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2014年06月01日

空きアパートと相続

空きアパートと相続

日本の世帯数は約5000万世帯。一方ですでに存在する住宅戸数は約5800万戸数と言われています。実際、東京都区部においても、多くの空きアパートが見られます。

空き家は防犯上の問題から何某かの手を打たなきゃと思っていても、更地にしてしまえば、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になっちゃう場合があるし、貸すにしてもお金をかけて直したり、建替しないと、とてもじゃないけど借り手がつかない。

でもそんなお金はないから、なんだかんだ言いながら、そのままにしちゃおってことになる。

しかし、首都圏、特に都区部で空き家を持っている場合、相続税のことも気にしておかないと、実は厄介なことになる場合があるんです。

例えば、かつてＡさん（70歳）が相続で取得したアパートがあるとしましょう。このアパートはここ数年、全室空き家になっていました。

Ａさん（70歳）には、子供Ｂが一人います（配偶者は他界）。そして、Ａさんの相続財産はこのアパートと敷地（土地200平米（路線価；700千円／平米）、建物固定資産税評価額500万円）と、銀行預金を3000万円だったとします。

もし、Ａさんが、来年以降に、残念ながらお亡くなりになられた場合、相続税はいくらくらいになるでしょうか。

ざっくり計算すると相続税額は約3860万円となります。

金融資産が3000万円しかないですから、アパートを売らなければならないかもしれませんね。

一方、このアパートを全室貸していたらどうなっていたでしょうか。

計算してみると相続税は約2000万円となります。

もちろん、今の空き家アパートがそのままで貸せるわけではありませんが、少なくとも税額差で1000万円近くはあるので、その分を上限として、アパート内装工事として投資することはできそうです。

この内装投資に対して、どの程度の期間で回収できるのか、そのリスクはどの程度かをきちんと検討する必要はありますが。

次回は、今回のケースを前提に、ちょっと考えを進めてみたいと思います。

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人と不動産と街がもっと素敵な関係になるように

私達は考え行動しつづけます。

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2013年10月26日

ノンフィクション「囲い込み」

ノンフィクション「囲い込み」

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■7月10日付日本経済新聞朝刊記事に弊社代表がコメントさせていただきま

した。　http://bit.ly/1634GKB

■えっ！これを知らずに家を売ったり買ったりするの？

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平成25年10月21日。

うちのお客様から、Ｍ社のホームページに掲載されている物件に興味があるのだけれど、問合せをしてほしいと依頼があった。調べてみるとその物件は、10月15日に専属専任媒介でレインズに登録されたばかり。

これは両手を狙っているだろうなあと思いつつ、Ｍ社の担当に連絡。

すると、担当曰く「話が入っているので紹介できない」とのこと。

私はすぐに、うちのお客さんに連絡をし、そのまま正直にご報告した。とはいえ、恐らくは「囲い込み」をしている可能性が高いと感じたので、直接Ｍ社の担当に連絡してみてはどうかとアドバイスした。

すると案の定、10月26日の10時ということで、簡単に見学の予約がとれてしまったと。

これが世に言う「囲い込み」の実態。

まあ、苦労して専属専任媒介まで取り付けたのだから、両手取引（売主と買主の双方と媒介契約を締結し、両方から手数料を貰う取引）にしたいと考えるのはしかたないと思う。

しかし、この10月1日から、レインズ利用規定が改定され、「囲い込み」を禁じる規定や処分規定などが盛り込まれたにもかかわらず・・・。

うちのお客様は、弊社を買主側のエージェントとして使いたいということで半年ほどお付き合いしてきた方。だから、「田中さんからじゃなきゃ買いたくない」とまで言ってくださり、結局、本日平成25年10月26日午前10時、物件見学に付き添うことになった。

物件見学には、お客様ご夫婦とお子さん一人に、変なおっさん（私）の4人。

Ｍ社ご担当は怪訝な目で私を見るので、「付き添いで来た知り合いです～」なんて軽く受け流しつつ、バシバシ質問（これは結構楽しかった～。）。

物件は専有部だけでなく共用部もきちんと手入れされていた物件だったし、いくつかの資料をチェックすれば大丈夫そう。高台で地盤もよいところであることは事前の調査で分かっているし、ホームインスペクションも契約前に実施できるよう交渉してもらえるというところまで話ができた。

見学も終盤になり、さすがに立場を明かさないとまずいなあと思い、自分が仲介業者であることを含め、前述の経緯について話をした。

するとＭ社のご担当、目をまんまるにして困惑した模様で、
「本当にあの時はお話があったんです！　だから囲い込みじゃありません！」と、
こちらは何も聞いていないのにいろいろ言い訳。

私は心の中で、
「おいおい、俺が君に電話して断られてから10分後に、うちの客が君に連絡してんだぞ。その10分の間に偶然、話がだめになって見学可能になったってことかい？？？」
と思わずにはいられませんでしたが、そんなこと突っ込んだところで仕方ないので、
「弊社が買主様のエージェントとして介在することはできませんか？」
とお願いしてみた。

すると、

「売主様からは、安心できる買主様を選ぶために、弊社のお客様に絞って紹介してほしいと頼まれているんです・・・」とのこと。

ん？？？　それって、売主さんにとってうちのお客様は、私が介在すると不安な買主様で、私が介在せずＭ社だけが介在するなら安心なお客様ってこと？？？

意味わからん！って心の中で叫びながら、大人な私はぐっとこらえて、「そうですか」と一言。

明日は5件の案内が入るというこの物件。確かに価格も適正に設定されているし、場所も場所だから見に来る人は多いはずだ。

とすると、6ヶ月以上、いろいろ物件を探し続けて、そろそろ引っ越さなければならないタイムリミットも近づいてきているうちのお客様のほうが歩が悪い。今日の物件にやっと巡り合ったうちのお客様のほうが売主に比べると立場は弱いと言わざるを得ない。これを逃すとこれ以上の物件は多分しばらく出てこない可能性が高い。

そんな状況で、私が無理に介在しようとすれば、Ｍ社は別の買主を優先し、うちのお客様はこの物件を買うことが非常に困難となるだろう。

仕方ない。仲介は諦めて、購入コサンルティング（ライフシミュレーション、適正な返済額コンサルティング、ホームインスペクション、マンション管理状況分析、契約関係書類チェック、契約・決済立会業務）で行こう。

でも、うちのお客様からすると、仲介手数料は倍になっちゃうし（うちは一定金額を超えると買主のフィーが半額だから）、購入コンサルティングフィーだって結構高いし、結果的にあんまり幸せじゃないような気もする・・・。

いやいや、なんだかなー

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2013年05月17日

GDPについて考えてみた

ＧＤＰについて考えてみた

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ＧＤＰについて考えてみた

気が付けは、3月7日以降ブログを更新していなかった。。。

小説もアップすると言いながら、全然やってない。

皆さんすみません　m(_ _)m

で、今回は小説ではなくて、昨日から話題のGDPについて。

GDPが3.5%アップしたというけど、本当なのかなあと思って、あまり詳しくないけれど、内閣府の実質季節調整系列のデータを調べてみた。

2012年4Q　　GDP　518.04兆円

2013年1Q　　GDP　522.57兆円（0.87%UP⇒年率換算（4倍）で3.5%UP）

うん、確かに3.5%アップだね。（この計算でいいのか判らないが、ざっくりやってみることに意義があるのだ）

でもさ、普通、前年同期比を比べるんだよって昔教わった記憶があるので、やってみた。

するとね、

2012年1Q　　GDP　522.50兆円

2013年1Q　　GDP　522.57兆円

あれっ？　あんまり変化がないぞ。。。

気になってきちゃったから、内訳を見てみよう。

学生時代に習ったGDPの式は、

GDP＝民間消費＋企業投資＋政府支出＋（輸出－輸入）

だったはず。

内閣府のデータでいうと、

民間消費（C）＝民間最終消費支出＋民間住宅

企業投資（I）＝民間企業設備＋民間在庫品増加

政府支出（G）＝政府最終消費支出＋公的固定資本形成

なので、これを踏まえると概ね次のようになると思う。（ちなみに純輸出をNEX、輸出をEX、輸入をIMと標記。単には兆円。）

　　GDP　　C　　　I　　　G　　NEX　　（EX　　IM）

2012年4Q　　518　　323　　62　　126　　　6　　　78　　72

2013年1Q　　523　　326　　61　　127　　　9　　　81　　73

これを見ると、民間消費（C）が3兆円up、輸出（EX）が3兆円upでGDPを引っ張っているみたいだね。

でも、同じ第一クオーターで比べると・・・

　　　　　　GDP　　C　　　I　　　G　　NEX　　（EX　　IM）

2012年1Q　　523　　322　　68　　122　　12　　　85　　73

2013年1Q　　523　　326　　61　　127　　 9　　　81　　73

GDPは変わらないけど、企業投資▲7兆円、輸出▲4兆円と合計▲11兆円減っているのを、民間消費4兆円と政府支出5兆円でなんとかカバーしたって話になってる。

そう。雰囲気で踊っている僕らと政府支出で今の経済をなんとか支えているとも言えそう。

ちなみに同じことを名目季節調整系列のデータで計算してみるとこうだ。

　　GDP　　C　　　I　　　G　　NEX　　（EX　　IM）

2012年1Q　　480　　304　　64　　120　　▲8　　　71　　79

2013年1Q　　475　　306　　57　　123　　▲12　　 74　　86

GDPは▲1.1%だ。これじゃ景気がいいなんて実感はなくて当然だねえ。

企業投資▲7兆円と輸出▲4兆円という減少を、なんとか民間消費2兆円と政府支出3兆円でリカバーしたけど、GDPは下がっちゃったってこと。

こうしてみると、あんまり手放しで喜べないんじゃないかなあ。

もちろんデフレ脱却に向けた心理作戦としては、これまでの政策は正しいと思うけど、言ってみれば雰囲気に踊らされて消費する民間と政府支出で支えられている経済なんですよね・・・

企業投資がもっと盛んになって、輸出も伸び、その結果として民間消費も伸びるという本当の意味で成長と言える姿には、まだまだ全然なってないんですよ。

しかし、各新聞の記事にこのようなデータが掲載されないのは何故なんでしょうね。

GDP速報値が出るときは、大抵こんな感じの比較データや見解が各紙に掲載されていたはずなのに・・・

てなわけで、消費税増税前の駆け込みとか、なんとなく景気がいいというニュースが流れているからといって、よく考えずに家を買ったり、不動産投資したりするのはやめましょうね～。

（しっかり考えて買うのはOKですよ！もちろん。）

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2013年03月07日

国交省　中古住宅の担保評価整備を開始

国交省　中古住宅の担保評価整備を開始

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■木賃デベロップメント

　老朽化し入居者がなかなか決まらないアパートをいまの時代とまちに合った物件に生まれ変わらせます。全国賃貸住宅新聞社の「家主と地主」、日経アーキテクチュアに続き、マガジンハウス社のCasa BRUTUS（2月号p100）にも掲載されています！

http://on.fb.me/VH3xT2

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国交省　中古住宅の担保評価整備を開始

国土交通省が昨日、中古住宅の流通促進・活用に関する検討会の初会合を開いたそうだ。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
（以下住宅新報webより抜粋）
　2020年までに中古流通・リフォーム市場の倍増を目指している国交省は、（中略）住宅性能(価値)を引き上げる取り組みを行った住宅について、取引価格や金融機関の担保評価に適切に反映させるにはどのようにすればよいかなどについて話し合う。住宅・不動産関係者のほか、金融機関の担当者らも会合に加わる。

原文はこちら　→　http://www.jutaku-s.com/news/id/0000018223
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　中古住宅の流通が活性化するような議論がどんどん進んでますなあ。

　国土交通省は、ホームインスペクション（住宅診断）について今月中に第三者性（※）等の議論を含んだガイドラインを出そうとしているようですし、2013年度中に、公共建物やマンションなど全ての種類の建物を対象とした、耐震性のある建物を認定する制度を新設する予定。

「土地」至上主義だった不動産市場に、建物そのものの価値をきちんと見出そうという動きが、だんだんはっきりと見えるようになってきましたねえ。

　
　これまで、中古の建物の価値は時間の経過とともにゼロになるという一律的な評価方法でした。例えば木造なら20年～25年で価値はゼロだよねって感じで。

　
　でも、ちゃんとメンテナンスしていれば、もっと長く住めたり、耐震性だってアップさせることも可能なんですよ。そういう建物をきちんと評価しようというのは、と～ってもいいこと。

　
　何と言っても、今回の記事にあるように、ファイナンス（金融）が絡んでくるってえのがいい！

　
　金融機関は書類上で建物審査をするしかないので、耐用年数とかで機械的に建物価値を評価してたんですよ。あるいは、遵法性のある建物かどうかを、書類上でチェックしてふるいにかけるとかね。

　
　でも、ホームインスペクションや住宅履歴制度、耐震認定などが浸透してくることによって、金融機関がより建物を評価しやすい環境になると、買主にとってローンが付きやすい建物かそうじゃないかっていうのが、今後はかなりはっきりする可能性が高くなる。

　　
　そうすると中古住宅市場も随分よい方向に変わると思うなあ。（個人的には、流通システムそのものの抜本的改定も必須と確信しているところだが（笑））

　
　買主さんだけでなく、売主さんや不動産を所有している方々（マンションもそうですよ！特にマンションの場合は、管理組合も！）も要チェックですよ。自分の資産価値の評価基準が変わろうとしているわけですから。

（※）ホームインスペクションの第三者性

中立的に住宅診断を行うという意味での第三者性。

家を買う人が、自分でホームインスペクターを選定して委託する場合には、第三者性は担保されていると考えられるが、たとえば、何としても売却を成立させたい売主や仲介業者が委託したホームインスペクター診断を行ったり、リフォームを実施せんがための診断を行うというのは、第三者性が担保されない可能性がある。

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不動産とそれが存する街や地域を俯瞰し

そこに住む人々が

経済的にも文化的にも豊かで安心できる社会を創造することが

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2012年06月19日

【書籍紹介】前代未聞!?　不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう

【書籍紹介】
前代未聞!?　不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう！

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【書籍紹介】
前代未聞!?　不動産投資を「30万円以下」で始めて小金持ちになろう！

これは最近読ませていただいた本のタイトルです。

なんだか強烈なタイトルですねぇ。

この本は、私が時々参加している「Exceed X」という不動産投資勉強会にいらしている重鎮（とはいっても、まだまだお若い）である脇田雄太さんが書かれた本です。

読んでみると、我々のように長く不動産に携わっている人間でさえも知らなかったことや、不動産という世界にいるからこそ、敢えて突っ込んでこなかった分野などについて語られています。

しかも、不動産投資について体系的にまとめられ、素人の方でも解りやすく、かつ、具体的な体験談として描かれています。

その辺にある煌びやかな不動産投資本の類ではなく、気取らないけど堅実に、時には泥臭いこともしなくちゃね、というような本当の意味での不動産賃貸事業経営の一端を感じさせてくれる本です。

これから不動産投資を始めようという方、既に実行している方には、是非ご一読をお勧めしたい本です。

（写真左側が本書。右側は前作。これも面白いですよ）

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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。

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2012年04月28日

住宅の購入or賃借どっちがお得？

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住宅の購入or賃借どっちがお得？

　最近、金利は低いし、住宅価格も手ごろな水準になってきたということもあって、賃借よりは購入したほうがお得、というセールストークをよく聞きます。

　不動産屋さんのチラシなどにも、「月々●●円でご購入いただけます」といった文字が踊っています。これらは、最低の変動金利、最長の借入期間で設定した毎月の返済額で表示しているというのがミソです。さらに管理費や固定資産税なども勘案していないため、実際に買った場合の支出はもっと大きくなるケースが非常に多いものです。

　さて、そういった「誤魔化しキャッチコピー」は置いておき、購入と賃借でどちらが得なのかをちょっと考えてみましょう。

例えば、毎月の「住居にかかる毎月の支出」を15万円として、35年間生活した場合で考えてみます。

＜ケースＡ（マンション賃借）＞

◇毎月の賃料：月額15万円

＜ケースＢ（マンション購入）＞

◇毎月の返済額：月額10万円

◇所有コスト：月額5万円（管理費、修繕積立金、固定資産税等）

　マンションを所有すると、管理費、修繕積立金、固定資産税等がかかりますので、毎月のローン返済額を15万円とするわけにはいかないのでこのようになります（くれぐれも、毎月の返済額と賃料を比べないでくださいね。）。

　このとき、毎月の支出のうち、他人に支払うことになる金額を見てみましょう。

＜ケースＡ（マンション賃借）＞

　単純に賃料を35年間支払い続けることになりますので、他人に支払うことになる金額は次のようになります。

◇35年分の賃料：6,300万円（15万円×12ヶ月×20年）

　　⇒6,300万円は全て大家さんのものになりますね。

＜ケースＢ（マンション購入）＞

　仮に、毎月の返済額10万円で、返済期間35年、固定金利3％、ボーナス返済なし、とした場合、約2,600万円の借入が可能となります。2,600万円の現金を手にして、中古マンションを購入するわけですが、借入れた2,600万円は35年間で返済するので、このお金は他人のものになるわけではありません。単に借りたものを返すだけですね。

　他人に支払うのは、35年間にわたって支払う金利と、管理費、修繕積立金、固定資産税等になります。そうすると、他人に支払うお金は約3,700万円となります。

◇金利：1,600万円

　　⇒これは銀行のものになります。

◇所有コスト：2,100万円（5万円×12ヶ月×35年）

　　⇒これは、管理会社、管理組合、市町村のものになります。

さて、このとき、賃借と購入、どちらがお得と感じますか？

＜他人に支払うことになるお金＞

◇賃借：6,300万円

◇購入：3,700万円

　これだけみると、絶対に購入のほうがお得ですね。賃借も購入も同じ品質レベルのマンションに住めるとした場合、ますますそう思えてきます。賃借の場合は、35年経過後も、毎月15万円の支払いを継続しなければならない上に、資産は持てないままです。
　一方、購入は、ローンの返済が完了してしまえば、毎月5万円の支出のみで、同じ場所に住むことができます。さらに、マンションという資産も持っています。そして、購入の時期が早ければ早いほど、他人に支払うお金は少なくなりますね（賃借の期間が短くなるから）。

　しかし、もし、資産として所有したマンションの価値が大きく下がったらどうなるでしょう。

＜参考記事＞

中古マンション　「価値の目減り率」と「賢い購入のタイミング」

　仮に、2,600万円で買ったマンションが、半値になってしまったら、3,700万円を他人に支払った上に、1,300万円が泡と消えるわけですから、実質的には5,000万円の流出となります。

　35年経って、区分所有者の合意形成ができず十分な維持管理ができないままのマンションとなってしまった場合、売り出しても買い手が付かない、つまり「価値ゼロ」となることもあり得ないわけではありません。もちろん、買い手が付かなくても管理費や固定資産税などは支払い続けなければなりません。

　ですから、「購入のほうが100％お得！」とは必ずしも言い切れないのです。

　強いて言えば、購入のメリットは、返済が終わった段階で、管理費や固定資産税を支払い続ければ「そこに住み続けることができる権利が確保される」という安心感があるということでしょう。

　マンションなどの自宅を購入する場合、単に賃借より購入がお得な気がするといって購入するのは、あまりお勧めできないのではないかと思っています。住宅を購入するということは、そこに住み続けることができる権利を購入する、という程度のものと考え、「購入する意味」「そこに住まう意義」をきちんと考えることが大切なのかもしれません。

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不動産は、人に安心と豊かさを与えるものでなければなりません。

それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。

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2012年01月10日

2012新春　金利放談

2012新春　金利放談

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2012新春　金利放談

ミニ小説ばかりアップしていると、「この人は何者？」と思われるかもしれませんので、元銀行員の不動産コンサルタントらしい記事を一つ。

2010年、2011年と、年始に住宅ローン金利の動向について戯言を書きましたが、2012年も戯言を。

金利上昇には、「よい金利上昇」と「悪い金利上昇」というのがあります。

「よい金利上昇」は、経済が上向きになっていく過程の中で金利が上昇するもので、今の日本でそれが実現するためには、昨年のお正月に私が書いたように、

1.アメリカの雇用環境が改善する

2.日本の政局が安定し成長戦略が具体化する

3.ヨーロッパの金融危機が顕在化しない

という３つの要素が必要だと私は考えています。

少なくとも、アメリカの直近の雇用統計では改善が見られますが、2.と3.は全くダメですよね。

したがって、当面「よい金利上昇」は考えられないというのが私の持論です。

だからと言って、このまま超低金利が続くと信じてはいけないと思うのです。

そうです。「悪い金利上昇」の兆しを観察しておく必要があるのです。

本日の日本経済新聞によれば、昨年度は貿易収支が赤字に転落し、数年は赤字が定着するのではないか、とのこと。

所得収支と貿易収支の黒字で、サービス収支、経常移転収支の赤字をカバーし、経常収支の黒字を維持してきた日本ですが、この記事によれば、所得収支も今後は縮小傾向とのことでした。

これは、日本の財政悪化を懸念する金利上昇を促す材料ってことですね。

昨年のお正月に、日本の財政悪化を懸念する金利上昇が発生するとすれば、以下のシナリオが考えられると私は記事に書きました。

1.日本の政局が不安定で、税制改革と社会保障改革がなされず、巨額の財政赤字がこのまま改善しない中で、

2.今後5年程度で経常収支が赤字になり、資金を海外から頼らざるを得ない土壌が出来上がるとともに

3.人口減少と高齢化の進展で、日本の家計の金融資産が減少していくことで、今後10年～15年程度で国内での国債消化が厳しくなり

4.金利は上昇せざるを得なくなる

先の日経新聞の記事からすると、2.については現実味を帯びてきたということです。

1.は言わずもがなですね。社会保障改革がないままに消費税を増税しただけでは、意味がないわけですから。

もうひとつ、3.の事象を表すものと考えてもよいと思いますが、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）による日本国債の大量売却。

現在の年金収支は収入約27兆円、支出約35兆円で約8兆円の赤字。この赤字を埋めるために、GPIFが積立金を取り崩して支払っています。GPIFの積立金はその3分の2が日本国債で、その積立額はピークだった平成21年度末が約123兆円、昨年3月で約116兆円、昨年9月で約109兆円にまで減少しています。

社会保障改革がなされない限りは、今後も積立金を取り崩さざるを得ないわけですが、この国債供給圧力の高まりは、国債価格の押し下げ圧力（金利は上昇圧力）になるという可能性を否定できません。

「まだまだ日本の国債は売れてるじゃないか」「海外投資家も買ってるよ」「財政悪化といっても日本政府の純資産は大きいから問題ないよ」という意見も事実だと思うんですが、海外投資家が日本国債を評価しているのは、最悪、日本政府は日本国民にババを引かせるだろうと考えているからなんだと思います。

もし、海外投資家にも火の粉が降りかかるリスクがある、つまり経常収支が赤字になり、日本の財政赤字を埋めるために海外から資金を調達せざるを得なくなったときに、海外投資家が「日本国民だけでなく自分達もババをつかまされる可能性があるのでは？」と考えるようになったら、今のままの低金利状態であり続けるかどうか、ちょっと微妙だと思うのです。

そんなわけで、今年も一言。

目先の金利に目を奪われて住宅ローンを組むというのはやめたほうが良さそうです。

固定金利で返済シミュレーションした上で、冷静に判断することをお勧めします。

住宅ローンは何と言っても長いですから。

＜参考＞

2010年1月の記事（住宅ローン金利は今後どうなる？）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2107537.html

2011年1月4日の記事（中古住宅購入　金利上昇の時期は？）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/3239727.html

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2011年05月10日

中古戸建　確認通知書と検査済証

中古戸建　確認通知書と検査済証

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中古戸建　確認通知書と検査済証

建築基準法では、まず役所に対して「こういう建物を建てますよ」という申請（建築確認申請）を行います。

この申請内容が法規制に合致しているかどうか審査を受け、役所から「この内容なら建築してもいいですよ」という許可書（確認通知書）をもらいます。

これで初めて建物の建築工事を始めることができます。

そして建物が完成したら、申請通りに建築されたかどうかのチェックを受けます。このとき、役所から「申請通りに建築されてますよ」というお墨付き（検査済証）を貰います。

建築基準法上は、この検査済証がないと建物の使用は認められないことになっています（罰則はありませんが）。

ですから、買おうとしている中古戸建に、確認通知書と検査済証があれば、とりあえずは建築当時の法律に合致した合法的な建物であることは確認できます。

ただ、確認通知書しかなかったり、検査済証があっても、その後に増改築していたりすることもありますので、現物の建物と比べて確認する必要があります。

20年以上まえの戸建ともなると、確認通知書のみ受理し、検査済証を貰っていないケースというのは、実は非常に多くあります。また両方ともないというのもざらです。

こうした建物はすべてダメかというとそういうことではありません。

もし、確認通知書や検査済証がない建物の場合でも、メンテナンスが行き届いており、劣化がさほど進んでいない建物も沢山あります。

そういう建物は、それなりに価値あるものだと思います。

これについては、専門家（日本ホームインスペークターズ協会の公認ホームインスペクター等）に調査をしてもらうとよいでしょう。http://www.jshi.org/

もしかすると、ヴィンテージものの家かもしれませんよ。。。

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2011年05月06日

中古戸建　下水道管のチェックポイント

中古戸建　下水道管のチェックポイント

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中古戸建　下水道管のチェックポイント

下水については、まず、下水道方式か浄化槽方式なのかを確認します。

下水道方式は、汚水を下水道管に直接放流する方式です。浄化槽方式は、敷地内の浄化槽を通して浄化してから側溝などに流す方式です。

どちらの方式化かのチェック方法ですが、敷地の前面道路にマンホールがあるかどうか確認してみましょう。マンホールがあれば、通常は下水道方式と考えられます。

浄化槽方式の場合、定期点検や定期清掃が義務付けられていますので、ランニングコストがかかること、20年～30年程度ど浄化槽設備を交換するための費用がかかることに注意が必要となりますので、売買の場合、この点を明らかにしておく必要があります。

下水道方式の場合でも、前面道路に設置された下水道管が私設管の場合、費用負担が発生する場合があります。

私道の場合は、私設管であることが多いのですが、設置当初、その費用負担を役所が負担しているケースもあり、その場合には費用がかからないということもあります。しかし、長期的にその下水道管を修繕したり更改したりする場合には、費用負担が発生する可能性はあります。

私設管の場合、マンホールのふたには、その地域の役所のシンボルマークが描かれていませんので、それで確認することができます。

また、下水は、高いところから低いところに流すのが基本ですから、前面道路よりも敷地が低い場合には注意が必要です。

この場合、さらに低い所に下水を流すために、他人の敷地を通して下水を流している可能性があります。

もし、何の取り決めもなく下水管を他人の敷地に通してしまったような場合、将来、問題になる可能性があります。あるいは、取り決めがある場合には、相応の費用負担が発生しているはずですので、よく確認しましょう。

もちろん、ポンプアップして、前面道路に下水を流せるようにしているケースもあります。その場合には、その設備のメンテナンス費用や将来の交換費用などを確認しておきましょう。

また、上記のような問題を発生させないようにするため、1階は水周りのない部屋にしているような場合（2階の床面は前面道路より高い場合）もあります。

いずれにせよ、これらについては、売主も買主も依頼する仲介業者さんにしっかり調査しておいてもらうことが大切です。

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2011年03月24日

地盤と建物倒壊の関係

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http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

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地盤と建物倒壊の関係

今回の震災では、津波や原発、液状化の被害が甚大で、建物の被害はあまりクローズアップされていません。

しかし、いつまた来るか判らないのが地震です。

今こそ、自分の住んでいる建物の倒壊リスクについて再確認すべきときだと思います。

建物が地震で倒壊するリスクを調べる前に、地盤と建物倒壊の関係を理解しておく必要があります。

ざっくり言うと、

◇「地盤がよい」＆「耐震性の高い建物」　→　倒壊リスク低

◇「地盤が悪い」＆「耐震性の低い建物」　→　倒壊リスク高

ということです。

地盤の善し悪しは、地盤が固いか柔らかいかということです。地盤が軟らかいと地震の揺れが増幅するため、建物倒壊リスクが高まります。

ところが地盤の善し悪しは地盤調査を行っていないと、自分の土地の地盤がしっかりしているのかそうでないのか正確には判りません。

マンションの場合は、杭を硬い支持層まで打たなければならないことから、ボーリング調査を行っているはずなので、竣工図に記載されている「土地柱状図」を読み込むことで地盤の状況がチェックできます。また孔内水位も出ていますから、液状化リスクもある程度分かります。

2000年以降の新築一戸建てであれば地盤調査が義務付けられていますが、それ以前の一戸建てだと地盤調査していないケースが殆どだと思います。この場合、東京都内ならば、東京都土木技術研究所の「東京の地盤（WEB版）」というサイトがありますので、ご自身の土地周辺にある土地柱状図のチェックができます。

あるいは、国土地理院の土地条件図を見ることでも、ある程度のレベルで地盤状況を把握すること可能です。

台地ならば地盤がよく、台地の中に切れ込むように存在している谷底低地は地盤が緩いとか、低地の中にある微高地（自然堤防や砂州）ならば比較的地盤がよいとされます。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/landcondition/landcondition.html

土地柱状図や土地条件図は少々勉強しないと読み込めないかもしれませんので、詳しくは不動産コンサルタントなどの専門家に聞いてみたほうがいいかもしれません。

ちなみに、東京都内であれば、「地盤に関する地域危険度測定調査（第6回）」という東京都による調査報告があり、地盤の善し悪し、建物の建築年代などから、都内の各地域の建物倒壊危険度などをデータ化して開示していますので参考になります。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

東京都以外の方々ですと、「地震のゆれやすさ全国マップ」というのが内閣府から提供されいますので参考にしてみてください。

http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/

地盤の善し悪しが判ったら、次は建物の耐震性です。

これについては、簡便法としては、新耐震基準の建物か旧耐震基準の建物か、という区分けで考えてもよいと思います。

ただし、木造軸組工法の建物については、2000年の建築基準法改正で筋交いなどを固定する金物の使用法や耐力壁の配置バランスなどが改正されていますので、2000年以前と以降で耐震性が異なると考えたほうがよいでしょう。

新耐震基準の建物というのは、1981年6月1日に施行された建築基準法改正に則った建物（正確には1981年6月1日以降に建築確認申請を行った建物）のことです。

1978年に発生した宮城県沖地震を機に、1981年6月1日に施行された建築基準法の改正で、耐震に対する設計方法が根本的に見直しされているます。

旧耐震基準の建物は、震度5強程度の揺れでも倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能なレベルで建築することが義務付けられていましたが、見直された建築基準法では、巨大地震を想定し、震度6強から震度7の揺れでも建物が倒壊せず、最低でも「人の命が守られる」ように建物の設計や構造が強化されています。

もし、今の住まいが、「地盤が悪い」＆「旧耐震基準の建物」ということであれば、耐震診断の検討をまず行ったほうがよいのではないかと思います。

なお耐震補強工事業者の中には、やみくもに不安を煽るような会社や、金物の強さや壁の強さばかり強調するような会社もあるようなので注意してください。建築基準法で認められている金物は、ホームセンターでひとつ数百円で売っているようなものですから。

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2011年03月18日

「震度7でも大丈夫」というわけではない　震度と建物被害の関係

「震度7でも大丈夫」というわけではない　震度と建物被害の関係

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「震度7でも大丈夫」というわけではない　震度と建物被害の関係

このたびの大地震・津波により罹災された方々にお見舞い申し上げますとともに、一日も早いご復興を心よりお祈り申し上げます。

弊社とお取引いただいている某大手賃貸仲介会社さんから、仙台市内の事務所ビルの被害状況レポートが送られてきました。

仙台の主要ビジネス地区にある延床面積300坪以上、大通りに面する175棟のビルが調査対象とされ、目視による概観調査を前提としています。なお、それぞれのビルの竣工時期は不明です。

結果は、

＜無傷＞ 95棟（54%）

＜外観上はダメージがあるが短期間で復旧可能と思われる＞ 66棟（38%）

＜外観上強いダメージがあり復旧に時間がかかると思われる＞ 14棟（ 8%）

＜倒壊やフロア崩壊、ビル傾斜などにより使用不能と思われる＞ 0棟（ 0%）

となっていました。

そして、

阪神淡路大震災時と比べ、新耐震基準のビル（1986年6月1日以降に建築確認申請を提出しているビル）や耐震補強をしているビルが多くなっていることから被害が少なくなっているのではないか、

とコメントしていました。

しかし、つくば大学の境有紀先生によると、今回の地震はたまたま1秒以下という短周期が卓越して、震度や加速度は大きくなるけれど、建物の大きな被害には結びつかないものだったに過ぎない、としています。

発生する地震の殆どは短周期地震動らしいでのすが、阪神淡路大震災でも建物の大きな損害が出た地域は1秒～2秒の長周期地震動が卓越していたそうです。

ですから、新耐震基準だから大丈夫だったという結論には短絡的にはつながらないようです。

境先生によると、現在の震度は地震計とコンピューターで0.1秒から1秒という比較的短い周期の揺れの強さから計算しているそうです。

これは人の感覚と室内物品の動きに対応するもので、震度6以上（建物倒壊可能性が高まるレベル）の場合、建物倒壊と相関性の高い長周期地震動での計測を行わないと的確な震度が算出されないと主張されています。

「この建物の耐震性は震度7でも問題ないことが実証されています」と謳われても鵜呑みにはできない、ということのようです。

（境先生のブログ）http://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/113.htm

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2011年03月16日

中古住宅流通を担う者として今思うこと

中古住宅流通を担う者として今思うこと

今回の地震で被災された方々やそのご親戚ご友人といった方々が現実にいらっしゃる中で、私は今後何をしていくべきなのか、正直いって明確な答えを出せず悶々とした日々を送っている。

一個人として義援金活動に参加する、必要最低限の生活を実践する、何がしかのボランティアに参加する、もちろん節電だって大切だと思う。

今回、私を含め首都圏に住まう人たちは、震度５強という揺れを体験し、命の危険を感じた。

だからこそ、被災された方々に対して他人事のようには思えず、もっと何かできることがあるはずだと思ってしまうのだ。

自分の親戚ではないとはいえ、私のクライアントのご家族が被災され安否確認ができない日々が続いた話や、避難所暮らしの大変さなどを聞くにつけ、ますますその思いは強くなる。

そんなとき、中谷ノボルさんが発案し、「ハ会」メンバーらが議論を始めた「仮住まいの輪」プロジェクト。

このプロジェクトは、不動産・建築業界の有志が議論を始めたもので、公的セーフティーネットと民間市場をの隙間を埋める機能、自宅の一部屋から一棟建物まで、不動産オーナー個人の善意と被災者をつなぐ機能をイメージしている。

まだ、不動産、建築業界に対してどのような呼びかけを行うのか明確になってはいないが、今後の動向については注目すべきと思う。

私も「ハ会」に少なからず参加させていただいたこともあり、「仮住まい」というハード面のみならず、精神的な支えといった側面からも、何かできることはないかと考えを巡らせている（が、簡単に答えが出ないところがツライ）。

「ハ会」⇒　http://hakai.jp/

「仮住まいの輪」プロジェクト⇒　http://twitter.com/#!/search?q=%23karizumai

今回の震災を通じて、不動産という極めて価値あるものを扱う身として、その価値は「生命の安全」という土台があるからこそ成り立っているものであると、改めて再認識させられた。

通常の中古住宅取引では、権利関係や公法規制などについて調査し、取引そのものの安全を図ることが主眼とされている。

しかし、それ以前に、建物のコンディションや立地についてきちんと調査しアドバイスすることが大切な気がする。

対象となる建物や立地について、安全に生活するために何をしたらよいのか、何に注意すればよいのかというアドバイスだ。

少なくとも、住宅診断（ホームインスペクション）を行い、売買対象となる建物のコンディションを明らかにする、土地条件図や旧土地台帳、ハザードマップなどから物理的立地について調査しアドバイスする、といったことが、

実は取引の安全性以前に、そこで生活する上での安全性を確保するたてめにとても重要なことなのかもしれないし、それなくして、不動産価値なんぞは語れないと思うのだ。

売買に限った話ではなく、そこに住み続ける人や有効活用を行う人に対する不動産コンサルティングにおいても、こういった診断・調査やアドバイスは、クライアントの不動産価値の土台となるはずだ。

残念ながら、不動産仲介業などを規制する宅地建物取引業法にはこのような診断・調査・アドバイスを規定するものがない。

こういったことを、愚直に仕事の中に取り入れていくことこそが、中古住宅流通を担う私たちがやらなければならないことだと思った。

まだ、完全な答えになっていないけれど、ひとつの基軸として突き進めていこうと思っている。

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2011年01月17日

中古住宅　買換え～先に買う？先に売る？　3

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中古住宅　買換え～先に買う？先に売る？　3

（２）現在の住まいの先行売却

一般的な流れは次の通りです。

今住んでいる家の売却（決済・引渡）

　　　↓

仮住まい（賃借など）

　　　↓

買換え物件の選定

　　　↓

買換え物件の契約締結

　　　↓

買換え物件の決済・引渡

この方法は、買換え物件を決める前に、今住んでいる家を売却する方法なので、仮住まいをする必要があります。

仮住まいによる余分な費用（賃料、礼金、二度の引越し費用等）が掛かりますが、今住んでいる家の売却による手取り資金が確定しているで、買換えにかかる資金計画がブレることがなく、安心して買換え物件の探索や選定が可能となります。

しかし、仮住まいによる余分な費用を嫌う方多く、次のような流れで進めることのほうが多いです。

買換え物件の探索開始

　　　↓

今住んでいる家の売却契約締結

　　　↓

買換え物件の決定・契約締結

　　　↓

今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡

ただし、この方法の場合、今住んでいる家の決済・引渡が完了するまでに、買換え物件の決定・契約締結を行うとともに、今住んでいる家の決済・引渡日と同日に買換え物件の決済・引渡を行う必要があります。

金融機関によっては、今住んでいる家のローン残債務が完済された翌日でないと、買換え物件購入のためのローンを実行しないケースもありますので注意が必要です。

この方法は、期間内に希望に合う買換え物件が見つかればいいのですが、新築にしても中古にしても、希望に合う物件がいつ売り出されるかということは、自分がコントロールできるものではありません。

つまり、その期間内に買換え物件が見つからない場合は、賃借などで仮住まいをせざるを得ないことになります。

また、期間内に、何とかして買換え物件を決定しようと焦ってしまうと、もともと希望していた物件を買うことができず、結果的にあまり気に入らない物件を買ってしまうということにもなりかねません。

そういう意味では、買換え物件が期間内に見つからなかったときには、仮住まいをする覚悟をもって、あるいは、仮住まいが前提だと思って取り組んだほうが失敗がないと思います。

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2011年01月11日

中古住宅　買換え～先に買う？先に売る？　2

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中古住宅　買換え～先に買う？先に売る？　2

（１）買換え物件の先行購入（続き）

買換え物件の先行購入の場合、買換えるときに、支払い余力など理由で、住宅ローンをダブルで組むことができない場合、次のような方法で対処するという方法もあります。

買換え物件の契約を締結

　　　↓

今住んでいる家の売却活動開始

　　　↓

今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡

　　　↓

買換え物件への引越し

この方法は、住宅ローンがダブルになることはありませんが、ひとつ大きな問題があります。

それは、もし、買換え物件の決済・引渡の日までに、今住んでいる家の売却先が見つからない、すなわち今住んでいる家の決済・引渡ができない場合です。

このとき、買換え物件の決済に必要なお金は、今住んでいる家の売却によって得られるお金ですから、両方の契約がだめになってしまいます。

しかも、一般的な契約内容で契約締結してしまっていると、契約違反となり損害賠償の請求を受けることになってしまいます。

そこで、そのようなトラブルにならないようにするために、次の二つの手法が採られます。

＜不動産会社などによる今住んでいる家の買取り保証＞

今住んでいる家の売却先が見つからないということがないように、不動産会社などに今住んでいる家を買取る保証をしてもらう方法です。

ただし、一般のエンドユーザーが購入する金額よりもかなり低めの金額になってしまうというデメリットがあります。

＜買換え特約付きの契約締結＞

今住んでいる家の売却先がある期限までに見つからない場合、買換え物件の契約を無償で解除できるという内容の特約を付けるものです。

こうすれば、最悪の場合、契約をペナルティーなしで解約できますので安心です。

ただし、このような特約付き契約は、売主側（買換え物件の所有者）からするとあまり好まれない方法なので、好みの物件を選べない可能性もあります。

このほか、「買い替えつなぎローン」もありますが、ご本人の返済余力や売却資産（今住んでいる家）によってその対応が異なるため、多く利用されているというわけではありません。

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2011年01月07日

中古住宅　買換え～先に買う？先に売る？

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中古住宅　買換え～先に買う？先に売る？

中古住宅の売買でよくあるのが、「買換え」です。

例えば、これまで住んでいたマンションが手狭になったため、それを売って広めの一戸建に買換えるといったケースですね。

また最近は、お子さん達が独立したため、広すぎる一戸建を売って、駅近くのマンションに買換えるという方も多くいらっしゃいます。

住宅の買換えは、初めて住宅を買うということと異なり、人それぞれの事情と背景によって、その手法をよくよく検討して進めていかなければならないものです。

今回はこの「買換え」についてお話します。

買換えをする場合、「今住んでいる家の売却によって得られる手取り額＞ローンの残債」であることをまず確認しなければなりません。

今住んでいる家を売却するにあたり、ローン残債のほうが多額であれば、ローン返済の穴埋めを、売却によって得た手取り資金に加え、自己資金も投入する必要があります。

この自己資金を投入しても、まだまだ手元に資金が潤沢にあれば問題ないのですが、そうでなければ買換えの実現可能性は低いと考えてください。

次に取引の手順です。買換えのパターンは大きく以下の２種類になります。

（１）買換え物件の先行購入

まず買換え物件を購入し、引越しを済ませた後で、空き家となった従前の家を売却する

（２）今住んでいる家の先行売却

まず今住んでいる家を売却し、一時的に仮住まい（賃借等）を行いながら、買換え物件の選定・購入を行う。

（１）買換え物件の先行購入

これは、最も理想的な買換えの方法です。一般的には次のような流れになります。

買換え物件の契約締結（※）

　　　↓

今住んでいる家の売却活動開始

　　　↓

買換え物件の引渡・決済（※）・引越し

　　　↓

今住んでいる家の売却契約締結

　　　↓

今住んでいる家の引渡・決済

（※）不動産売買は、通常、契約締結した時に、手付金を支払いますが、その時点では所有権が移転していません。契約締結後、１ヶ月程度後に、残代金の支払い（決済）と所有権の移転（引渡）を行います。したがって、契約締結から物件の決済・引渡までの間には、一定の期間が存在します。

この方法は「今住んでいる家を売らなくても、買換え物件を購入できるだけのお金がある」あるいは「今住んでいる家を売らなくても、買換え物件を購入できるだけのローンが楽に組める」という前提条件が必要となります。

今の家に住宅ローンの債務が残っており、買換えるときにも住宅ローンを組まざるを得ない場合は、今の家が売却し終わる（物件の引渡が終わる）までの期間、ローンの支払いがダブルになります。

買換えるときに、支払い余力など理由で、住宅ローンをダブルで組むことができない場合、次のような方法で対処するという方法もあります。

買換え物件の契約を締結

　　　↓

今住んでいる家の売却活動開始

　　　↓

今住んでいる家と買換え物件の同時決済・引渡

　　　↓

買換え物件への引越し

この方法は、住宅ローンがダブルになることはありませんが、ひとつ大きな問題があります。

このとき、買換え物件の決済に必要なお金は、今住んでいる家の売却によって得られるお金ですから、両方の契約がだめになってしまいます。

しかも、一般的な契約内容で契約締結してしまっていると、契約違反となり損害賠償の請求を受けることになってしまいます。

そこで、そのようなトラブルにならないようにするために、次の二つの手法が採られます。

（次回に続く）

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それは、人と不動産が切っても切れない関係にあるからです。

だから当社は

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ではありません。万が一これらの内容を各人の判断で使用したことにより損害

を被った場合、弊社は一切責任を負いかねます。

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2010年12月31日

中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！　～ご購入編～

中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！　～ご購入編～

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中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！　～ご購入編～

今年の夏、このブログ上で宣言した「新しい中古住宅売買のカタチ」ですが、この年末になって、やっと本格稼働するに至りました。

基本的には、中古住宅を売却する方、購入する方のお手伝いを、不動産売買の仲介という業務を通じて実行していくわけですが、ちょっと普通の仲介業者さんとは異なる提供価値があります。

ご購入の場合は、ご希望に合う物件情報をご提供するということだけでなく、以下の価値を提供していきます。

１．ローンシミュレーション

生涯キャッシュフローに基づいて安心なローン返済についてアドバイスします。

仲介業者さんや不動産会社は、とにかく買っていただくためのアドバイスが中心になります。金融機関の中には最終的に返済されればそれでよいという考え方でお金を貸すケースもあります。

しかし、買主さんの一生涯の資金計画を踏まえてアドバイスすることはまずありません。

当社は、無理なローンを組んでまで、ご購入いただくことは絶対に避けたいと考えているため、かならず生涯キャッシュフローに基づいたローン返済をアドバイスします。

２．ホームインスペクション（住宅診断）の実施

中古マンションや中古戸建の物件資料には、価格、間取り、法令で定められる最低限の情報しか記載されていません。

ですから、中古住宅を買う人は、最低限の情報しか書かれていない物件資料と現地を見るだけで、購入するかしないか判断しなければなりません。

中古住宅は、

「欠陥住宅ではないか」

「あとどれくらい住めるのか」

「維持修繕の費用はどの程度なのか」

といったことが判らない限り、安心して購入することはできません。

当社は、売主の了承が得られる場合は、必ずホームインスペクション（住宅診断）を行い、その上で重要事項説明の内容を十分に理解していただき、最後に契約書にサインしていただく、という流れで仲介業務を遂行しています。

ホームインスペクション（住宅診断）は、当社所属以外の日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターに発注することで第三者制を維持します（当社が行うと恣意的なものを作ったのではないかと誤解される可能性があるため）。

なお、この費用は一定条件のもとで当社が負担する仕組みです。

詳しくはリニューアルしたてのホームページをご覧くださいね。http://www.ayumi-ltd.com/

今年も1年間、ブログをお読みくださり有難うございました。

来年も皆さんにとって素敵な年でありますように。。。

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2010年12月22日

中古住宅売買の「新しいカタチ」　本格稼働！～ご売却編～

中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！　～ご売却編～

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中古住宅売買の「新しいカタチ」本格稼働！　～ご売却編～

今年の夏、このブログ上で宣言した「新しい中古住宅売買のカタチ」ですが、この年末になって、やっと本格稼働するに至りました。

基本的には、中古住宅を売却する方、購入する方のお手伝いを、不動産売買の仲介という業務を通じて実行していくわけですが、ちょっと普通とは異なるポイントがあります。

１．売却戦略提案書（無料）の作成

この提案書をまずはご覧いただき、その上で弊社にご依頼いただくかどうかを売主さんに決めて頂きます。

一般的には価格査定のみで媒介契約を締結することが多いのですが、当社は、売却価格のほか、マーケティングフレームワークを最大限活用した、対象物件の魅力を最大限引き出す戦略もご提案します。

２．ホームインスペクション（住宅診断）の実施

中古住宅を売る際に、その建物の状態を確認することなく売却するのが普通です。

しかし、取引完了後に瑕疵担保責任などの問題が発覚すると売主さんに多大なる負担がかかることがありますので、これを未然に防ぐ目的で診断を行います。

また、建築後25年も経過すると、建物の価値はゼロと評価されることが多いですが、まだまだ十分に住めることがホームインスペクションで確認できれば、建物の価値を評価してくれる買主を探すことも可能になります。

ホームインスペクション（住宅診断）は、当社所属以外の日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクターに発注することで第三者性を維持します（当社が行うと恣意的なものを作ったのではないかと誤解される可能性があるため）。

なお、この費用は一定条件のもとで当社が負担する仕組みです。

３．媒介契約は、原則として一般媒介契約とする

不動産売却を不動産屋さんに依頼すると、大抵は専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでくれと言われます。

専任媒介とは、「あなただけに売却活動を任せます」というもので、不動産屋さんは売主さんからの手数料をほぼ確保できたも同然となります。

そして、この不動産屋さんが自分のお客様（買主）で成約することができれば、手数料は2倍になります。買主さんからも手数料が取れるからです。

だから、専任媒介をとったこの不動産屋さんは、売主にとっても最もよい条件の買主を別の不動産屋さんが連れてきたとしても、売主に内緒で断ってしまうこともあるのです。（業界用語で言う「囲い込み」）

この「囲い込み」を当社は絶対しないということを宣言すべく、中古マンションや中古戸建をご売却される売主さんから専任媒介を依頼されない限り、一般媒介契約（他の不動産屋さんにも依頼できる契約）で売却活動を行います。

詳しくはリニューアルしたてのホームページをご覧くださいね。
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2010年09月14日

中古マンション・戸建購入　売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定2）

中古マンション・戸建購入

　　売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定2）

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中古マンション・戸建購入

　　売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定2）

前回、不動産売買契約書には、

契約解除があった場合に、その相手方が解除できる旨とともに、その際の損害賠償予定額を決めておく

というのが一般的だというお話をしました。

ところが、稀に損害賠償予定額が定められていない場合があります。

売主が不動産業者である場合、

損害賠償の予定額（違約金等も含む）を定める場合には、宅地建物取引業法により売買金額の２０％に制限されますが、

損害賠償の予定額を定めなければこの規制は適用されなくなってしまいます。

こうなると民法の原則に戻りますので、

売主の不動産業者さんは、買主の契約違反によって被った損害を証明することができれば、その損害の全額について損害賠償請求できることになります。

逆に、売主が契約違反した場合は、買主がその損害を証明して全額を請求することになります。

もちろん、結果として損害額が売買代金の２０％を超えたとしても問題になりません。

これは、売主が不動産業者である場合で、かつ「契約違反による解除を伴う損害賠償の予定額を定める場合のみに、売買代金の２０％以内という規制がなされる」からです。

売主が不動産業者の場合、「一度契約した買主を離したくない」という主旨で、損害賠償の予定額を決めないということはあまり考えられませんが、

稀に間違ってこうした契約書を提示してくるケースもありますので注意しましょう。

契約違反による損害額を具体的に証明するのは極めて大変で、結果として裁判費用のほうが高くつくなんていうことにもなりかねないからです。

余談ですが、残代金の支払いが遅れるなど、債務の履行が遅れた場合、

遅延損害金などの損害賠償額を予定することがよくあります。

これは、契約の解除に伴う損害賠償の予定ではありませんので、売買代金の２０％を超えても構わないということになります。

契約書は、本当によくよく読まないとだめなんですよ。

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2010年09月10日

中古マンション・戸建購入　売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定1）

中古マンション・戸建購入

　　売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定1）

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　　売主が不動産屋さんである場合の注意点2（損害賠償額の予定1）

一般的に、不動産売買契約では、契約違反があった場合に、その相手方が解除できる旨と、その際の損害賠償予定額を決めておきます。

契約書の条文は、一般的に以下のようなイメージです。

第○条（契約違反による解除）　

１．売主または買主は相手方がこの契約に違反したときは相当の期間を定めて催告をしたうえで本契約を解除することができる。

２．前項の契約解除にともなう損害賠償の予定額は金○円とする。

３．損害賠償金の精算は次のとおり行う。

（１）売主が違約したとき売主は買主に対して手付金等の既に受領済みの金員を無利息にて返還するほか損害賠償金を支払わなければならない。

（２）買主が違約したとき買主は売主に対して損害賠償金を支払わなければならないが、この場合、買主は手付金等の既に売主に支払済みの金員をこの損害賠償金に充当することができる。

４．買主が本物件の所有権移転登記を受けまたは本物件の引渡しを受けているときは、前項の支払いを受けるのと引き換えにその登記の抹消登記手続及び本物件の返還をしなければならない。

５．売主・買主双方とも現実に発生した損害が第２項の損害賠償の予定額を超える場合でも、当該予定額を超える金額については相手方に請求できず、逆に発生した損害が損害賠償の予定額よりも少額な場合でも、損害賠償金の減額を求めることはできない。

不動産業者さんが売主となる場合、第２項に定める「損害賠償の予定額」は、売買代金の２０％以内になっていないといけないというルールがあります。

もし、売買代金の２０％を超える定めをした場合は、２０％を超える部分が無効になります。

これは、一般の買主が契約違反をしたときに、予想外の多額の損害賠償を支払わなければならないような事態を避けるという、買主保護の意味があります。

なお、売買代金の２０％以内にしなければならないのは、損害賠償の予定額だけでなく違約金も含まれ、それらの合計が売買代金の２０％以内になっていなければなりません。

違約金は違約罰（所謂ペナルティー）で、損害賠償とは別ものなので、それぞれ個別に請求できてしまいます。したがって、これらをまとめて２０％以内という制限をしています。

大抵は上記のような契約条文が記載されていますが、極まれに、第２項と第５項が抹消されているケースに出くわすことがあります。これはいったいどういうことを意味するのでしょうか。（次回に続きます）

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2010年09月07日

中古マンション・戸建購入　売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ2）

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中古マンション・戸建購入

　　売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ2）

前回、クーリングオフの概要についてお話しましたが、次のケースがクーリングオフ（いつでも契約を買主側から一方的に解除）できるかどうか考えてみましょう。

（いずれも、売主は不動産業者で買主は一般の買主です）。

【問題１】中古マンションの売買契約を、売買対象となる中古マンションの室内で締結した。

【問題２】買主が「銀座のクラブで接待してくれたら、その場で契約しますよ」と言ったので、銀座のクラブで接待中に契約を締結した。

【問題３】売主の営業担当者がノーアポイントで自宅にやってきたが、懇切丁寧に物件やローンの説明をしてくれたので納得して契約書にサインした。

問題１から３は全てクーリングオフが適用されますね。

問題１は、事務所ではない場所ですからクーリングオフが適用されます。

問題２は、買主が自ら申し出た場合は、自宅と勤務先に限定されますから、これもクーリングオフが適用されます。

問題３は、買主自ら自宅で契約したいと申し出たわけではありませんから、クーリングオフ適用となります。

クーリングオフが適用される状況についてはご理解いただけたと思いますが、いつでも契約を買主側から一方的に解除できる（クーリングオフできる）わけではありません。

クーリングオフには解除できる期間というのがあります。

実は、「クーリングオフができますよ」と売主の不動産業者が、「書面」で買主に告知した日から８日間経過してしまったら、買主はクーリングオフができなくなってしまいます。

８日間、じっくり考える期間が与えられたのであれば、クーリングオフはできなくて当然といえば当然です。

一方、もし、売主の不動産業者が口頭で「クーリングオフできますよ」と告知した場合は、告知しなかったものとみなされ、いつでもクーリングオフができます。

なお、クーリングオフを買主が行う場合も、「書面」で行う必要があります。

そして買主は、不動産業者からの告知を受けてから８日以内に書面を発すれば（相手に到着しなくても、消印があれば）、仮に転居先不明などで書面が戻ってきてしまっても、契約は当然に解除されたことになります。

なお、不動産物件の引渡しを実際に受け、かつ、物件代金の全額を支払ってしまった場合、クーリングオフできないので注意が必要です。

最近、強引に契約を迫ろうとして、夜遅くに自宅まで押し掛けて、契約を締結するという不動産業者さんもいらっしゃるようです。

この場合は、自ら買主が申し出て自宅で契約したことにはなりませんから、クーリングオフが適用可能です。

ですから、そのような状況で契約を迫られた場合には、「私は、自宅で契約したいとは言ってませんよ」と

ひとこと言っておくと後で後悔しないで済むと思います。

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2010年09月03日

中古マンション・戸建購入　売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ1）

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中古マンション・戸建購入

　　売主が不動産屋さんである場合の注意点1（クーリングオフ1）

クーリングオフとは、売主が不動産業者である場合、買主が不当に不利になるような状況に置かれないよう、消費者保護の観点から売主を規制する制度です。

もっと簡単に言うと、クーリングオフとは、契約を買主側から一方的に解除できる制度、という意味です。

ただし、売主が不動産業者だからと言って、どんな条件下でも契約をご破算にできるというわけではありません。

一定の条件のもとで契約を解除することができます。

例えば、売主である不動産業者が高級クラブなどで、お客さんを過剰に接待して、その場で不動産の契約を締結させた場合は、どうなるでしょうか？

このような場合は、クーリングオフができます。

クーリングオフが適用されるかどうかのひとつのポイントは、「どこで契約を締結したか？」なんです。

イメージ的には、買主が冷静に判断できる場所かどうか、というのが判断のポイントです。

クーリングオフが適用されない契約場所は、以下の通りとなっていますので、それ以外の場所で契約をした場合には、クーリングオフが適用されます。

◇不動産業者の事務所

◇継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設

◇一団の団地を分譲するための現場案内所（土地に定着している必要あり）（上記３つは、原則として専任の取引主任者を設置しなければならない場所です。）

◇買主が自ら申し出た場合の自宅と勤務先

（次回に続きます）

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2010年07月09日

中古住宅（マンション・戸建）売買の大きな問題点を解決したい！

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中古住宅（マンション・戸建）売買の大きな問題点を解決したい！

中古住宅売買には大きな問題点がいくつかあります。

今、中古住宅を買おうとしている方や、自宅を売却しようとしている方は、是非この問題点を知った上で、取引に臨んでいただきたいと思います。

(1)買主にとっての問題点

中古マンションや中古戸建の物件資料には、価格、間取り、法令で定められる最低限の情報しか記載されていません。

ですから、中古住宅を買う人は、最低限の情報しか書かれていない物件資料と現地を見るだけで、購入するかしないか判断しなければなりません。

中古住宅は、

「欠陥住宅ではないか」

「あとどれくらい住めるのか」

「維持修繕の費用はどの程度なのか」

といったことが判らない限り、安心して生活できないはずなのに。

(2)売主にとっての問題点

中古住宅を売ろうと思っても、不動産屋さんは建物を殆ど見てくれません。

建築後25年も経過していればゼロで評価し、解体費を控除して価格を査定するのが普通です。つまり、建物の価値は実質マイナスで評価されてしまうのです。

その建物のコンディションを買主にきちんと説明できれば、建物を使えるものとして評価してもらえる可能性が高まるというのに。

そして、売った後に問題が発覚してトラブルになることも殆どなくなるのに。

(3)売主・買主双方にとっての問題点

不動産売却を不動産屋さんに依頼すると、たいていは専任媒介契約を結んでくれと言います。

専任媒介とは、「あなただけに売却活動を任せます」というもので、不動産屋さんは売主からの手数料をほぼ確保できたも同然となります。

そして、この不動産屋さんが自分のお客様（買主）で成約することができれば、手数料は2倍になります。買主からも手数料が取れるからです。

だから、何としても自分で買主を見つけようとしますし、

別の不動産屋さんが、売主にとって最も条件のよい買主を連れてきたとしても、売主に内緒で断ってしまうこともあるのです。

これって、売主にとっても買主にとっても、非常に不幸なことです。

本来、これらの問題を解決すべく、国や地方公共団体、不動産業界がもっと真剣に取り組んでいく必要があると思うのですが・・・。

私は、こうした問題点を解決すべく、当社の中古住宅（マンション・戸建）の売買においては、

１．必ずホームインスペクション（住宅診断・建物診断）を実施した上
で取引を行う。（費用は実質当社が負担する）

２．売主さんが望まない限り、専任媒介契約を結ばない（他の不動産屋
　　さんと競争しながら販売活動を行う）。

ということにしました。

今後、詳細については、弊社ホームページなどで公開したいと思っています。

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2010年06月21日

ブログ内容を拡充します！！

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いつも「安心中古マンション購入の極意」をご覧いただきありがとうございます。

昨年7月より、このブログで沢山の記事を掲載して参りましたが、

「日本ホームインスペクターズ協会の公認ホームインスペクター（中古住宅診断士）になったのだから、中古マンションだけでなく中古戸建の購入術も掲載してほしい」

とか

「購入術だけでなく、スムーズに売却するためのチェックポイントも教えて」

というご意見を多くの方々から頂戴しました。

そこで、近日中に、本ブログの記事内容を付加し、充実していこうと思います。

これまで掲載してきた「中古マンションの購入」に加え、

「中古戸建などを含めた一般住宅」に関する購入の注意点や、「中古マンションや中古住宅」の上手な売却方法などについても掲載していく予定です。

引き続き、ご愛顧のほどよろしくお願い申し上げます!!

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2010年06月04日

中古マンション　買受申込書の意味と提出のタイミング

＜中古マンション買受申込書の意味と提出のタイミング＞

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中古マンション　買受申込書の意味と提出のタイミング

＜買受申込書とは＞

買受申込書は、物件をいろいろ見学して、「この物件を買おう」と決めたときに作成する書類です。

購入価格、契約日、決済日、その他条件等を記載し、売主や仲介業者あてに提出します。

大抵、仲介業者さんが書類のひな型を持っていますので、ご自身で作ることはまずありません。

この書面には、買主が売主に対して、「この条件で購入したいのですが、交渉相手を私ひとりに絞っていただけませんか」という意味合いがあります。

買受証明書を売主に受け取ってもらえれば、買主は優先交渉権（売主と独占的に売買交渉をできる権利）を獲得したことになるわけです。

ですから、これを以って売買契約を締結したものとはみなされません。売買契約書に署名押印するまでならば、いつでも取引をやめることができます。

よく、買受申込書を書くと同時に、申込証拠金として10万円程度をとる仲介業者さんがいますが、これは、買主を精神的に逃がさない手法のひとつです。

買受申込書を提出した後、その物件をいろいろ調べた結果、気に入らない点があり、契約を中止したとしても、申込証拠金は全額返還されます（ただし、申込証拠金を払うときは、契約締結をやめたときには返還されることを書面などで確認しておいたほうが安全です）。

＜買受申込書を提出した後に実行する大切な作業＞

さて、買受申込書を提出した後は何をするか、ということですが、ここからがその物件（建物の状況や管理状況）を徹底的に調べる期間になります。

買受申込書を提出するまでは、建物図面や管理規約、定期総会議案書、長期修繕計画など、重要な書類を見せてもらえないことが多々あります。

仲介業者の立場からすると、買主が本気になっていないものにはあまり力を入れないという側面もあるからです。

しかし、買受申込書はある意味「買主の本気」を見せるものですから、書面提出以降は、これらの書類の閲覧は比較的簡単にできるようになります。

なお、買受申込書を書くとき、仲介業者は、2日～3日後に契約予定日を設定するように勧めるはずですが、少なくとも1週間～2週間は間を空けてください。

そして、早めに契約書案や重要事項説明書案の提示を受けたり、各種書類を入手したりして、しっかり事前チェックできる期間を十分設けましょう。

また、買受証明書の「その他購入条件」の欄に、「購入にあたって必要な資料提供等について、売主ならびに仲介業者が協力すること」と一文入れると、管理会社が保管する資料等をスムーズに入手することも可能になります。

＜買受証明書を提出するタイミング＞

できれば、買受申込書を提出するのは月初めのほうがよいです。

月末や四半期末、決算期末（3月末決算の場合、6月末、9月末、12月末、3月末）に近い日は、仲介担当者が「実績を上げろ」と会社から強く責められる時期なので、買主に対して無理に契約を急がせる傾向が強まります。

それを避けるためにも、月初めに買受申込書を提出できるよううまく交渉しましょう。

なお、この段階で、実際に取得する費用を仲介業者に計算してもらいます。

また、この時期に、ローンの事前審査を済ませておくことも大切です。

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2010年05月19日

中古マンション　価値の目減り率と賢い購入タイミング

＜中古マンション　価値の目減り率と賢い購入タイミング＞

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＜中古マンション　価値の目減り率と賢い購入タイミング＞

（以前にもこの記事を掲載しましたが、データが新しくなりましたので、改定版として掲載します。）

マンションが建築されてから、時間の経過とともにどのように価値が目減りしていくのか、ということを知ることは、新築マンションを購入する方だけでなく、中古マンションを購入する方にとっても、極めて重要な情報ですが、

それぞれのマンション価格は、立地や建物の質、その時々の市況によって上下する面もあり、明確な基準というものはありません。

しかし、一定期間の中で取引された中古マンションの「築年数別成約取引単価」を調べることで、ある程度の推移が判ります。

財団法人東日本不動産流通機構が２０１０年３月に発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」のデータがそれに当たります。

このデータは、２００９年１月から１２月に取引された首都圏中古マンションの築年数別平均成約単価ですが、価格推移をイメージしやすくするために、築０年～築５年時点の平均取引単価を１００とした場合の推移を作成してみました。

築　０年～築　５年１００．０

築　６年～築１０年　８５．０（前期差　▲１５．０）

築１０年～築１５年　６６．８（前期差　▲１８．２）

築１６年～築２０年　４６．８（前期差　▲２０．０）

築２１年～築２５年　５２．０（前期差　　　５．２）

築２６年～築３０年　４６．０（前期差　▲　６．０）

築３０年～　４１．０（前期差　▲　５．０）

ちなみに２００６年１月から１２月のデータは次の通りです。

築　０年～築　５年１００．０

築　６年～築１０年　８４．３（前期差　▲１５．７）

築１０年～築１５年　６０．１（前期差　▲２４．２）

築１６年～築２０年　５４．８（前期差　▲　５．３）

築２１年～築２５年　５４．８（前期差　▲　０．０）

築２６年～築３０年　５１．９（前期差　▲　２．９）

築３０年～　４８．１（前期差　▲　３．８）

そして、２００６年と２００９年の調査平均値を作成してみると次のようになります。

築　０年～築　５年１００．０

築　６年～築１０年　８４．７（前期差　▲１５．３）

築１０年～築１５年　６３．５（前期差　▲２１．２）

築１６年～築２０年　５０．８（前期差　▲　５．３）

築２１年～築２５年　５３．４（前期差　▲　０．０）

築２６年～築３０年　４９．０（前期差　▲　２．９）

築３０年～　４４．６（前期差　▲　３．８）

見ての通り、築１５年までで概ね３６．５％の価値減少が見られます。

築０年～築５年の平均を１００としていますので、新築分譲当時の価格は１１０～１２０程度になると考えれば、築１５年で新築当初の半分程度になると考えてもよいでしょう。（一般的に、新築マンションは人が住んだら２割引と言われています。）

ちなみに、当初の１５年間で価値が低下する割合は、１年あたり約２．４％強になります。

一方、築１６年～築３０年の１５年間で価値が低下する割合は、１年あたり約０．５５％となっています。

このデータから言えることは、目減り率をできる限り抑え、かつ極力新しい物件が欲しいと考える場合、築１０年～築１５年程度の中古マンションを狙うのがよい、ということになります。

中古マンションを購入する際、こうしたことも念頭においておくと、ご自身の資産を守ることにも繋がります。

ちなみに、かつて、一般的な中古マンションの流通寿命は約３０年程度と言われていましたが、

今回の調査では、築３０年を超えるマンションの取引割合が、１０年前は全体の約３％程度に過ぎなかったものが年々増加し、２００９年調査では全体の１５．９％まで取引割合が増えてきたことが判りました。

つまり、築１５年程度のマンションを買って、将来は買換えも視野に入れたいという方でも、立地は当然として、建物のコンディションの見極めがきちんとできれば、従来に比べて十分に買換えのチャンスがあると言える状況になってきています。

実際に、まだまだ長く住めるマンションも多いですし、公認ホームインスペクター（日本ホームインスペクターズ協会の公認住宅診断士）などの専門家に、管理状況や建物の劣化状況をきちんと確認してもらうことも可能です。

従来の新築神話がだんだん薄まり、割安な中古住宅を購入しリフォームやリノベーションを行って生活を楽しむという方が増えてきたことの証だと思います。

やはり、人口の減少と高齢化、経済成熟化といった様々な要素から、住宅に対する考え方がだんだん変化してきているのかもしれませんね。

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2010年05月11日

仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」2

仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」2

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仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」2

前回お話したとおり、仲介業者さんは、売主から手数料が確実に取れるようにするために、専任媒介契約や専属専任媒介契約を売主に勧めます。

そして、専任媒介や専属専任媒介契約を結んだ場合、仲介業者さんは、レインズ（ＲＥＩＮＳ）という「仲介業者間の不動産情報交換用コンピューター・ネットワーク・システム」に登録しなければならないことになっています。

このシステムは、広く売り物件情報を全国の仲介業者さんに知らしめ、迅速に売買取引を成立させようというものでした。

ところが、仲介業者さんからすれば、何としてでも「両手」にしたいわけです。

「片手」は売主・買主どちらか一方から手数料をもらうことでしたね。「両手」は双方から手数料をもらえるので、２倍の儲けです。

ですからこんなことがしばしば起こります。

例えば、私がある買主さんの仲介業者として、レインズを使って売り物件を検索したとします。

そして、その売り物件を取り扱っている仲介業者さんに、その物件が売却済でないかどうか問合せします。

すると、「商談中なのでご紹介できません」と言われることがあるのです。商談中ということは、売却済ではないけれど具体的な買主が現れて、契約条件等を交渉している、ということです。

本当に商談中ということもあるかもしれませんが、１週間後、２週間後、３週間後に連絡しても同じような回答をされることがあります。

もし、他の仲介業者さんから紹介された買主さんと取引しても構わない（「片手」でも構わない）と思っていれば、仮に商談中でも、「だめになったらすぐに連絡しますので、連絡先を教えてください」と私に言うはずなんですが・・・。

つまり、他の仲介業者から紹介された買主とは取引するつもりがないのです。やはり「両手」を狙っているのです。

仲介業者である私のお客さん（買主さん）は、売主さんの希望する価格で買いたいと言っているにも関わらず。。。

恐らく、売主さんも、売却希望通りで買いたいという話を聞けば、すぐにでも取引しましょうということになるはずなんですが、そもそもその話は売主さんには伝わらないのです。

これでは、「広くかつ迅速に取引が成立する」ことを目的にしたシステムとして意味がないことになります。

もっと言ってしまえば、売主さんに対する背任行為（！？）とも言えるかもしれません。

しかし、事実としてこうしたことが起こっていますし、こうしたことが問題だと認識している仲介業界の方も多くいらっしゃいます。

もうひとつ、一般媒介契約を結ぶときにも問題があります。

一般媒介契約を結ぶにしても、一般媒介契約というものが、

◇「複数の仲介業者さんに物件の買主探しをお願いできる」

◇「レインズに登録する義務がない」

ということを売主さんが理解したうえで、１社だけと一般媒介を結ぶなら問題ないのです。

問題なのは、仲介業者さんが「一般媒介の具体的な内容や意味」を売主さんにきちんと説明していないことが多いということなんです。

何も知らない売主さんは、一般媒介を締結したとはいっても、実際は１社の仲介業者さんだけに売却を依頼したことになります。

そうです、実質的には専任媒介と変わりありません。しかも仲介業者さんはレインズに登録する義務もありませんから、この仲介業者さんは売り物件情報を完全に１社で囲い込むことができるわけです。

もちろん、売主さんが、「自宅を売っているということをあまり知られたくない」と仰るような場合には、一般媒介を締結して、限定的に買主探しをすることもありますが。

このように、現在の売買の仲介システムは、

◇売主さんからすれば、よりよい買主がそこにいるにも関わらず、買主を紹介してもらえない

◇買主さんからすれば、そこによい物件があるにも関わらず、情報を提供してもらえない

ということが起こりうる状況にあるわけです。

こうしたことから、広く当たって迅速に売却を進めたい売主さんは、以下のようにするとよいのです。

◇専任媒介や専属専任媒介は結ばない。

◇一般媒介を２社～３社と締結し、レインズ登録もお願いする。

こうすれば、仲介業者さんが売り物件情報を囲い込む（両手を狙う）ことがなくなり、スムーズに買主さんが見つかると思います。

（ちなみに、弊社で売り物件を取り扱う場合は、一般媒介でレインズに登録させていただくようお願いしています。）

一方、買主さんはどうすべきでしょうか。

これは、以前にもお話したとおりですが、購入意思を明確にして、複数の仲介業者さんにお願いしたり、物件検索ウェブサイトを通じて仲介業者さんに問い合わせるという方法が一番よいと思います。

詳しくはこちらをご覧ください。

＜関連記事＞

よりよい中古マンション情報を入手する方法（１）

よりよい中古マンション情報を入手する方法（２）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1611806.html

よりよい中古マンション情報を入手する方法（３）

http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/1989680.html

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2010年05月07日

仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」1

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仲介業界の問題を踏まえた「売主・買主の取るべき対応」1

不動産の仲介業者さんのビジネスは、

◇「不動産を売りたい人」と「不動産を買いた人」の情報を集め、

◇「両者の仲人」として不動産売買契約を締結させることで、

売主と買主から不動産仲介手数料を得るというものです。

不動産仲介手数料は、売主と買主からそれぞれ売買価格の3.15％＋63,000円を上限として受け取ることができるということになっています。

ところで、仲介業者さんが手数料を受け取るパターンは、主に２種類のパターンがあります。

ひとつは「両手」と言われるものです。

例えば、不動産仲介業者のＸ社が、売主Ａさんから所有する中古マンションを3,000万円で売って欲しいと依頼を受けます。

次に、不動産仲介業者のＸ社は、自社に来店した買主Ｂさんにその物件を紹介し、3,000万円で売買契約が締結されたとします。

この場合、不動産仲介業者のＸ社は、売主と買主それぞれから約100万円ずつ、合計約200万円の仲介手数料を手にすることができます。

業界ではこれを、「両手」と言います。

売　　　Ｘ　　　買

主　→　　　←　主　　　「両手」

Ａ　　　社　　　Ｂ

もうひとつは「片手」とか「分かれ」と呼ばれるものです。

例えば、前述の「両手」と同様、不動産仲介業者のＸ社が、売主Ａさんから所有するマンションを3,000万円で売って欲しいと依頼を受けます。

次に、別の不動産仲介業者のＹ社が、その物件を3,000万円で買いたいという買主Ｂさんを見つけて、取引が成立した場合を考えてみましょう。

この場合、不動産仲介業者のＸ社は売主Ａさんから約100万円、不動産仲介業者のＹ社は買主Ｂさんから約100万円の仲介手数料を獲得することができます。

これを業界用語で、「片手」とか「分かれ」と言います。

売　　　Ｘ　　　Ｙ　　　買

主　→　　　⇔　　　←　主　　　「片手」「分かれ」

Ａ　　　社　　　社　　　Ｂ

ここでひとつ問題です。

仲介業者さんの立場で考えた場合、どちらが儲かると思いますか？

そうです。「両手」ですね。

では、さらに問題です。

両手にするためには、仲介業者さんはどういう行動を採ると思いますか？

そうです。入手した売り物件情報を、自分以外の仲介業者には扱わせない（売り物件情報を囲い込む）という行為を行うようになるのです。

少し具体的な話をしましょう。

売主さんが仲介業者さんに所有物件の売却依頼をすると、宅地建物取引業法上、仲介業者さんは売主さんと媒介契約を締結しなければならないことになっています。

このとき、媒介契約は３種類のうちいずれかを選びます。

◇一般媒介契約（複数の仲介業者さんに売却を依頼できる内容）

◇専任媒介契約（特定の仲介業者さん１社のみに売却を依頼できる内容）

◇専属専任媒介契約（専任媒介の内容に加え、売主自身による買主探しも行えないという内容）

大抵、仲介業者さんは「うちに任せてください！」といって、専任媒介あるいは専属専任媒介を結ぶようお願いします。

なぜこのようなお願いをするかというと、専任媒介や専属専任媒介は、他の仲介業者さんと競合することなく、売主さんから手数料を取ることを確定させることができるからです。

そういう理由から、場合によっては、３種類の媒介契約について具体的な説明もないままに、専任媒介や専属専任媒介に記名押印させてしまうケースもあるようです。

ところで、専任媒介や専属専任媒介の場合、仲介業者さんは、レインズ（ＲＥＩＮＳ）という国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している「仲介業者間の不動産情報交換用コンピューター・ネットワーク・システム」に登録しなければならないことになっています。

このシステムは、従来、仲介業者さんが売り物件資料を店頭に貼ったり、新聞広告に出したり、知り合いの業者に情報提供するなどして買主を探していたものを、

全国の仲介業者さんが、自社に物件探しを依頼してくれた買主さんのニーズに合致しそうな売り物件を、レインズを使って検索できるようにすることで、「広くかつ迅速に取引が成立する」ことを目的に平成２年に導入されたものです。

ところが・・・（次回に続きます）

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2010年04月27日

中古マンション　住宅ローン減税　更にお得に？

中古マンション　住宅ローン減税　更にお得に？

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■安心中古マンション購入の極意　記事検索ページ

◇あなたが知りたい安心中古マンション購入の技が満載。

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http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20100424-OYT1T00701.htm

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子供手当の導入に伴い、所得税の扶養控除が廃止されますが、これによって住宅ローン減税の恩恵が受けられるケースがあるようです。（25日の読売新聞より）

特に、平均的な年収の世帯での減税効果が高いとのこと。

扶養控除が廃止・縮小されることで2011年分からの所得税納税額が増えるため、結果的に住宅ローン減税の恩恵が増えるということらしいです。

夫がサラリーマン、妻が専業主婦、高校生と中学生以下の子供が一人ずつの4人世帯の場合で、年収500万円、2000万円のローンを組むと、10年間の減税額累計は、現行の28万円から85万円に拡大するとのこと。

なんだかいいことずくめのような気がしますが、これはあくまで住宅ローン減税のみの話。扶養控除があったときと廃止された場合で、全ての支払い税額はどの程度違うんでしょうね。

いずれにせよ、目先の利益に左右されず、生涯のキャッシュフローを見極めた上で、住宅を購入したいものですね。

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2010年03月12日

中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2

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＜中古マンション　仲介業者さんにしっかり働いてもらう方法2＞

さて、前回からの続きです。

仲介業者さんにとって、買主というのは仕事の優先順位が低いので、

（１）購入予算

（２）予算にあった購入希望条件

（３）購入時期

を明確にし、購入意思をはっきり伝えることで、よりよい情報を入手できるようになります。

一方、よりよい物件情報を集めている最中に、建物の状況や管理の状況など、本来、中古マンションの購入に必要な詳細調査事項についてうるさく聞くと、仲介業者さんは、あなたを「面倒な客」と認識し、よりよい情報が集まらなくなってしまいます。

ですから、購入候補物件を絞り込むまでは、あまり余計なことを言わないほうがいいのです。

購入候補物件を一つに絞ると、仲介業者さんは、「買付証明書」や「買受け申込書」という書類を作成し、買主に記名押印させます。

ここまでくると、あとは契約書にサインさせれば仲介手数料をとることができるという最終局面になってきます。

なんとしてでも契約書にサインさせようとしますので、仲介業者さんは、多少のことなら厭わずに頑張ってくれるようになるタイミングです。

そこで、「買付証明書」や「買受け申込書」の提出時に、その物件の詳細調査が可能になるような状況を作り出すわけです。

ポイントは、「契約予定日」と「その他条件」に以下のような内容を記入することです。

◇契約予定日

「買付証明書」や「買受け申込書」の提出日から、少なくとも１週間以上先にする

◇その他条件

「管理組合関係書類の閲覧等に売主が協力すること」等の記載をする

仲介業者さんは、「売主さんの都合もあるので、急いでくれないと困る」などと言うかもしれませんが、

「仕事の都合でどうしても来週でないと契約できない」とか適当なことを言いましょう。

「いろいろ調べたいので、時間が欲しい」などと言うと、売主あるいは売主側の仲介業者さんは余計な心配をし始めますのでやめておきましょう。

また、「管理組合関係書類の閲覧等に売主が協力すること」については、「物件を細かに調査する」というトーンではなく、

「売主さんが管理組合や管理会社からもらっている書類を事前に見るだけですよ」

と、軽いタッチでお願いするイメージです。

これを呑んでもらえれば、定期総会議案書や議事録、長期修繕計画、建物竣工図等、建物や設備、管理状況等を、売主さんから早い段階で見せてもらえるようになるので、これまでブログに書いてきた「建物を見極める技」「管理を見極める技」でお伝えした様々なチェックが可能になります。

そして、これらの書類をベースに、仲介業者さんにチェックさせればよいわけです。（もちろん、仲介業者さんにチェックできるノウハウがなければ意味がありませんが・・・）

なお、仮に、売主さんがこれらの書類をなくしてしまっていたとしても、売主からの依頼ということで、管理組合や管理会社から書類を見せてもらうことが可能になります。

このように、仲介業者さんにきちんと働いてもらえる環境を整え、それ相応の仕事をしてもらうわけです。

ただ、ひとつ注意が必要です。

「買付証明書」や「買受け申込書」に記載する「購入希望価格」が、売主が希望する価格より低い場合、売主から途中で断られる可能性があるということです。

つまり、「買付証明書」や「買受け申込書」は法的拘束力のある書面ではないため、売主希望額で買いたいという別の買主が出てきた場合、断られても文句が言えないのです。

このあたりは、まさに駆け引きの世界になりますので、仲介業者さんとよく相談して進めたほうがよいと思います。

なお、「買付証明書」や「買受け申込書」は、売買契約ではないので、売買契約書に記名押印する前までなら、いつでも無償でキャンセルすることができます。

また、「買付証明書」や「買受け申込書」を提出する際、「申込証拠金」あるいは「申込金」というような名目で１０万円程度の支払いを求められるケースがありますが、これについても、売買契約書にサインする前までにキャンセルすれば、この金銭もすべて戻ります。

後でもめないようにするためには、申込証拠金が、

◇手付金や売買代金の一部ではないこと

◇契約前にキャンセルになった場合は全て返還されること

について、事前に確認したほうがよいでしょう。

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