、元本が全く返済できないだけなく、金利の一部も支払えない状況が起こりうる仕組みであるということを理解する必要があるのです。

中古マンション購入 住宅ローンの基礎知識 変動金利型1

中古マンション購入　住宅ローンの基礎知識　変動金利型1

 

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＜中古マンション購入　住宅ローンの基礎知識　変動金利型1＞

住宅ローンには様々な種類がありますが、大きくは3つの種類があると考えてください。

ひとつは変動金利型、もう一つが固定金利選択型、最後が全期間固定金利型の3種類です。

この3つの種類の特徴を抑えれば、様々なローン商品についてある程度のことが判ります。

(1)変動金利型住宅ローン

変動金利型ローンとは、

◇半年ごとに金利が見直される

◇返済額は5年間一定

◇返済額の上昇は直前の返済額の1.25倍以内

という仕組みのローンです。

金利は、固定金利選択型や全期間固定金利型に比べて、一般的には低めの金利になっています。

目先の金利が低いので、ついつい変動金利型住宅ローンを選択したくなりますが、金利が上昇すると大きな問題が発生します。

例えば、3,000万円を当初金利1.5％、35年返済、ボーナス返済なしという条件で借りた場合を見てみましょう。

金利が変わらなければ、返済は以下のようになります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：円）

返済回数　　元本返済　金利返済　返済合計  　残債務額   　利率

1ヶ月      54,355　　37,500　　91,855　　29,945,645　　1.50％

  2ヶ月      54,423    37,432    91,855    29,891,221    1.50％

  3ヶ月      54,491    37,364    91,855    29,836,730    1.50％

  4ヶ月      54,559    37,296    91,855    29,782,171    1.50％

  5ヶ月      54,628    37,228    91,855    29,727,543    1.50％

  6ヶ月      54,696    37,159    91,855    29,672,847    1.50％

  7ヶ月      54,764    37,091    91,855    29,618,083    1.50％

  8ヶ月      54,833    37,023    91,855    29,563,250    1.50％

  9ヶ月      54,901    36,954    91,855    29,508,349    1.50％

 10ヶ月      54,970    36,885    91,855    29,453,379    1.50％

 11ヶ月      55,039    36,817    91,855    29,398,340    1.50％

 12ヶ月      55,107    36,748    91,855    29,343,233    1.50％

 13ヶ月      55,176    36,679    91,855    29,288,057    1.50％

 14ヶ月      55,245    36,610    91,855    29,232,811    1.50％

 15ヶ月      55,314    36,541    91,855    29,177,497    1.50％

ところで、変動金利型の場合、利率の変更は半年毎に行われますので、例えば・・・

もし、7ヶ月目と13ヶ月目に0.75％ずつ金利が上昇したとしましょう。

この場合、元本返済と金利返済はどのように変化するでしょうか？（次回に続きます）

中古マンション 収益性からローンの安全性を確認する

中古マンション　収益性からローンの安全性を確認する

 

 

 

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＜中古マンション　収益性からローンの安全性を確認する＞

住宅を購入しようというときは、イメージや夢が先行してしまい、経済的な判断が鈍くなってしまうケースが多いと思います。

重要なことは、安全に返済ができるのか？ということですね。

「無理のない購入予算を決めよう1〜8」では、ご自身の収入から見た安全性のチェックという話でしたが、今回は、購入する物件自体の収益性に着目します。

前回のサラリーマンＡさんのパターンで考えましょう。以下のような条件でＡさんはマンションを購入しようとしています。

＜マンションの概要＞

・○○駅　徒歩１０分

・築１０年

・３ＬＤＫ　７０平米

 

＜初期費用＞

　購入金額　　２８００万円

　借入金額　　２６３０万円（毎月の返済額１０万円）

　自己資金　　　４００万円

　諸経費　　　　２３０万円

 

＜マンション保有経費＞

　管理費　　　１３０００円

　修繕積立金　１５０００円

　公租公課　　１２０００円

もし、このマンションを、他人に賃貸した場合、お金の収支がプラスになるかどうかを見てみようという考え方です。

このとき、まずは周辺の賃貸マンションの賃料相場を調べてみます。

周辺の賃料相場は、インターネットなどで簡単に調べることができます。

サイトのチェック項目を注意して見ると、アパートの賃貸や一戸建ての賃貸など様々なものが混在していますが、マンションの賃貸物件を選んで調べてください。

駅までの距離や立地、築年数や部屋の広さや間取りが概ね同じようなものがいいですね。

似たような賃貸物件が見つかったら、その物件の月額賃料と共益費を合計してください。それを、その物件の賃貸面積で割ります。すると面積あたりの賃料収入単価が計算できます。

具体的には、こんな感じです。

＜似たような賃貸物件の概要を調べた結果＞

・○○駅　徒歩　９分

・築１２年

・３ＬＤＫ　６５平米

・月額賃料　１４万円

・共益費　　　５千円

⇒（１４万円＋５千円）÷６５平米＝２２３０円／平米（賃料収入単価）

次に、購入しようと思っている物件にあてはめて考えます。似たような賃貸物件が、１平米あたり２２３０円で賃貸募集されているわけですから、同じような単価で自分の物件も貸せる可能性があるわけです。

そこで、同じ単価で自分の物件を賃貸した場合の月額賃料を以下のように計算してみます。

２２３０円／平米　×　購入予定物件の面積７０平米　＝１５万６千円

ただし、確実に貸せないと意味がありませんので、１５万６千円から５％程度マイナスにして安全度を向上させて資金繰りを見てみます。

このとき、収支はどうなるかというと、

 

　賃料収入合計　１４８０００円（１５万６千円×９５％）

　管理費　　　　▲１３０００円

　修繕積立金　　▲１５０００円

　公租公課　　　▲１２０００円

────────────────

純収益　　　　　１０８０００円

毎月の返済額　▲１０００００円

────────────────

　　　　　　　　　　８０００円

となります。

収支が８０００円となりプラスになりますので、収益性の面から見ても、ローンの返済額は妥当ということが言えるわけです。

住宅ローンを借りる以上は、賃貸することは原則として認められませんが、毎月の返済額と購入しようとする物件を賃貸した場合の純収益とを比べることは、借入額や返済額の妥当性を見るひとつの方法です。

是非、お試しを。

 

 

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