価格査定方法
2009年08月18日
中古マンションの適正価格を調べる方法
中古マンションの適正価格を調べる方法
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中古マンションを購入する際、その物件価格がストライクゾーンに入っている物件なのかどうか不安になる方が多いですね。
値引きしてくれたから良かった！と思っても、値引き後の価格が適正価格だったりすることもないわけではありません。
今回は、自分が検討している中古マンションの価格が適正なものなのかどうかを調べる簡単な方法についてご紹介しましょう。
「取引事例」と「分譲当時の価格（分譲価格と表現することもあります）」を利用した方法ですが、一般的な仲介業者さんも活用する方法です。
「取引事例」とは、売りたい人と買いたい人が、価格交渉を行って取引をした結果の「価格」です。
需要と供給のバランスがとれたところで価格は決まるという考え方からすれば、取引事例は適正な取引価格の範囲にあると考えることができます。
「取引事例」と「分譲価格」は、物件を探してもらっている仲介業者さんから入手します。
きちんとした仲介業者さんならば、『検討しているマンションの「取引事例」と「分譲当時の価格」を知りたい』と言えば教えてくれるはずです。
以下、各データを入手するにあたっての留意点を述べます。
まずは「取引事例」です。
最低でも１〜２カ月前までのデータを入手してください。
ひどい仲介業者さんだと、昨年の夏〜秋ころの取引事例を出してくることがあります。これは一番高かった時期の取引事例ですから注意してください。下手をするとカモにされて、高い価格が妥当だと誤解することになってしまいますので注意しましょう。
また、「取引事例」はできれば複数集めてください。
取引事例には、売り急ぎ（価格が比較的安くなる）、買い急ぎ（価格が比較的高くなる）という事例も稀ではありますが存在しますので、複数の取引事例を集める必要があります。
なお、取引事例を聞いたら、ついでにその取引事例の「専有面積」も聞いておきましょう。
次に「分譲価格」です。
仲介業者さんには、「検討しているお部屋の分譲当時の価格」と「取引事例のお部屋の分譲当時の価格」を聞きます。
これらを使って、「検討物件の適正な取引価格」を次のように計算をします。
◆「取引事例の売買価格」÷「取引事例の専有面積」＝「取引事例の専有面積あたり売買単価」・・・Ａ
◆「取引事例の分譲価格」÷「取引事例の専有面積」＝「取引事例の専有面積あたり分譲単価」・・・Ｂ
◆「検討物件の分譲価格」÷「検討物件の専有面積」＝「検討物件の専有面積あたり分譲単価」・・・Ｃ
◆Ａ×Ｃ÷Ｂ×「検討物件の専有面積」＝「検討物件の適正な取引価格」
上記の算式でいうＣ÷Ｂは、取引事例のお部屋と検討している物件のお部屋の価格差がどの程度あるかということを示しています。
これに取引事例の売買単価を掛けることで検討物件の適正な取引価格を算定したわけです。
同じマンションでも階数やバルコニーの広さや向き、角部屋か否かといった条件によって価格差があるわけで、分譲価格を比較することでこの価格差を求めているのです。
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